深圳湾1号项目研究报告集团营销中心2013.4目录一、项目概述1.项目经济技术指标2.项目定位分析3.成交客户分析4.项目核心价值点提炼二、项目研究1.项目规划2.建筑产品3.户型产品4.营销推广展示三、总结一、一、项项目情目情况况介介绍绍标志3项目区位概况深圳湾1号位于紧邻深圳湾金融商务区，未来将成为很多大型企业的总部基地，区位条件十分优越。深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平米研发办公（总部）：50万平米；商业：120万平米办公：44万平米金融商务区率先进入开发建设的后海——“华润、天虹、中海油、阿里巴巴、新百丽鞋业、中国航天科技等大型企业的强势入驻，未来后海金融区将成为国际级高端财富和经济聚集地。”国际化大都市……特区中的特区……湾区金融中心……新都会⊙财富聚集区深圳湾⊙国际的湾区关键词：新兴的/发展的/国际的/总部经济项目经济技术指标深圳湾1号位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西项目地址北侧建筑面积358000平方米占地面积46084.47平方米容积率5.9绿化率30%停车位632个总户数85套装修标准精装修物业类型顶级豪宅公寓主力户型430平米五房三厅五卫开发商深圳市鹏瑞地产开发有限公司售价均价9万/平方米物业管理待定开盘时间待定项目定位分析属性定位：滨海CBD，地标综合体阐述：项目紧邻的后海金融商务区现有多家全球500强及大型企业的总部基地进驻，项目以优质的地段、综合的业态、高档的用材、完善的配套成为片区乃至深圳的地产项目新标杆。形象定位：世界湾●1号梦想著作阐述：深圳湾拥有无可比拟的自然条件，媲美悉尼双水湾、香港维多利亚港随着后海综合商务区逐步发展完善以及大前海战略的兴起，“1号著作”寓意为坐拥世界级湾区以顶级标准打造的精品建筑。属于深圳自己的，豪宅颠覆之作深圳湾壹号时代地标·国际滨海中心顶级豪宅新标准制定者目标客户分析1、客户群定位：城市的主流富豪，由富及贵的转变。2、特点：行业领袖，GDP掌控者，圈层追随者3、年龄：40-50岁客户为购买主力；4、职业：以企业主，公司高层董事，投资金融业为主；5、关注要点：一线海景、高端规划、丰富的城市资源项目核心价值点提炼1.区位价值：2.3平方公里后海金融商务区，定位为滨海综合商务和第三金融商务区，未来将连通香港金融中心，办公面积是福田中心区的3倍，将打造成深圳的“中环”，成为金融、商务、总部经济的黄金驻地，华润、中国航天、新百丽、中海油、阿里巴巴、大成基金等企业总部将落户于此；深圳湾1号占据了城市最核心的资源。2.项目规划：集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海片区标志性建筑群。项目实现了从单一居住功能向多元生活模式的转变。3.产品打造：项目采用国际顶级设计团队，建筑用材在深圳豪宅产品中属于顶级，产品打造独具匠心。项目产品从设计团队、建筑材料和精装修标准等方面，均重新树立了深圳豪宅的标杆。4.优质户型：户型多样化满足消费群不同需求，共有195/430/440/590/900/1700㎡等六种户型。项目大部分户型面积已超出了居住功能范畴，而是对于生活的犒赏。一、一、项项目目规划规划项目总体规划项目规划：●深圳湾1号总占地面积4.6万，总建筑面积35.8万，分为南北两个区，供包含8栋塔楼，业态包括酒店、写字楼、公寓以及高端零售商业。●项目配套包括国际奢华级酒店以及高档零售商业。●项目楼栋排布以广东鱼灯的自然流线为灵城市中心深圳感来源，追求楼栋之间的通道流线感。●项目通过空中廊桥连接南北区域，同时也通过自建两座廊桥将项目与内湾湖进行联通，拉近了客户对项目与海岸之间的心里距离，“实现”了湾区物业的价值。●地块中间的泄洪渠经过改造成为项目主景观带，分隔南北两个区。项目规划：一期项目一期规划：T1栋为写字楼，T2、T3、T4栋为住宅?T1栋：产品面积暂未对外公布●T2栋：1~6层为商业，7~32层为住宅，其中7-25层为430㎡平层单位，26~30层为900㎡大平层单位，31~32层为1700㎡顶层复式。?T3栋：1~4层商业，5~18层为住宅，户型面积195-440㎡；?T4栋：1~5层为商业，商业顶层为私人会所，规划有无边际泳池和瑜伽草坪;6~18层为590m2大平层住宅；?规划点评：T2部分低楼层会有遮挡。T3可欣赏城市景观，南北通透的T4拥有最佳的一线景观，但因为临路略有噪音干扰。项目二期规划项目二期规划：空中T5、T6、T8为商务公寓，T7为超高层综合会所体。公?T5、T6、T8为商务公寓，具体产品面积寓暂未对外公布。酒酒?T8裙房上层为6栋4层企业会所，每层为店店1700平米大平层。写字?T7为超高层综合体建筑，涵盖写字楼、国楼际奢华精品酒店、公寓和私属会员制空中会所等物业形态。