长沙华悦城写字楼定位报告补充世联地产工商事业部华悦城项目组20122012--44--1414本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。关于本项目定位，在前期沟通基础上，针对近年来长沙商务市场销售详细情况、写字楼发展档次进行补充说明，并提出了规划设计的方向性建议。本报告是严格保密的。本次沟通主要内容一2008—2011年写字楼销售情况分析120082008——20200909年年销售销售情情况简析况简析22010年销售情况简析32011年销售情况简析二针对规划排布的方向性建议本报告是严格保密的。2008年新增写字楼项目主要有2个，销售2008年项目对比速度均一般，但甲级写字楼后期溢价较多项目名称中天广场岳麓一号片区五一广场市府板块物业类型商务综合体写字楼+住宅项目规模甲级写字楼4.5万㎡，行政公馆2.7万㎡写字楼14102㎡容积率8.992.81产品档次甲级写字楼类甲级写字楼写字楼开盘价格为1.0万元/㎡，销售一年后开盘价格为5800元/㎡，销售后项目价格均价约1.1万元/㎡，目前价格为1.8万元/㎡期价格趋于1.0万元/㎡开盘一年内销售78套，销售率30%，其中销售周期约为14个月，相对于70%为招商银行购买，由于开发商除12—15销售情况项目较小体量，销售周期偏长层采取拆散出售外，其他楼层均采取整层销，消化速度较慢售的策略，导致项目整体销售速度过慢本报告是严格保密的。42009年市场新增写字楼主要有3个，但整体2009年项目对比档次一般，销售周期约为一年半项目名称红星国际星城城市快线融城花园酒店片区省府板块南城板块南城板块物业类型写字楼+商住楼商住楼商业+酒店+写字楼共24F，其中18—项目规模建筑面积116804㎡建筑面积25000㎡24F为写字楼容积率7.39————商住公寓（有平层和产品档次乙级写字楼甲级写字楼复式）A栋写字楼开盘价格5000—6000开盘价格5800元/㎡元/㎡，目前价格8000—9000元/目前价格在1.4—项目价格，目前价格7200元/㎡，B栋商住楼开盘价格4000元/1.5万元/㎡㎡㎡，目前价格6000元/㎡2009年4月开盘，2010年底售罄2009年6月开盘，2009年开盘，目前销售情况，销售情况一般（目前刚拿到房2010年售罄基本售完产证，可以交楼）本报告是严格保密的。52008—2009年写字楼市场销售情况分析总结结论一2008年长沙写字楼市场总供应量约12.0万㎡，其中新增供应量约为8万㎡，共销售8.0万㎡，吸纳率约66%；由于中天广场采取整层销售的策略，导致消化速度相对较慢；写字楼价格明显高于商住楼。结论二2009年长沙写字楼市场总供应量约28万㎡，共销售约11万㎡，新增项目主要有三个，但档次偏低，基本至2010年售罄，销售周期约为一年半。本报告是严格保密的。本次沟通主要内容一2008—2011年写字楼销售情况分析12008—2009年销售情况简析220102010年年销售销售情情况简析况简析32011年销售情况简析二针对规划排布的方向性建议本报告是严格保密的。2010年新增写字楼主要3个，但甲级写字楼典型写字楼分析仅有1个，销售情况明显优于另2个项目项目名称华晨·双帆国际御邦国际广场（立达大厦）君泰大厦片区雨花区省府板块开福区物业类型写字楼酒店+写字楼经济型酒店+公寓+写字楼总建筑面积：56923㎡，其中项目规模建筑面积51093㎡建筑面积19472.0㎡写字楼2.2万㎡，酒店1.8万㎡容积率4.93.795.5产品档次甲级写字楼类甲级写字楼乙级写字楼开盘价格1.1万元/㎡，目前价格开盘价格9000元/㎡，目前报项目价格均价6700元/㎡（毛坯）1.5万元/㎡（毛坯）价格10000元/㎡（毛坯）开盘首推6—15F，最小单位面积约207㎡，16—26F开发商保留后2010年10月开盘，目前还2010年10月开盘，2011年7月销售情况期销售，均整层出售，目前仅有有少量商务公寓在售（38销售完毕，销售速度较快17F整层可售，其余均已售完，销㎡和51㎡）售情况良好，市场接受度较高本报告是严格保密的。82010年受限购政策影响，核心片区高档商典型商务公寓分析务公寓销售情况较好，优于普通公寓项目名称明城国际中心人瑞潇湘国际五一中央领御芙蓉区五一大道与长岛路交片区芙蓉区CBD五一广场汇处48F、153m住宅（住宅用地物业类型作办公用途，但是限购，不公寓公寓可注册公司）项目规模建筑面积91609㎡建筑面积92300㎡建筑面积202000㎡容积率11.168.06.6开盘价格9100元/㎡，目前价开盘价格项目价格目前价格10500元/㎡格11000元/㎡目前价格10500元/㎡2010年10月开盘，公寓共2010年7月开盘，共1200套2010年12月开盘，公寓共745套，已销售744套，剩余销售情况，目前已基本售完，销售情497套，已销售462套，剩余1套，公寓去化率82.7套/月况较好35套，公寓去化率66套/月，销售情况良好本报告是严格保密的。