Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010发展中突破—板块研究系?之长沙市芙蓉区本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。湖南中原研究中心changsha.02.2011Codeofthisreport|2区域界定区域规划交通布局区域界定交通布局区域规划经济发展情况经济发展情况?CopyrightCentalineGroup,2010芙蓉区房地产发展探究芙蓉区房地产市场未来供应芙蓉区概述芙蓉区房地产发展探究PART3芙蓉区房地产市场未来供应PART1芙蓉区概述——————PART2备注：本报告?的区域成交备案数据以及监控，将由湖南中原研究中心定期整??新。PART2PART3PART1报告架构Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2010区域界定Codeofthisreport|4芙蓉区?CopyrightCentalineGroup,2010雄居中心城区，人?、物?、资??、信息?高?密集区域。芙蓉区—长沙中心城区芙蓉区位于长沙市中心城区，?与开福区毗邻，南与雨花区接壤，现辖11个街道、1个乡和两个副县级单位(?平科技园和湘湖管?局)，辖区面积40.8平方公?，常住人口60多万。芙蓉区雄居主城区中心位置，辖区内街市繁华，大型市场和特色解释星罗棋布，?融机构、星际宾馆、写字楼鳞次栉比，商务活动活跃，是人?、物?、资??、信息?高?密集的区域。??区域界定—Codeofthisreport|5?CopyrightCentalineGroup,2010交通布局Codeofthisreport|6?CopyrightCentalineGroup,2010交通布局—中心板块公交体系：通过设置公交专用道、构建连续的二层步?系统等措施，在CBD区域构建?捷的交通体系。构建“四横七纵＂的主次干道网络，加密指?系统，全面提升CBD道?网密?和可达性。通过“公交输配环＂，构建“资源节约型、绿色环保型＂的公共交通系统，规划在五一大道、黄兴?、人民?、韶山?设置分时段的公交专用道，全面实施“公交优先＂策?。结合CBD核心区公共敞开空间与轨道站设置，在黄兴?站、芙蓉?站、韶山?站附近地下空间建设地下步?系统，使其与地面步?系统、二层步?系统有机衔接，与周边公共建筑直接连通，并向南、?跨过解放?、五一?。???Codeofthisreport|7双杨?建成，浏阳河以东将呈现七纵三横的格局。“”?CopyrightCentalineGroup,2010交通布局—浏阳河以东公交线?：浏阳河以东道?规划：芙蓉区浏阳河以东将呈现“七纵三横＂格局。七纵—双杨?、红旗?、农园?、滨河?、望龙?、合平?、京珠辅道。三横—高家坡?、远大?、人民东?。双杨?位于浏阳河以东的城市边缘区，建成后的双杨??起高家坡?，南至人民东?，全长2.21公?，规划?幅宽36米，双向6车道，是长沙市总体规划中?平高科技园内南?向的一条城市次干道。??Codeofthisreport|8地铁1号线?CopyrightCentalineGroup,2010从望城县以?区域出发，经长沙市政府片区后，沿枫??经橘子洲头以南下穿湘江进入长沙主城区。：地铁2号线：地铁2号线1期工程，在芙蓉区范围内设有芙蓉广场站、迎宾?站、袁家岭站、长沙火车站站、东二环站、万家丽广场站、古曲?站等7个站点。2号线与1号线在五一广场站换乘，与4号线在万家丽广场站换乘，与长株潭城际铁?在火车站换乘。地铁4号线交通布局—地铁：在建中的地铁1、2号线，规划中的4号线，均穿过该区域，将成为连通各区的重要交通枢纽。Codeofthisreport|9?CopyrightCentalineGroup,2010经济发展情况13.17%4450586.0110?12.80%3744.76479.1609?13.20%3000.9839608?15.16%2190.25332.0207?贡献?长沙市生产总值芙蓉区生产总值?份Codeofthisreport|10增长率国内生产总值(亿元)2004-2010年芙蓉区GDP走势图122.82231.5272.17332.02396479.16586.0188.49%17.57%21.99%19.27%21.00%22.30%04年05年06年07年08年09年10年010020030040050060070000.20.40.60.81数据来源：长沙市统计局?CopyrightCentalineGroup,201006-10?，芙蓉区地区生产总值(GDP)始终保持两位数增长，继2007?地区生产总值突破300亿后，2010?