ChapterⅠC组团主题定位ChapterⅡC组团业态规划ChapterⅢC组团商业营销策略ChapterIVC组团企划推广策略1.1C组团概况1.2C组团商业辐射范围分析1.3C组团主题定位1.4C组团商业功能定位?C组团：时尚乐活坊?范围：沿街商业C石林路与云潭南路交叉口?商业总建筑面积：18091.34㎡C组团商业辐射范围分析沿街商业?C组团位于石林路与云潭南路交叉口，位置优越，视觉通透性较强，可辐射项目内部及周边住宅社区。在定位上建议以服务周边住宅居民为主。?主题定位：时尚乐活坊——高品质社区商业?该部分商业位于整个地块的北端，商业的主要目的是为项目内外周边人群提供生活所需；?从整体经营考虑，该部分应该创造生活场景浓厚的消费氛围；?这部分商业的主力客群应以家庭为主，同时，为了创造昼夜消费的环境，此处的商家适合全天候营业；?客群涵盖从儿童至老人的全年龄段客群，故应以丰富、多样化的业态为特色；?从整个品质的考虑，此处商业应该为各业态中高档次水准。居住生活的乐享天地，以丰富生活的配套打造悠尚生活圈?商业功能定位：?干洗店?中小型快速餐饮?便利店?主题餐饮?电信移动小型酒吧?银行生活餐饮??药店?茶楼?宠物医院?咖啡简餐?面包店?游艺娱乐?美容美发?网吧?美体休闲玩乐?棋牌?足浴?儿童活动天地?主题休闲吧?业态图示：超市/面包店/零售/餐饮/儿童天地等2.1业态规划思路2.2业态落位（建议）?我们畅想充满魅力的城市和地区——贵阳城市新中心生活区城市中坚阶层的专属社区，精英群体聚集地最前沿的时尚动态发布，城市的活力舞台为品质生活而打造城市美食和玩乐天堂城市名流的社交场，城市人脉的聚集地?如何利用商业部分来吸引周边消C费者，并使其成为区域内目的性消费的集中地，是该地块规划前需要重点考量的问题。?如何利用该地块的商业提升项目整体的知名度，为其他地块的开发及运营奠定市场基础，也是该地块规划前需要把握的问题。地块北部：由于C地块北面是公园，环境相对安静，所以建议该位C置业态为：建材家居卖场+轻餐饮N+休闲的业态组合。地块西北部：该处为社区次出入口，且对面为学校，所以建议业态以百货零售类及餐饮为主。地块西部：该处为社区主出入口，且考虑到周边聚集众多社区住宅及学校，建议业态以配套设施为主。餐饮银行书茶建材家居（1+2F）1+3F咖啡厅1+2F吧坊1+2F百货超市餐饮（1+2F）餐饮（1+3F）美容院便利店茶楼健身房门厅药房眼镜店干洗店家电维修五金网吧门厅银行C组团1F业态落位移动营业厅便利生活店便利店银行1+2F百货超市项目整体综合体量较大，周边汇聚众多社区，建议C地块的社区主、次入口处商业以生活配套设施为便利店主，为周边社区及项目自身居民提供相应配套服务。药房眼镜店干洗店家电维修五金银行移动营业厅便利生活店业态图示：干洗店/药房/复印店/超市/眼镜店等缤纷餐饮区餐茶饮咖啡厅坊1+2F餐饮在社区的主、次入口设置相应的餐饮业态，解决学生群体及社区餐饮居民所需的餐饮配套，形成目的性消费区域。主要服务对象是居茶楼住区的常住人口，以经营中低档的休闲餐饮及特色餐饮为主。缤纷餐饮区业态图示：主力餐饮/主题餐饮/茶室/咖啡简餐等乐活休闲区书吧考虑到学生群体、家庭主妇及白领阶层的日常需求，建议在相对安静的地块北部规划有书吧，在相对便捷的地块西部中央区域规划有美容院。美容院潮流家居馆建材家居1+3F建材家居本身就是以品牌为单位，面积虽大，但可以根据品牌单个分割出售。该处商业建筑为三层的布局较为适合建材家居馆的规划需求，且在一定程度上满足了周边日益增多的住宅的装修需求。主要产品：?名品建材?定制家具?现代家具?厨房卫浴?家居摆设潮流家居馆银行咖啡厅餐建材家居服装饮1+3F餐饮餐饮桌球足浴按摩C组团2F业态落位网吧精品服饰区服装、饰品该处区域位于项目地块人流较集中处，将服饰区设置于二楼，既可以使得项目本身具有了丰富的业态，同时服饰区亦可以带动整体项目的商业发展，引导消费者消费，构成消费习惯。休闲娱乐荟该区域位于C地块的最南端，靠近项目的其他地块，建议该区域的商业可以服务于整体项目，为整体项目的配套设施，业态上建议以休闲娱乐业态为主。桌球足浴按摩网吧银行床上用品亲子书教育/培训建材吧家居SPA1+3F餐饮游艺中心C组团3F业态落位休闲体验区该地块周边具有大量的成熟住宅美体、SPA区，但商业氛围相对薄弱，缺少具有高品质的商业形态，该区域商业的规划，可较快的填补区域内空白，吸引周边消费者。游艺中心、健身中心亲子培训区亲子教育/培训考虑到项目所在区域将来的居住、商务属性，建议该地块商业规划有亲子、培训等业态，以便于形成区域内具有前瞻性及影响力的商业氛围。精品生活馆床品家纺建议以品牌集合店的形式汇聚众多床品家纺品牌，在满足项目区域内日益增多的居住需求之外，也满足消费者对于不同消费层次的需求。