洛阳泉舜财富中心商业市场及消费者研究分析报告致?厦门泉舜集团洛阳臵业有限公司二零一零年肆月本报告中所采用之原始资料均来自戴德梁行?版权属戴德梁行及其附属公司所有。未经许可?本报告之任何部分不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅。项目宏观背景研究本项目位于洛阳市新区核心区中轴线上?正对亚洲最大的音乐喷泉?且与市政府大楼隔湖相望。项目占地总面积约27.8万平方米?规划建筑面积118万平方米?是集商业、办公、居住为一体的城市综合体项目?其中商业面积18万平方米。?洛阳市新区概述?开发建设洛阳市新区是洛阳市政府实施国务院批准的《洛阳市城市总体规划》?1997年—2010年?的重要内容?建成后的洛阳市新区核心区将是一个集办公、文化、商业、金融、体育、休闲娱乐和居住为主要功能的山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓郁的现代化城区。规划总人口50万人。?洛阳新区开发建设的主要任务?将新区中心区建设成为洛阳市未来的行政、商业、文化娱乐、休闲中心?本项目坐落于该区域??将大学城、体育中心建设成为洛阳市高等学府和体育基地。?将洛龙科技园区建设成为与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区。?将关林分区建设成为功能齐全、市场繁荣的大型商贸区。?将滨河公园建设成为与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园。?将隋唐城遗址建设成为以绿色园林为主体的文物保护基地。本项目位于洛阳市新区核心位臵的本项目?毗邻著名旅游圣地龙门石窟?且核心区内集中大量公务员住宅小区、高端及众多新楼盘?其引领着洛阳市房屋的市场价格水平。泉舜财富中心住宅部分作为新区高档楼盘的代表?打造成为洛阳地标性建筑?成为中原地区且具有区域辐射力的首席城市综合运营体。项目中的商业部分其目标是打造成为与洛阳行政中心、中心湖、中轴景观绿化带等一同构成洛阳市最繁华靓丽的片区?引领洛阳市的商业发展?带给市民全新的购物理念?并成为新的休闲、旅游观光景观地。第一部分宏观经济分析洛阳市经济自2001年以来保持了良好的稳步增长势头?工业经济规模总量和效益水平大幅跃升?带动城市GDP连续增长?2009年省内排名仅次于郑州。?洛阳市城市GDP从2001年起呈逐年稳步上升的趋势?2009全国排名居第44位?2030亿??超越合肥、昆明、太原等省会城市。在河南省排第二位?仅次于郑州。洛阳经济实现快速发展?在河南省处于领先水平?但与其它中西部同级别城市相比存在一定差距。?固定资产投资的高速增长驱动洛阳经济快速发展?工业和基础设施投资成为全市经济发展的重要支撑。而工业经济的飞速增长带来较好的投资环境和较多的就业机会?促使城市化进程加快?带来了较多的投资者和就业人群?将促进洛阳房地产业发展。?GDP的增速、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入?洛阳市均高于全国和全省平均水平。这说明经历了城市产业结构的调整和工业企业的复苏后?洛阳市的经济进入了发展的快车道。经济指标年度的增幅平稳?也说明了经济发展有序。而高速发展的宏观经济必将为各项经济事业的发展打下坚实的基础。?洛阳居民的储蓄率高于郑州?消费潜力巨大。洛阳的老工业企业的改制与新生?制造了庞大的具稳定收入的潜在消费群体?而诸如牡丹花卉为品牌及标识的洛阳旅游业?更是一年红似一年?也吸引了诸多外来消费者。这些都间接说明了?洛阳的经济活力和实力正日渐彰显。1.国民经济快速发展自上世纪九十年代初开始?洛阳经济保持良好的运行态势?GDP和人均GDP保持持续增长?2009年实现GDP比2005年翻一番?工业经济规模总量和效益水平大幅跃升?带动城市GDP连续增长?经济保持高位运行?GDP和人均GDP增长速度均达到15%以上?开始步入快速增长轨道。?2009年洛阳GDP?总值2030亿?全国排名居第44位?超越合肥、昆明、太原等省会城市。?河南省排第二位?仅次于郑州。?经济增长逐季加快?一季度增长8.6%?二季度增长10.7%?三季度增长14.1%?四季度增长17.5%?2009年洛阳人均GDP?洛阳人均GDP稳步增长?人们收入提高?消费市场活跃?城市进入新的发展时期?发展潜力巨大。而作为居民家庭富裕程度重要标志之一的耐用品?拥有量也发生了很大变化。洛阳城市居民家庭由生存型消费向享受型消费转变?从单纯追求产品的拥有转为追求高档时尚的消费发展?现代化、数字化、时尚化、个性化已成为居民的消费潮流。数据来源?《洛阳统计年鉴》2.第二产业仍为主导第三产业优势突显2009年洛阳保持“工业城市”的雄厚工业基础的同时?在推进产业结构调整的带动下?促使产业升级换代?切实转变发展方式?第三产业呈现增长加快、比重提升势头?