成都温江温江区温泉大道三段地块可行性研究报告新联康（中国）20110630项目存在的疑问?问题1：城市的快速发展是否带给我们产业价值新一轮超越的机会？?问题2：是否要实现土地性质的转变？?问题3：我们区域房地产的发展状况怎么样？?问题4：我们打造什么样的房地产产品来推动区域的房地产发展？报告框架城市简介地块评估市场分析客源情况问题：这是怎么样的一个城市？城市简介成都概况成都，四川省省会，位于中国西南，地处成都平原腹心地带。总面积1.24万平方公里，其中中心城区面积283.86平方公里。成都平原海拔高度540米左右，属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温16.7℃，年平均降雨量945.6毫米，年无霜期337天以上。成都城区绿化覆盖率为39.12%，全市森林覆盖率达36.15%。成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。成都是国务院确定的中国西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。城市简介GDP与人口?成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势明显。2010年成都市实现生产总值5551.3亿元，同比增长15%。?成都近年来人口稳定增长，目前成都户籍人口达到近1150万人。成都近年来日益趋好的经济形势和充足的人口，支撑了成都的房地产发展。城市简介投资情况2010年成都周边城市投资情况固定资房地产房产投城市产投资投资资比例成都4255.41278.330%重庆6934.81620.2623%昆明2160.88440.6820%南宁1483.02317.521%贵阳1019.31310.6830%?2008、2009年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2010年成都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元达到了一个新的高峰，同比增幅达到30%；?就2010年周边城市投资情况，成都房地产投资比例最高，且房地产投资额紧次重庆。成都房地产市场整体发展水平发达，并维持着较快的发展速度。城市简介城市规划?一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布臵城市公共设施，形成新的城市中心区。?两次：位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都—青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。温江?多核：其他组团（如温江、龙泉、郫县等）都是重要的城市功能增长核，起到不同职能的分中心作用。?都市区以内为一体化的城市地区，由七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体。作为“多核”重要组成的温江，成为成都不可或缺的重要组团。城市简介紧密层规划以成都城心地域为中心，半径30－50公里的地域。其空间范围包括双流、双流、新都、郫县、温江、龙泉驿的全部区域以及青白江、新津、崇州、彭州、都江堰等地的部分区域。这一圈层与成都的车程距离在30分钟以内，受成都辐射影响最大，与温江成都经济社会联系最为密切。在成都经济圈的未来发展中，这一圈层与核心层高度互动、一体化，成为人流、物流、资金流、信息流高度集聚的区域。因此，也被称为“半小时经济圈”。温江区正处于半小时经济圈内，与中心城区紧密联系、高度互动。城市简介温江绕城高速温江区三二一环宗地环环路路路距成都市中心城区15公里，距双流国际机场18公里。温江归为成都市管辖后城市联动性更强。城市简介温江概况温江区位于成都平原腹心，属于成都市主城区。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里，为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米；地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。拥有如此有优良的生态资源；温江一直是已养老；养生著称的。温江区凭其较优的生态环境，吸引外地客户来此臵业。城市简介温江GDP与人口温江年度生产总值温江年度人口总量25025.00%3820020.00%3615015.00%3410010.00%3230505.00%2800.00%26200220032004200520062007200820092010生产总值（亿元）增长率（%）户籍人口近年来温江区经济发展迅速，人口规模持续增长。城市简介温江投资情况25040%20030%15020%1005010%00%200220032004200520062007200820092010固定资产投资房地产投资房地产投资比例（%）温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健。