3.1整体销售策略3.2销售节奏3.3价格厘定?C组团销售总体策略是“先品牌，后销售”。?通过对“项目整体品质和规划，奥体新村概念、重点品牌入驻，风情街区商铺产品设计”等卖点的充分挖掘，形成市场热点。?通过关键位置，关键节点位置商铺的定向知名品牌商户先行销售落位，以及部分区域带品牌租约销售，充分带动投资市场信心，落实商业经营规划和氛围，形成热销势头。定向品牌内部认购全面开盘销售?C组团核心卖点：项目?项目：金阳商业新核心，高品质社区；?规划：奥体主题风情商业街；高品质商铺产品设计主力?主力品牌：知名餐饮、休闲项目强势入驻；店规划定向品牌销售定向品牌销售重要节点位置，定向品牌销售定向品牌销售定向品牌销售定向品牌销售重要节点位置，定向品牌销售定向品牌销售定向品牌销售定向品牌销售定向品牌销售重要节点位置，定向品牌销售定向品牌销售定向品牌销售内部认购放号开盘确认定向收诚收定金销售商户意金强销期持续销售期11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月开盘前期蓄水?厘定价格的相关因素?本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：?整体的经济、政策环境?市场供求状况?品牌商户投资入驻情况?物业自身客观条件：整体规划、主力店、商铺形态、位置、质素?目标客户的价格接受程度和价值取向（经营回报、租金回报与增值的预期）?宣传推广是否理想?类比项目售价及租金?商业物业定价一般采取租金反推定价法；类比项目权比分析定价法，本项目定价方法采取类比项目权比分析定价法：?以市场同类项目对比区位、产品、交通、等因素进行加权对比得出基础售价。?以吸筹效果、推广效果对基础售价进行价格调整。?以调整后售价作为内部认购价格入市。?根据内部认购价格调整开盘均价。?根据商铺楼层、位置、面积等基础因素得出商铺价格。以市场同类项目加权根据吸筹和推广效果根据内部认购效果调类比推出基础售价调整得出内部认购价整开盘价4.1整体推广策略4.2形象包装4.3前期推广主题4.3.1前期推广主题4.3.2推广节奏与手法4.3.3项目推广推进4.4招商现场的整体包装?本项目作为小区配套设施的组成部分，通常受制于住宅的销售，住宅卖得好，对商铺的招租是很有力的支持。因此，在商铺正式进行招商推广之前，应集中力量做好住宅销售，以住宅的旺销带动商铺的招租。由此，我们建议前期以配合住宅宣传进行推广为主，这样可以无需投入太多的资源亦可获得不错的推广效果。?运用优势资源，进行全方位和跨区域的渠道媒介整合，以平媒广告为主，公关活动和事件行销为辅，实现人对人直销、媒体推广及SP推广的结合。1.通过表现中铁自身的品牌优势，打造商业街在其社区所在生活新商圈中的核心地位和独特性，制造市场热点及焦点。2.针对目标群体，通过本地大众媒介的广告宣传，迅速建立市场知名度。3.紧密配合项目整体营销计划开展市场推广活动，不断提升市场关注度和美誉度。?独特性：建立独特的识别系统，塑造商业街鲜明的、引人注目的形象；?震撼性：强势推出，通过多种途径集中推介，以震撼全城的方式使这个独一无二的社区商业街项目为市场所认知、认同。?逸都国际：品味生活，尊享繁华。..123456789第一阶段第二阶段第三阶段主题：打造家庭生活馆任务：描绘项目愿景，将项目未来与时尚生活方式紧密贴合目标：使项目获得消费者、经营者以及社会各届的广泛认可主题：开创时尚创业新时代任务：突出主力商家入驻、强调客户对时尚休闲商业的体验目标：树立目标客户对项目的信心主题：时尚集市，潜力无限任务：项目入驻的高回报性的卖点细节描述目标：树立目标客户对项目的信心说明：各阶段之间并非是完全的割裂，下阶段目标的完成离不开上一阶段的支持，下一阶段目标完成的同时，又会对上阶段目标完成进一步强化。分三阶段：?第一阶段（3个月）：针对主力品牌商，主要目标是实现主力铺面的顺利招商。第二阶段（2个月）：全面铺开推广，主要目标是对项目的大部分商铺顺利招商。?第三阶段（3个月）：强势主攻推广，主要目标是加强对之前意向客户的推广，达到招商任务的完成。推广手法：1.第一阶段：形象广告配合直销招商，引进核心主力店和品牌商家；2.第二阶段：全方位多渠道推广，吸纳小型商家；3.第三阶段：运用前期已进驻商家进行人对人口碑传播，促使招商不断提升，最终完成。推广推进：1.传媒：当地主流平面媒体，利用传媒进行软闻推进，传媒推广计划拟由平面媒体推进行动组成；(7个月时间）2.电台：知名地产类节目（2个月时间分别为：第二阶段起始月，第三阶段结束月）3.宣传手册、宣传单页、邀请函，道旗等（1个月时间）?宣传手册（案例）?宣传单页（案例）?邀请函（案例）?道旗（案例）4.客户访谈（2个月时间）通过长期商业客户关系，了解主力店、特色店的开店计划，创造推介本项目的有利条件，征询开店