地区生产总值?是突飞猛增，超过500亿元，接近600亿元。增长速?仅次于2007?。贡献?数据显示，芙蓉区对长沙市的贡献?总在10%以上。近两?，随着芙蓉中央商务区和各项规划建设，芙蓉区经济将进入快速发展时期，经济水平的大幅?提升为房地产市场?好发展奠定扎实基础。??经济发展概况—地区生产总值GDP)：在内五区中一直处于领先地位。(增长率Codeofthisreport|11固定资产投资(亿元)2004-2010年芙蓉区固定资产投资情况04年05年06年07年08年00.050.10.150.20.250.30.3576.41100.08104.59111.22121.1430.98%8.92%6.34%4.51%020406080100120140数据来源：长沙市统计局?CopyrightCentalineGroup,201006?，芙蓉区固定资产投资大幅下跌，随后几?保持较平稳增长态势，2008?，达到121.14亿元。2009?1-11月，固定资产投资130.95亿元，2010?1-11月，首次突破150亿元，达到156.94亿元，涨幅达到19.85%，接近20%。固定资产投资快速增长，表明芙蓉区的经济处于积极快速健康发展阶段，从而为房地产市场发展提供经济保障。??经济发展概况—固定资产投资：保持高位运?00.050.10.150.200.050.10.150.20.250.3增长率增长率Codeofthisreport|12人均可支配收入人均消费性支出2005-2008年人均消费性支出情况05年06年2007年2008年2004-2008年芙蓉区可支配收入情况1040712032153281492515.61%24.04%2.70%0500010000150002000004年05年06年07年08年111201296714694.72171861959216.61%13.32%16.95%14.00%0500010000150002000025000数据来源：长沙市统计局?CopyrightCentalineGroup,201004-08?以来，人均可支配收入和人均消费性支出均保持增长，平均增长幅?分别为14.75%和8.4%。08?人均可支配收入为19592元，近2万。2010?1-11月，人均可支配收入21909元，消费性支出为15354元，差额达6555元，居民财富日益积?，表明芙蓉区市场购买?逐渐增强，这对于房地产发展有一定推动作用。??经济发展概况—居民收入与消费性支出：储蓄持续增加Codeofthisreport|13?CopyrightCentalineGroup,2010区域规划Codeofthisreport|14?CopyrightCentalineGroup,2010浏阳河风光带打造芙蓉区规划热点，同时依托“浏阳河＂所具有的深厚文化底蕴，进一步提升浏阳河风光带的规划级别。—浏阳河休闲风光带概况：浏阳河休闲风光带位于芙蓉区境内浏阳河西岸，南汽人民东?，?至车站??，距长沙火车站1.5公?，至黄花机场15公?，全长8.24公?，总面积约为80公顷，项目计划总投资12.5亿元，其中风光带及长善?投资共6.9亿元，产业带投资5.6亿元。规划：整个浏阳河休闲风光带按40米绿化带、34米商业街、26米道?规划设计。第一期工程为西岸长善垸一、二段，风光绿化带每隔500米分成一个休闲功能区，共分为11个主体区域，商业街按四合院形式设计。浏阳河产业带位于浏阳河风光带两岸，先期开发的浏阳河西岸全场约5公?，土地共约364亩，功能定位为?游休闲产业带，为中档或中档以上消费的本地人群和外地游客提供?游观光、休闲娱乐、餐饮购物等服务。Codeofthisreport|15?CopyrightCentalineGroup,2010芙蓉生态新城：政策热点区位界定：芙蓉生态新城位于芙蓉区东部，?接长沙经济技术开发区，东临长沙国家高新技术产业开发区?平高科技园，西面和南面紧临浏阳河，总占地面积22.85平方公?，是芙蓉区实施“强西?东＂战?的重点区域，也是长沙市东城区的重要综合交通枢纽。建筑规模：建面582364.38平方米，建设内容：商品住?（其中一期为拆迁、道?、绿化、管网建设等基础设施建设），总投资：87000万元（其中一期31000万元）。产业布局：芙蓉生态新城总体规划布局为“二带、四心、四轴、八区＂。“二带＂—即浏阳河风光带、京珠高速公?及高速铁?绿化带；“四心＂—即望龙商业中心、新安商业中心、?平科教中心、东岸商贸中心；“四轴＂—即远大?城市综合功能发展轴、人民东?商业发展轴、星沙大道—红旗?教育科研发展轴以及高家坡?产业发展轴；“八区＂—即东岸居住区、锦?居住区、滨湖居住区等。Codeofthisreport|16?Copyri