江阴临港新城地块江阴临港新城地块————市场考察定位报告市场考察定位报告20122012年年44月月2525日日目录一江阴概况二市场研究三地块属性江江阴概况阴概况?江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，总人口江阴市辖6个街道、11个镇，市人民政府驻澄江街道澄江路9号。此外，有国家级江阴高新区、江阴临港新城开发区、靖江工业园区。江阴连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一。?交通条件：北枕长江，有长江公路大桥与靖江市相连，南近太湖，有锡澄高速公路与无锡市相接，沿江高速东接张家港常熟至太仓，西连常州直至南京，地处苏锡常“金三角”几何形中心。?港口城市：境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段，在全国内河港口排名中稳居第五位，跻身全国第五个亿吨级港口行列，迅速成为长江下游重要的枢纽港口之一。城市城市规划规划江阴总体发展规划?城市性质：现代化的工业港口城市外滩区域，交通枢纽，历史文化名城。?城市规划区：全市区域，总面积临港新城城市客厅988平方公里。?城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。总部园区?城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。?城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。?城市空间结构：一城四区即中心城人民路商圈城南商业区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。?江阴城市发展主要方向：向西、向南发展，完善东北?随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路中心区外，东区城1-3月份销售套数排行市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。城市城市规划规划江阴城乡统筹规划?城市综合发展板块地区行行政中心，商业服务中心，文化中心和居住位置的中心城区。?澄东工业集群板块周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤、高档服装、新型建材、机械制造等为主导产业的新型工业城区发展。?沿江港口经济板块长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工、船舶制造等临江产业群。?澄南生态农业观光旅游板块霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食品加工、都市农业和休闲旅游业，建成工业、现代农业与休闲旅游业的协调发展。?城南特色产业板块利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸基地、特种养殖基地。城市城市规划规划江阴临港新城规划?江阴临港新城位于江阴市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤，下辖“两街、两镇、一办”：夏港街道、申港街道、利港镇、璜土镇、港口办事处，总计行政区划面积188平方公里，总人口约20万人。?2006年1月，临港新城开发建设正式启动；2006年9月，被批准为省级经济开发区。临港新城政府网站http://www.jylgxc.gov.cn/?江阴临港新城始终坚持“以港兴城、港以城兴、港城共荣、互动发展”的战略，全力打造苏锡常都市圈临港产业中心和江阴城市副中心。全面做好港口码头、临港产业、国际商务、现代服务、绿色生态等“五篇文章”。?港口码头：临港新城新港区1-3月份销售套3数、排行5号码头规划为集装箱专用码头，设计集装箱年吞吐量260万标箱。?临港产业：发展低碳、新材料、机械装备、现代物流四大临港特色产业，包括临港新城低碳产业园、临港新城机械装备工业园、临港新城新材料产业园、三大物流体系?国际商务：临港新天地。产业经济产业经济GDP及产业投资2004-2011年江阴GDP及增幅2004-2010江阴全社会固定资产投资2500232030.00%28.5%700626.5230%2000.9225.90%全社会固24.4%25.00%600200023.5%1713.36500.7925%定资产投GDP25.10%21.20%21.5%1530500资（亿20.00%（亿16.7%400.3320%1500331.58372.15元）1190.56元）400344.3515.90%15.00%284.1315%增幅980增长率1000787.9712.0%13.30%30012%638.2610.00%10%2008.1%7.6%5005.00%1003.9%5%00.00%00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2004-2010年三产比重2004-2010年江阴房地产开发投资金额1400.0012060.0%1184.2356.5%106.511200.001028.40949.5910050.0%1000.0077.7978.95房地产开780.43第一产业8040.0%800.00749.5464.46发金额620.50652.5834.90%558.45第二产业6030.0%（亿元）600.00500.27增幅422.65第三产业37.2441.2393.10342.5032.5622.8%20.7%400.00270.444020.0%229.5214.4%200.002010.6%10.0%15.6417.2617.0018.3721.6032.3836.260.0001.50%0.0%20042005200620072008200920102004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年?江阴GDP增长较快，从08年受金融危机影响后开始缓慢增长?固定资产投资09年出现最高峰，然后平稳增加，房地产开发投资金额从09年的低谷一跃而上，增幅达到34.9%。居民收入居民收入人口购买力指标?江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2005年至2011年持续上涨。?其中2011年城镇居民人均可支配收入33192元，较上年增长10%；2011年江阴农民人均纯收入达到17460元，比上年增长17.2%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收入最多的县级市。年2005200620072008200920102011指标城镇在岗职工平2499828952336883876643282————均工资城镇居民人均可16113186022101324214271193018433192支配收入农民人均纯收入858095001064111975131721489817460目录一江阴概况二市场研究三地块属性江江阴阴房地房地产产市市场场厅客市城临港新城城西总部经济园城中敔山湾江阴房地产市场可以划分为临港新城、城西、城市客厅、总部经济园、城中、敔山湾等几个房地产板块。市区开发渐趋饱和，逐步外延，城东因山水资源优势多开发高端楼盘，城西及临港新城为逐步兴起的新型住宅板块。区区域房地域房地产产市市场场临港新城项目分布图58273地块1英伦尚郡12一方城643建滔裕花园4金港福景园5海岸城6浦江23号临港新城项目汇总7泰和江南8益茂首府区区域域个个案案汇汇总总最月去近重点物业占地建筑开盘日去化化量主推面地址最近价格推客户情况项目类型面积体量期套数；去积盘化率量双拼联排18000、220-240城西客户为英伦浦江路105001152联排2011.5.5；别墅9285㎡；叠主，自住兼尚郡277号00013000、2892%加175-投资叠加18011000城西临港、夏港本地人多层一方香江路16503520；占六成，外、小7081563002011.720490-150城359号00458%地人四成，高层首置改善各占一半建滔浦江路北高层6680未批准裕花侧，金港、小29901待定/　/待定/0预售园路西侧高层新港大道90㎡以下小户型为首泰和东侧,珠14006300,、12011.6.8；置，大套为高层37344957590-190江南江路步行0030-140㎡879%改善，本地街两侧5500客户为主区区域域个个案案汇汇总总最近月去化重点物业占地建筑体最近去化主推面地址开盘日期推量；去客户情况项目类型面积量价格套数积盘化率量高层未批预售新港大道低层120-益茂预计12年43西侧，春、高4467780317///200；别/首府4、5月9港路南侧层墅270-开盘320住宅金港、写镇澄路2010.12.213本地改善性福景字楼487717300006500905；66%100-140788号66客户为主园、商铺高层小户中央商务、写6600本地首置刚浦江3120；区浦江路字楼2677465000、大2011.5.2922869-140需为主，少23号872%23号、商户量改善铺6400高层香江路北、酒海岸12546、金港路店公500000待定//　/96-165/城6东寓、商铺主要商圈主要商圈商圈分布情况商业项目11深国投商业中心22嘉年华城市广场1133本案22②东外环路33魔方时代广场6644星光百货希望广场44③长江路55558浙江商贸城7786610109977红星美凯龙①人民路步行街88佳兆业城市广场江阴万达广场99新华商贸1010繁华地段①人民路步行街③长江路②东外环路重要商重要商场场一一览览随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路商圈外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002005年9月国际购物中心百货、餐饮地下1层，地上6层185002002年7月华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月2006年12月26新百业广场百货市场地下1层，地上3层58900日浙江商贸城小商品批发地下一城，地上三层200002005年精品商厦百货地上4层70001992年人民商厦百货地上7层96001990年1月澄江福地内街步行街-1-3层