设想问题Q1：项目租售比例？Q2：项目租售价格？Q3：项目销售期限？项目本体分析?本体属性?开发制约本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏?余姚—位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；?本案—位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;余姚中心城区本案高速道口本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施交通?南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区路万达西各区域；岭商圈家谭南汽车南站雷配套南南环?西路周边仅403路公交；无其路他餐饮、金融、商务等配套；?万达广场距本案2.5公里;本案?汽车南站距本案3公里;本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差311道路民房4522东侧道路3西侧道路厂房4南侧苗木基地5厂房本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区名称面积（㎡）用地面积83506建筑面积153959地上建筑面积125259寓公产业服务中心107888才其中人研发楼16345其他1000建筑密度33.25%容积率1.5绿地率20%研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米产业服务中心（12F)大气、简约公建立面开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理?地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；内部高压电塔?地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；内部现有建筑?地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；周边厂房开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等因素，使项目开发风险加大?区域发展限制余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；?品牌效应不足作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；?规模较大，产品单一项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；地段价值梳理：项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方面存在抗性?项目地处余姚城南，位置较偏；?地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；?地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；?余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；?开发商在当地品牌效应不足；?项目规模较大，产品单一，开发风险较大；市场环境分析?城市发展?楼市动态?市场环境城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限余慈统筹规划1、区域空间结构?”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；?”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；?”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；2、北部都市区空间结构?”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；?”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；?”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限余姚中心城区规划?形成”三轴、三心、五片“空间布局；?”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；?”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；?”五片“即城中片、城北片、城南片、城西项目区域片和生态片；城南片功能定位?作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境本案最佳区域；?整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。城市发展/经济：余姚第三产业比重偏低，有很大发展空间2011年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值2500?余姚国内生产总值660亿生产总值(亿)2000第三产业(亿)，为宁波市区33%；20001500?余姚第三产业产值为2249471000亿，为宁波市区24%；660500224?余姚三产比例为6%：0宁波市四区余姚60%：34%；宁波市区三产比例为23%：30%：2011年宁波市四区三产比例2011年余姚三产比例47%；?