克而瑞视点——市场胶着，金九遇冷，楼市进入调整期9月以来，全国土地市场成交火热，“金九”成色十足。相比之下，各地楼市在房企加快推盘节奏同时，成交量却并未出现传说中的“高峰”，其中，包括北京、上海在内的多个城市楼市成交量与8月相比均出现明显下降。如上海，虽然9月份81万㎡的成交量与上个月的80㎡基本持平，但9月份127万㎡的新增供应却远远超过上个月的90万㎡，从销售率的角度讲，市场整体环境已经大不如前。九月份，西安楼市呈现“量跌价升”态势，房企的销售热情并未吸引购房者足够的关注，商品住宅供应量190.34万㎡，环比大幅上升76.2%，而成交量仅为85.23万㎡，环比下降15.1%，同比上升12.6%，成交价格6829元/㎡，环比上升0.19%，同比上升6.19%。整体来看，本月楼市呈现三大特征。首先，供需比扩大，受楼市季节性和西安住博会等因素影响本月新开盘项目23个，创近2年高峰；但对比8月整体去化率仅在60%左右，为近五个月的开盘去化率新低，且9月商品住宅市场供求比降至1:0.45。其次，市场进入调整期，今年以来的市场走高更多依赖于优势价格的推动，但目前市场中在前期降价楼盘普遍过了强销期，而新入市楼盘又不能及时接棒降价的情况下，市场交易量自然无法继续维持增长，市场处于平稳调整阶段；再次，城市环境不稳定，本月钓鱼岛事件，部分区域发生游行，打砸抢事件，城市环境处于相对不稳定，以及“十一长假”和换届时间临近等因素影响，购房者对于购房意向延后，同样为市场成交回落原因之一。综上所述，三四季度经济面的企稳，通胀形势的稳定，给到楼市平稳运行支撑，而短期内预计买方市场观望态势仍旧持续，若房企未作出明显实质性优惠，市场仍将保持平稳并伴随小幅波动态势，价格保持平稳。数字瞰市同比数据市场解析数据来源：CRIC同比2011年9月，商品房成交量上涨11.07%，住宅成交量上涨10.15%。数据来源：CRIC与历史同期相比，2012年9月商品房成交均价与2011年9月相比下跌3.22%，住宅成交均价下跌5.65%。全市商品房成交走势西安市商品房?克而瑞信息集团西安机构2/61成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20112012月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月量87.179.788.479.233.548.6293.5381.75111.22118.2897.75112.3996.69价7861760478268291871074047497734172477667755774397607全市住宅成交走势西安市住宅成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20112012月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月量77.3868.674.761.927.2743.7070.3571.6198.21102.684.47100.385.2327价7238685269366806654662636621676966966668681368166829全市商业成交走势西安市商业成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20122011?克而瑞信息集团西安机构3/61月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月量5.826.689.5314.044.953.7918.404.437.8111.536.296.237.41价16065144931441714789208412066710842157401364016251160191631715807全市办公成交走势西安市办公成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20112012月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月量3.854.404.143.221.241.124.785.715.204.126.985.784.05价7964886787168493784871297516799580428525891686998974本月全市成交对比2012年8/9月份物业成交住宅商业办公商品房8月9月8月9月8月9月8月9月成交面积100.3785.236.227.415.784.05112.3896.69（万㎡）金额（亿68.4158.2110.1611.715.033.6383.6173.55元）均价（元/6816682916317158078699897474397607㎡）区域成交?