城市简介温江规划八大片区规划八大片区错位发展，打造温江“新引擎”，这八个城市综合体在产业定位上着光华涉外经济生活区科技城片区眼于错位发展，根据各自的资源条件、现有产业基础、经济要素等确定重点发展方向，避免了片区之间的产业同构和恶性竞成都国际医学城片区四川文化产业园区争。在八大功能片区的打造中，将把产业发展和城市建设有机结合起来，以产业聚集促进城市发展，以城市发展带动产业繁金马国际体育城片区和盛职教片区荣，从而实现每个片区都成为产业强劲、环境优美、社会和谐的城市综合体。国际乡村度假产业片区现代农业产业片区地块临近金马片区和外光华经济生活区，属两规划咽喉之地，享受到两区的有利规划。城市简介金马规划以建设国际一流的标准赛马场为切入点，将打造成集旅游、休闲、度假、娱乐、竞技为一体的亚洲一流运动产业新城，这里还将沿金马河近12公里的岸线，打造西部生态最好的国际自行车赛道，国际体育城将分为三个板块，一是专业体育竞技板块，占地约8.1平方公里，含成都国际马术体育公园、NBA场馆等；二是体育休闲体验板块，占地约7.2平方公里，含电子竞技主题公园、金马湖水上运动公园、国际自行车赛道、沙滩俱乐部、TOP高尔夫等；三是商务配套板块，占地8.7平方公里，含原创音乐基地、泰迪熊亲子主题公园、新天地、特色商业风情街等。城市简介温江新城规划?温江新城位于成都市西部，是国家级“温郫都”生态建设示范区的一部分。?温江新城概念性规划占地约18平方公里，西邻老城区，东至成都外环路仅6公里，北有成温邛高速公路，南至双流国际机场21公里。?两区是指：成温邛路以南、公金路以西、光华大道两侧的地段为城市新中心区，科新创中心、总部经济区、文化会展、商业中城心多功能融合，总面积6平方公里。新城规组团，重点发展面向成都中心城人口的生划态型高尚住宅区，即生态人居中心区。?总之，温江新城是具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居宗地新城区域环境的城市综合新区。温江新城进一步带动了整个温江的经济面日益向好；温江新城的发展将带动本区域的迅速发展。问题：地块是怎么样的？地块评估宗地位臵老城区区政府宗地光华大道温泉大道距绕城高速10公里宗地位于海峡两岸科技产业园区内；距温江区政府4公里临近温江新城和鱼凫别墅区。地块评估海峡两岸科技园区成立于１９９２年的成都海峡两岸科技产业开发园总规划面积２７．９８平方公里的成都海峡两岸科技园，是西部惟一的国家级海峡两岸科技产业开发园，园区内科技创新中心大楼、投资服务中心、储运中心、金融保险、科研教育、医疗保健、治安安全机构等服务齐全。重点企业构成有：食品业：安德鲁森、统一企业、娃哈哈、青岛啤酒等印务包装行业:中粮包装、冠昌企业、四川锦丰纸业等生物医药行业：西藏藏药股份有限公司、成都柯邦药业、四川亚泰药业等建材行业：四川升达林业产业、四川光华特种玻璃公司等电子机械行业：四川南骏汽车、四川乐驰电子科技有限公司等纺织服装行业：成都新世纪鞋业有限公司、成都奇丽鞋业有限公司等110海峡两岸科技园带动了区域的经济发展;园区众多企业为区域提供了充足的客源地块评估交通条件地铁4号线宗地至成都至双向6车道金马组团?地块紧邻温泉大道三段，该路况为双向6车道城市主干道。宗地交通出行私家车通达性强；但公交便捷度较差地块评估地铁规划成都地铁4号线为东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约18.69公里；高架车站8座，地下车站11座。预计2009年底动工，2014年通车运行地块评估区域配套温江城市公园碧落湖公园肯德基家乐福（拟建）同人医院台湾新光三越（拟建）西南财大宗地花样年花样涌泉实验城配套学校金马国际经鱼凫国都济圈区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。地块评估宗地现状宗地西面宗地东侧是饲料厂工房宗地北面宗地东侧宗地内部紧邻宗地的绿化带宗地对面的高压线电线杆紧邻地块宗地北面的饲料厂地块方正，利于规划；宗地为毛地，开发进度受到制约；地块紧邻高压线、饲料厂，受到一定的影响。地块评估地块优劣势分析Strength优势分析Weakness劣势分析品牌口碑—集团需凭借较强的开发实力，捷运系统—目前周边公交路线较为缺乏，在温江乃至于大成都赢得品牌口碑随着区域的发展，公交系统将日趋完善区域发展—地块位于海峡两岸科技园区产周边配套—目前周边配套严重缺乏业带区域认知度高出行便捷—宗地紧邻城市主干道，出行十地块开发—地块开发需要拆迁，影响未来分便捷项目的工程进度区域环境—区域绿化较高，宜居温江口碑宗地周边—地块南侧有高压线，地块东邻显著饲料厂，对于未来项目销售有压力问题：我们面对怎么的市场环境？市场分析成都市场供应与成交成都限购令年度成交月度成交35080003103000800029129928243007000678370002572637428250