92010年长沙写字楼供销：市场吸纳率达到整体供销情况分析80%，写字楼销售速度明显大于商务公寓项目性质项目名称供应面积（㎡）销售面积（㎡）2010年存量（㎡）华晨·双帆国际21668216680君泰大厦19472103039169纯写字楼红星现代商务中心28363283630御邦国际中心440891605428035嘉盛国际中心47712457311980明城国际中心658265244613379商务公寓人瑞潇湘国际50331452875044五一中央领御55206517313475泉昇同福大厦（16—29F）1326341379125合计34.56万27.54万7.02万本报告是严格保密的。102010年写字楼市场销售情况分析总结结论一2010年长沙写字楼市场供应约34万㎡，销售27万㎡，吸纳率达到了80%；市场供应主要以纯写字楼和商务公寓为主，其中市场存量主要是商务公寓。结论二市中心区高档商务公寓销售情况相对较好，其他片区整体月去化率相对较低，平均在20套/月；甲级写字楼相对商务公寓无论在价格方面还是消化速度方面均占有绝对优势，低档写字楼相对于商务公寓，竞争优势不明显。本报告是严格保密的。本次沟通主要内容一2008—2011年写字楼销售情况分析12008—2009年销售情况简析22010年销售情况简析320112011年年销售销售情情况简析况简析二针对规划排布的方向性建议本报告是严格保密的。第六都是为指定单位建设的项目，写字楼典型综合体分析未公开开盘，目前仅剩4层对外招租片区雨花区物业类型规划有国际五星级酒店、5A及写字楼、市民广场区、SOHO型公寓、高尚大户型精品住宅总用地面积为184600㎡，总建筑面积为66万㎡，其中住宅约36万㎡，写字楼约85000㎡，项目规模酒店约30024㎡，商业约52000㎡，市政广场为13000㎡，容积率3.48，建筑密度21.15%开发策略分4—5期开发，1.1期为写字楼，1.2期为住宅，项目全部完工需要5—8年项目进度写字楼预计2011年11月30日交房项目价格写字楼价格在15000—17000元/㎡写字楼未正式公开对外销售，西塔楼已销售完毕，东塔楼仅剩7、12、13、14F，目前对外招销售情况租，（本项目是为指定单位建设，包括湖南商业协会、新大新集团、湘电集团等）客户情况主要购买客群为湖南商业协会、新大新集团、湘电集团项目1.1期为商会大厦写字楼，地面28F，分为东、西两双子塔，地下2F停车场，共292个停车位，总高度为99.95m。1—4F为商业群楼，总建筑面积为14000㎡；6—28F为写字楼，标准层产品情况面积约1274㎡，层高3.3m。5部蒂森克虏伯电梯，梯速2.5m/s，1000kg/13人，智能化系统，新古典主义（欧式）建筑风格，有网络地板和中央空调，无新风系统。本报告是严格保密的。13泊富国际广场是目前写字楼产品中档次最典型综合体分析高的，价格在1.8—2.0万元/㎡位置芙蓉区CBD物业类型包括写字楼、公寓和商业（40年产权）总净用地面积3.9万㎡，总建筑面积36.9万㎡，其中地上建筑面积25.86万㎡，写字楼9.7万㎡，公项目规模寓4.0万㎡，中心商业裙楼3.7万㎡，商业街1.0万㎡，地下大型外资零售卖场1.8万㎡，车库9.2万㎡目前写字楼部分刚出±0.000，预计2013年底入伙，商业部分预计2012年底开业，公寓部分预计于项目进度写字楼同期入伙项目价格目前价格在1.8—2.0万元/㎡（共高中低三区，每区相差约1000元/㎡，各区内楼层差在几十元内）2011年年初开盘，写字楼顶部10层出版集团自用，可售部分最高为38层，已销售20多层，均为半层销售情况或整层销售，目前高区31F、35F、和38F可销售，可购买最小单位面积为200㎡（拆散购买需申请）前期自用和投资客户均有，目前主要销售对象为自用客户，已购买客户以金融、医疗器械、法律行客户情况业为主，省内客户较多228m甲级写字楼，入口广场面积约1000㎡，大堂16m通高，面积约1000㎡，4m层高，20部原装进口电梯，低区电梯4m/s，中区电梯5m/s，高区电梯6m/s，大金或三菱VRV空调，网络地板，物产品情况业顾问为世邦魏理仕。168m白金商务公寓，主流面积为40—80㎡，带家电豪华装修，可拎包入住，物业管理费为3—4元/月·㎡。商业有部分销售，主流面积为30—100多㎡，购物广场开发商持有，由银泰百货集团管理运营。本报告是严格保密的。14开福万达广场写字楼2011年8月20日开盘，典型综合体分析均价在16264元/㎡，目前销售约70%位置开福区物业类型包括大