谨呈：××投资有限公司海南海口市西海岸定位及开发运营策略版权声明：本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.10报告目录1.海口土地市场概况1.西海岸片区发展定位2.海口土地市场综述二2.西海岸区域SWOT分析一3.海口土地市场评判区域市场及项3.西海岸房地产市场分析海口房地产市场及4.海口房地产市场发展概况目目标客户分4.目标客户研究分析项目市场评估分析5.海口房地产市场发展综述析6.海口房地产市场评判1.主题及整体定位2.分期开发建议1、商业开发整体策略户型配比及创新2、35号地商业的开发策略及运三3.四建筑风格及立面营管理项目规划4.综合开发园林主题及风格3、36号地商业的开发策略及运产品定位5.运营规划6.配套设施建议营管理7.建筑材料及设备创新4、社区商业设计原则8.物业管理1.营销战略五2.拓展全国策略六1.启动区域项目整体3.巩固本岛策略36号地启动2.启动产品匹配市场推广策略4.全程截杀策略策略3.启动区域推广策略5.体验制胜策略第一部分：海口房地产市场及项目市场评估分析海口土地市场概况（2007-2009年）海口土地市场情况汇总表年份2007年2008年2009年供应量(㎡)403357336635012172061供应情况拍牌宗数412932成交面积(㎡)28308816693222271224成交金额(亿4.6422.242.8成交情况元)成交宗数141922成交率34.1%65.5%68.8%海口土地市场综述a.成交量高速增长。受国际经济危机影响，2008年土地成交约66.9万平方米，有所下降，同比下降76.4%；但随着经济回暖，2009年土地成交约227万平方米，同比增长239.3%。b.土地成交金额高速增长，地价快速攀升。2008年土地成交金额约22.2亿元，同比增长443.1%；2009年土地成交金额约42.8亿元，同比增长98.8%。c.流拍率减少，需求旺盛。2007年挂拍土地成交率为34.1%，但至2008年土地成交率高达65.5%，2009年成交率68.8%。d.政府土地储蓄急剧下降。2008年挂拍土地约366万平方米，同比下降9.2%；2009年挂拍土地约217万平方米，同比下降40.7%。海口土地市场评判a.房产市场发展上扬，土地市场火热在海口房产市场需求及价格上涨的发展态势带动下，自2008年开始，土地成交金额及成交率均大幅上涨。b.开发商积极购地，土地供应量急速锐减在房产市场的上扬发展态势及土地资源稀缺的双重作用下，出现开发商购地、囤地热潮。c.政策利好刺激，地价快速攀升随着国内大型房地产开发企业巨资拥入海南，以及国际旅游岛的政策利好因素，海口地价持续攀升。海口房地产市场发展概况（2006-2009年）海口房地产投资情况（2006-2009年）　年份2006年2007年2008年2009年投资（亿元）50.4760.171.278投资情况涨幅8.80%19.10%18.60%9.5%新开工面积（万平方米）160200.03196.3206.02涨幅-21.07%25.02%-1.86%5%供应情况竣工面积（万平方米）80.21130.02109.580.03涨幅-27.28%62.10%-15.8%-31.8%销售面积（万平方米）141.6170.5170.6190.68销售情况涨幅-26.44%20.41%0.06%12.9%住宅均价（元/平方米）2682329441835088海口房地产市场发展综述a.房地产投资稳步增长。自2007年开始，年增长近20%，投资金额年增长近10亿元。b.供应市场活跃，市场需求势头强劲。2007年为海口房地产供应井喷时期，增长幅度大。2007年开工面积约200万平方米，同比增长25.02%，竣工面积约130万平方米，同比增长62.1%。c.价格强势上扬。2007-2008年间，受经济危机影响，国内多地都出现房地产下跃情况，海口房地产整体市场出现“量跃价涨”态势，2008年价格涨幅约33.5%。d.2009年国际旅游岛强势拉升。2009年海口住宅市场需求量增幅明显，创下了历年住宅成交新高，市场呈现繁荣态势。