在国民经济三次产业中领跑。这也是自2001年以来?第三产业在经济总量中的比重首次回升。?2009年数值比较?全年第三产业增速达到14.1%?高出经济增速1.1%??比2008年加快了0.2%?分别高出全国、全省平均水平5.2%和3.2%。?自2003年至2008年?我市第三产业增速一直低于第二产业。到了2009年?这一局面终于得以改变?第三产业增速?分别高于第一、二产业增速9.8%、0.6%。3.收入与支出民可支配收入增加消费需求保持旺盛?收入?近10年来?社会经济仍保持了平稳、较快发展的态势?城市居民收支稳步增长?生活水平得到进一步提高。从2003年起?洛阳人均可支配收入增幅在10%左右。?2009年?洛阳市城市居民人均可支配收入1.5603万元?同比增长4.6??扣除物价因素影响?实际增长5.5%。主要体现在??城市居民人均工资性收入12113元?同比增长11.2%?财产性收入在增长?转移性收入持续增长?退休养老金??居民收入水平提高的同时?消费需求也在发生变化?即从基本生活保障型消费逐渐向品质追求型生活消费转变。洛阳居民人均可支配收入单位?元数据来源:洛阳统计年鉴及洛阳统计局?洛阳市人均可支配支出保持稳步增长?居民消费需求稳步扩大?加之物价回落?城市居民消费性支出实际增速明显加快。洛阳居民人均可支配支出单位?元数据来源:洛阳统计年鉴及洛阳统计局在人均收入的稳定增长下?洛阳市人均消费水平也在逐年递增?特别是在2007-2008年?增幅达到12.7%?充分体现了人均消费支出的总值和增长率都高于人均可支配收入。2009年?城市居民人均消费性支出5260.95元?同比增长14.6%?扣除物价因素影响?实际增长15.9%。食品、衣着、居住、家庭设备用品及服务、交通和通讯、教育文化娱乐服务和其它商品服务等七大类消费支出同比分别上涨。人均消费支出的大幅度增长体现了消费者对洛阳市未来经济和未来的信心?另一个方面?收入的增长?使消费市场有进一步升级的巨大空间。数据来源:洛阳统计年鉴及洛阳统计局洛阳市城镇居民消费结构优化,2009年城镇居民人均消费支出为11046.15元?同比增长10.9%。扣除价格因素?实际增长11.9%。数据来源:洛阳统计局?2009年?洛阳城市居民家庭人均服务性消费支出2684.16元?比去年同期增长4.5%,高于消费性支出增幅1.5个百分点?占消费性支出的比重为25.7%。人们在满足日常生活需要的同时?也将更多的钱用于美容、化妆品、金银珠宝等各种具有个性化特征的消费上,全年同比分别增长27%、10.5%、30.4%。4.消费总量分析?社会消费品零售总额高涨洛阳市人均GDP的增长?人民收入的提高?也带动了消费。2009年洛阳全市社会消费品零售总额达687.3亿元?同比增长19.1%。?近年来洛阳市社会零售总额稳步增长?2009年全市社会消费品零售总量保持全省第二位臵?增速超出全年计划目标3.1个百分点。?汽车类同比增长70.8%?增速比2008年增加52.7个百分点?医药类同比增长51.7%?家具类同比增长38.3%?通讯器材类同比增长23.3%。?洛阳市的消费市场已进入高速、活跃的发展阶段?消费市场潜力巨大。洛阳社会消费品零售总额单位?亿元数据来源:洛阳统计年鉴及洛阳统计局5.城市/区域比较?洛阳相较于其他非省会城市排名基本居第2-3位?其中社会消费品零售总额及餐饮支出金额的增长率都在20%以上。6.商业市场环境?交通设施步伐加快1小时生活圈打造高铁拉近洛郑西三城时空距离?便利的交通网络?将洛阳融入了河南省“一小时生活圈”内。?洛阳地处东西向的陇海线与南北向的焦柳线的交汇地?是亚欧大陆桥的中心部位。与西安、郑州、开封、焦作、柳州、襄樊等地相连。今年1月?郑州至西安高速铁路的开通?将洛阳完全融入我国客运专线网络中?从洛阳到北京、南京、武汉的运行时间将缩短为4个小时?市民出行将有更多选择。?而城际高铁也把郑州、三门峡等城市“拉”进了洛阳一小时生活圈内?也让郑西高速铁路沿线城市之间有了城际公交。?洛阳南站是郑西铁路除省会站外最大的高速铁路枢纽站?站房总投资5.6亿元?站房面积约3.2万平方米?站台雨棚覆盖面积3.9万平方米。高峰期间每小时能发送旅客4000人。?洛阳南站建成投用?对市区及周边地区的经济发展和人员交流将产生巨大促进作用?同时将有效扩大洛阳市的运输能力?优化客运结构?进一步改善群众出行条件。?郑西铁路客运专线开通后?将与京沪、京广客运专线联网?这将大大缩短西北、川渝地区与中南、华东各大城市的时空距离?进一步密切东、中、西部地区的经济联系?促进中原城市群经济隆起带的快速崛起?具有十分重要的意义。?在高铁飞速联通各个城市之后?可以住在洛阳?工作在郑州?或住在西安?工作在洛阳。对于各行各业来说?高铁的开通是一个巨大的机遇。?城际高铁的开通对洛阳的影响非常巨大?稳定了洛阳成为重要交通枢纽的角色?城市地位也将发生更大的变化?是连接西南、华中的中心城市。而郑州、西安飞机航班的取消也更为凸