克而瑞信息集团西安机构4/61全市各区域商品房成交商品房成交量（㎡）成交均价（元/㎡）城东1816326719城西564865811城南2600148319城北3290827213高新1322218155城内755025421住宅成交全市住宅成交面积排行榜TOP10（按成交量）序号项目区域成交量（㎡）成交金额（元）成交均价（元/㎡）1天朗大兴郡城北4972331054817262452御锦城城东3725021459725057613天朗御湖城北2801416953033160514西安航天城城南2621112953690649425渭河家苑小区城北253549075310135796天伦御城龙脉城南171738757765451007白桦林间城北1530314825868096888中海碧林湾城南1521110714742770449御湖公馆城南146721661323971132310联盟新城城南14163473034553340?克而瑞信息集团西安机构5/61数据来源：CRIC关注楼盘?金地?西沣公元项目地址西沣路与西部大道交汇处物业类型高层开盘时间2012-9-28总建面积212㎡?克而瑞信息集团西安机构6/61容积率3.89销售报价高层7500-10000元/㎡开发商陕西金地家宜置业有限公司周边环境项目位于西沣路与西部大道交汇处，周边多个大型贸易市场，大量外来人口的进入，加之西沣路沿线城市改造速度的快，致使目前区域面貌较差，人居氛围不高。关注理由：?品牌力量，市场中的标杆形象金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。截至2009年底，金地集团已拥有多家控股公司，总资产555亿元，净资产168亿元，2010年全年更是实现283亿元的销售规模。从上市至今，金地集团的总资产规模增长了24倍，销售额增长了39倍，上缴利税增长了21倍，已跻身中国上市房地产公司综合实力前三强。西安金地置业投资有限公司于2005年12月31日正式成立，成为金地集团旗下第12个全资子公司，实现了金地集团在黄河中上游区域的重要战略部署。金地西安地产公司是金地集团战略性切入西北市场的第一个城市公司在西安开发有金地尚林苑、金地芙蓉世家、金地湖城大境等多个项目。特别是金地湖城大境，做为西安乃至西北区域豪宅的标杆项目，一直处于强势领跑状态，以至于金地集团进驻任何一个区域，都会引起业界的关注。?多物业组合，打造标杆社区金地·西沣公元占地1241亩大盘，建筑面积212万㎡，其中包含46万㎡商业，内置主题概念酒店、甲级写字楼、总裁公寓、特色商业MALL、公园风情商业街、社区服务商业等，将会联合凯悦酒店、华润万家超市、蒙托梭利双语幼儿园等高端时尚的品牌商家。物业类型有高层、小高层，面积从70-145平米，二室、三室、四室，产品类型丰富。西沣公元项目设有唯一生态运动型专属会所设计，其中一个为面积约6000平米，设25米*12米的标准游泳池、健身房（如动感单车、yoga馆、SPA区等）、6幅国际羽毛球场地等，除此?克而瑞信息集团西安机构7/61之外携手相关单位建设2000亩的生态公园。项目仅一期就可容纳3000户，周边的配套将会日益丰富，多数客户正是看中项目完善的社区配套，而选择金地西沣公元。?高调入市，引爆市场以高姿态入市的金地西沣公元，一直不遗余力围绕项目大作做文章，在酷热的天气里在加油站免费为出租车司机送水、送汽车遮阳板。举办社区观影活动，并在在太平洋、中大等电影院设置外展点，前来购买电影票均可在外展点领取礼物一份；在曲江举办金地旪尚之夜舞会；拍摄微电影、民谣在路上演唱会等等活动不胜枚举。短短2个月排号达1200余组，引发大量客户关注，市场热度凸显。?开盘效果良好，后续值得关注2012年7月28日晚，金地·西沣公元在高新区香格里拉酒店举办项目首次开盘，当天推出项目一期8#、9#、10#楼，共计480余套房源，来客500余组；75㎡二房、108㎡三房基本售罄，余下一两套房源，89㎡三房、128㎡三房房源，当天去化也均达到80%以上；开盘当天效果虽不如预期，但也相对较为火爆。纵观整个“十一”黄金周期间，市场观望气氛浓重，各大楼盘均表现平平，金地·西沣公元这个超大体量的项目，才刚刚走出第一步，未来在“限购”“限贷”等调控政策不放松、客户越发趋于理性购房的条件下，它的每一个举动，都会引来更多的关注。?华侨城·天鹅堡项目简介项目地址西安曲江新区翠华路与雁展路交汇处东南角物业类型高层、小高层开盘时间2012-09-29总建面积641943.4㎡容积率5.61销售报价11000-12000元/㎡开发商西安曲江华侨城投资发展有限公司周边环境项目位于城南曲江新区，东邻翠华路、南接南三环、西临长安南路、北靠曲江国际会展中心。周边交通配套齐全，路网发达，然而所处位置属于发展型新兴区域，目前生活配套相对匮乏。关注理由：?克而瑞信息集团西安机构8/61华侨城·天鹅堡由广东华侨城集团开发，是华侨城地产在西安继曲江高端别墅项目华侨城·108坊的又一力作，本案作为华侨城在西安的第一个高层住宅项目，秉承华侨城地产的居住理念，全力打造西安曲江片区高端舒适型宜居项目。?项目区位优势明显、交通配