酒店品牌仍在洽谈之中。企业会所配套以及物业管理说明内部配套：深圳湾1号项目内部配备丰富的配套，一站式满足业主社交、商务、会客、购物、餐饮休闲需求。1、私属会员制空中会所，计划将由酒店管理公司负责经营管理，成为业主私人养生、休闲、康体的去处。2、计划引进国际奢华精品酒店，成为项目及后海金融商务区的重要商务配套。3、高档零售商业满足业务高端购物需求。物业管理：深圳湾1号将携手国际顶级物业管理公司，提供定制化服务以提升服务体验。物业管理公司目前尚未确定。项目规划小结1.项目处于深圳后海核心地段，紧邻后海金融商务区，东南向面朝内湾湖，地理位置优越，具备打造“一号著作”的天然优势。2.项目规划独具匠心，不仅通过廊桥联通南北地块，巧妙的将分区建筑融为一个整体，还通过廊桥联接内湾湖，拉近了项目与海的距离，湾区景观及生态资源利用做到最优。3.除依托后海金融商务区及片区整体的城市公共配套，项目本体规划建设高端会所、酒店、商业，能够满足高端客户一站式消费需求。二、建筑二、建筑产产品品注：鉴于本项目仍在施工过程中，大堂和车库未对外开放，因此无法实地调研。国际设计大师团队建筑设计单位：KPF建筑设计事务所，专注国际城市地标建筑园林设计单位：AECOM公司，世界500强园林设计机构，追求自然与美的共生室内设计单位：KellyHoppen，国际明星室内设计大师，以优雅而富有创意而闻名HID室内设计公司，欧洲顶级室内设计公司梁志天，香港顶尖设计师深圳湾1号的建筑设计、景观设计和室内设计囊括了欧美和亚洲顶尖的设计团队，通过全世界的设计智慧打造这湾区地标建筑，体现世界湾1号著作的独具匠心。外立面风格外立面风格：国际现代风格建筑轮廓大气、简洁，体现项目国际化的打造理念，并通过大面积玻璃幕墙的运用，营造超光感效果，建筑用材高档考究。建筑产品分析外立面外立面造型：外立面造型来自于波浪纹，以此作为创意原点打造建筑外立面的波浪形条纹。外立面用材：?双银Low-E中空夹胶三层超白玻璃，吸热、反射、隔音、通透性更强；?玻璃幕墙采用节能型喷涂铝合金玻璃幕墙系统?石材幕墙采用开放式干挂石材系统，配置进口土耳其石灰岩。建筑产品分析夹胶超白玻?夹胶超白玻是一种高品质、多功能的新型高档玻璃品种，用于建筑幕墙，充分体现项目“豪宅”定位；?透光率可达91.7%以上；?具有晶莹剔透、高档典雅的特性，有玻璃家族“水晶王子”之称。?高昂的价格和优良的品质，使超白玻璃成了建筑物身份的象征，一般只在奢侈品商业建筑中如LV、Chanel旗舰店中得到应用；?深圳湾1号使用三层夹胶超白玻璃，比伍兹公寓等项目更胜一筹，体现项目打造品质的决心与信念。建筑产品分析其他产品优势●公寓产品层高4m，空间感受更加开阔，体现豪宅的奢华与舒适。●公寓采用2.4m极限宽幅门窗系统，以保证观景视野的最大化。●阳台设置空中泳池，户户私享。建筑产品小结1.设计团队为国际级大师，材料选用在深圳豪宅中处于领先地位，体现产品打造的精细与精心，树立了深圳豪宅的标准。2.4m层高、2.4m极限宽幅门窗系统和空中泳池，公寓内部功能配置出众，也体现了1号著作顶级产品的与众不同。三、三、产产品品户户型型户型配比T2级别产品套数备注T1T4--590㎡无遮挡海景资源,119590㎡以上超大面积1T2--900㎡,1700㎡2T32T2/T3--440㎡22440㎡无遮挡海景资源T3--195㎡14城市景观资源公寓333T42T2--430㎡30海景被T4栋遮挡单位?NO.11超一线海景资源,590㎡以上超大面积单位?NO.2T2/3栋,超一线海景资源,440㎡大户单位?NO.3195㎡城市景观公寓及海景被遮挡430㎡T3深圳湾1号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分级，满足不同类型客户。各级产品市场站位T4--590㎡一线景观标杆产品T2--900㎡,1700㎡一线无遮挡景观T2/T3--440㎡资源二线城市景观资源公T3--195㎡寓海景被T4栋遮T2--430㎡三线挡单位1、三线产品包括430㎡和195㎡产品，共44套，可以满足初级豪宅客户的置业需求，也有利于开发商回收资金，为现金流产品。2、二线产品22套，拥有无遮挡的景观资源，提供顶级的居住体验。3、一线产品19套，拥有一线景观，为大平层和顶层复式，是一期的标杆产品，为项目带来溢价空间。一期公寓产品分析户型面积数量楼栋比例备注（㎡）（套）一层2户，T2：1~6F商业1951416%T1：写独立电梯厅7~25F430㎡户型26~30F900㎡户型字楼T3一层2户，31~32F1700㎡顶复4401416%独立电梯厅，私家泳池一层1户，T45901316%私家泳池一层2户，4303846%独立电梯厅一层1户，T290056%T4：1~5F商私家泳池T3：1~4F商业业5~18F195—440