以上数据说明，余姚第三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进；楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落商品房?2011-2012年6月，余姚商品房成交量明显回落；?2011-2012年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；写字楼2008年6月-2012年6月余姚写字楼销售面积?近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平米；?成交量有限受新开写字楼项目偏少有关；市场环境/格局：写字楼价格1000元/㎡，租金0.8-1.5元/㎡中塑商大厦1务0000/售价0.：8-1.0元/平米租金：元平米中塑世大厦1纪0000/售价：元平米城北区域文山意广;创场1.5/租金元平米光大厦;1阳国际.2-1.5/租金元平米188明;1.0阳/城西区域租金元平米太平洋字市中心区域;写楼1.1-1.3/租金元平米;中1.宇0大厦/租金元平米白云商中心贸代大厦时;1/;1/租金元平米租金元平米市场环境/个案/中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体档次较高项目名称：中宇大厦?地址：玉立路、长安路?物业类型：1*14F，总建1.6万㎡；?产品面积：1100㎡；?层高：3.5米；?装修情况：公共部分装修，内部毛坯；?配套：分层中央空调、员工餐厅；?租价：1元/天/㎡；?物管费：3元；?入住率：90%；?入驻企业：房产公司、政府机关为主；?办公面积：1100㎡为主?备注：开发商持有物业，对外招商；市场环境/个案/阳光国际：入驻企业较杂，档次一般项目名称：阳光国际大厦?地址：玉立路、长元路?物业类型：1*22F，总建2.3万㎡；?产品面积：70-1000㎡；主力70㎡、140㎡；?层高：3.6米；?配套：分层式中央空调；?租赁价：1元/天/㎡；?物管费：2.5元/月/㎡；?入住率：80%?入驻企业：贸易、金融类企业为主；?办公面积：70-200㎡为主；?交付：2010年市场环境/个案/太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低项目名称：太平洋办公楼?地址：南滨江路、新建路?物业类型：1*13F，?总建面积：7000㎡；?产品面积：60-70㎡；?层高：3.2米；?配套设施：2部电梯；?立面主材：面砖；?租赁价：1元/天/㎡；?入住率：70%?入驻企业：贸易类、制造类为主；?办公面积：100㎡以下为主；市场环境/个案/时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差项目名称：时代大厦?地址：南雷路?物业类型：1*10F；?总建面积：8000㎡；?产品面积：60-200㎡；?层高：3.2米；?配套设施：2部电梯；?立面主材：涂料、玻璃幕墙；?租赁价：1元/天/㎡；?入住率：70%?入驻企业：广告/媒体/培训类为主；?办公面积：100-200㎡；市场环境/个案/中塑国际：入驻企业较纯粹，项目档次较高项目名称：中塑国际大厦?地址：塑料城舜达西路?物业类型：1*5F/2*28F，总建10万㎡；?产品面积：150-1500㎡；?配套设施：5部电梯，商务中心；?售价：1万元/㎡；?销售率：95%?租赁价：1元/天/㎡；?入住率：60-70%?入驻企业：以塑料、贸易类为主；?办公面积：100-200㎡为主；市场环境/个案/中塑世纪：产品面积偏小，档次一般?项目名称：中塑世纪大厦?地址：新建北路?物业类型：1*12F，1*25F，总建约6万㎡；?产品面积：40-200㎡，主力70-80㎡；?立面主材：?干挂大理石、玻璃幕墙；?开盘：2012-03?售价：1万元/㎡；?销售率：30%；市场环境/个案/文山创意广场：旧厂房改造，余姚现有最大的文化创意园区项目名称：文山创意广场?地址：新建北路、文山路?物业类型：1-8F，旧厂房改造；?总建：约9万㎡，一期约1万㎡；?产品面积：主力50、70、150㎡；?层高：4-8米；?租赁价：1.5元/天/㎡；?签约率：一期70%；?开园：一期2012.09?入驻企业：科研、孵化等创新企业?办公面积：50-4000㎡；?备注：定向招商，政策扶持；市场环境/个案/阳明188：厂房改造项目，规模偏小，余姚首个文化创意项目项目名称：阳明188?地址：阳明西路188号?物业类型：1-2F，旧厂房改造；?总建：5000㎡；?产品面积：主力50㎡；?租赁价：1.0元/天/㎡；?入住率：90%以上；?开园：2010.07?入驻企业：以动漫、设计创意、工程检测类公司为主；?办公面积：50-1000㎡；100-200㎡；?备注：定向招商，政策扶持；市场环境/客户分析：入驻企业以贸易、生产制造类为主；办公需求面积400㎡以下为主入驻客户办公需求面积入驻客户类型?入驻企业办公需求面积以400㎡?写字楼入驻企业以贸易类、生产以下为主，其中办公面积100㎡以下制造类为主，占整体69%；占35%；市场环境/市场供需：2012年6月-2014年，余姚市区写字楼供应量预计在31万㎡2012年6月-2014年余姚写字楼预计供应量项目体量(㎡)供应时间中塑世纪大厦4.5万存量中塑商务大厦0.5万存量银亿四明广场1万2012年年底保利文化广场2万2014年众安三期5万2014年河姆渡世纪广场8万2014年南雷南路行政商务区10万2013-2014年合计31万?至2012年6月，余姚市区写字楼存量约5万㎡；?预计2013年始，南雷路行政商务区部分写字楼将陆续“隐性”推向市场，两年内，供应体量在10万㎡以上；?2014年，众安三期、河姆渡世纪广场、保利项目写字楼项目将陆续推向市场；?截至2014年，余姚市区写字楼供应量预计在31万㎡以上；市场环境/市场供需：2014年，余姚写字楼供应量明显，市场竞争更为激烈2012年6月-2014年余姚写字楼供需情况?201