受国际旅游岛政策利好因素影响，2010年最近两月成交均价突破7500元，并呈持续上升势头；销售面积也在持续增长（销售合同备案推迟导致价格上涨和销售量上涨滞后）指标2010年2月2010年3月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：2.41:3.25--供应量（万m2）10.8810.58-0.13-2.79成交量（万m2）26.1534.4263.3931.65成交价格（元/m2）7689783577.521.9成交总额（亿元）20.126.97190.0534.15海口房地产市场评判（1）a.岛外众多开发商携巨资进入海南，将开辟新区域市场，区域性竞争加剧。b.房地产投资稳步增长，市场消化速度快。自2007年到2009年期间，海口房地产市场步入稳步发展阶段，每年房地产投资增长幅度接近20%，且市场消化速度快，供需接近平衡。c.海口房地产市场，从稳步发展阶段步入快速上升阶段。受国际旅游岛政策利好因素影响，自2009年10月份开始，房价已呈现迅猛增长势头，最近2010年2月-3月成交均价突破7500元/平方米。海口房地产市场评判（2）d.空置率高，购房投机性占较大比重。虽然海口房地产呈现前所未有的发展景象，但空置率高，另受政策利好因素影响，投机性购房占极大比重e.受国际旅游岛政策刺激，目前海口房地产市场出现求大于供现象。f.本地刚性需求缺乏，未来房地产市场存在一定风险。项目市场评估分析得势——政策环境因素“海南国际旅游岛”国家战略的政策利好，将是大市场环境的重要支撑点及机遇。得时——市场环境因素所在区域项目，乃至海口其他项目，都出现房源紧缺及价格攀升现象，本项目正是处于市场需求旺盛的时机，未来市场看好，但要提升项目综合竞争能力，以避免市场低迷，对项目造成的影响。得地利——区域环境因素本项目所在区域集高档居住、高档酒店、高尚运动、行政、会展等于一体的城市重点发展区域——西海岸，拥有得天独厚的区位优势。第二部分：项目区域及目标客户分析西海岸片区发展定位未来发展定位：未来的西海岸新区将建成集行政服务、总部经济、会议展览、教育科技、文化创意、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住、现代物流和交通枢纽等功能元素为一体的城市新核心区。西海岸片区发展定位——区域整体设计说明西海岸片区发展定位——区域整体效果图西海岸区域未来发展方向：?行政服务中心?区域总部经济基地?国际会展中心?度假商务星级酒店聚集区?金沙湾旅游产业区?新海综合物流园区?生命健康养生基地?教育高科技产业基地?长流创意产业园区和跨海交通枢纽等——是海口未来城市建设的新亮点西海岸区域SWOT分析?优势分析a.丰富海景资源及海岸线b.未来海口市行政中心c.未来海口市会展中心d.高档住宅区，片区规划方正有序e.高档休闲运动集中区f.高档酒店休闲功能集中区?劣势分析a.生活配套不成熟b.交通网络不够便捷c.入住率低，人气不足d.临海区位、潮湿，建筑物易受腐蚀?机会分析a.海南国际旅游岛建设，所带来的机遇b.琼珠海峡跨海大桥重大工程，亦将是区域发展的机会点c.海口新市政府、新会展中心等市政重点工程，将是区域发展的又一机会?威胁分析a.来自海口其他片区的区域竞争威胁，如盈滨半岛、新埠岛、东海岸b.来自国家关于抑制房价的宏观政策，所带来的威胁，如提高二套房贷首付、未满五年转让房产全额征税等西海岸片区房地产研究西海岸片区主要楼盘基本情况汇总（1）基本情况楼盘名称建筑面容积建筑风占地面积配套积率格浪琴湾115503577510.5现代温泉泡池、温泉入户、会所琼珠海岸2930332415600.508现代-夏威夷海岸140806.81114860.498东南亚温泉泳池、会所西雅图·丽29325.2温泉泡池、游泳池396400.6北美湾3大华西海岸会所、温泉泡池、游泳池、健身房76000160780.23现代温泉别墅SPA温泉泡池、下沉式会所、健身房、桑拿室、阳光西海岸现代2800002000000.8儿童乐园、多功能厅、棋牌室、咖啡厅、餐厅会所、儿童游乐区、图书馆、咖啡吧、红酒吧蔚蓝海岸92329.03681640.5现代、餐厅、健身房、商务中心、会议室、游泳池、美容SPA龙墅湾75700770000.8现代　泳池、会所西海岸片区主要楼盘基本情况汇总（2）基本情况楼盘名称建筑面容积建筑风占地面积配套积率格比华利山庄1824451063090.582现代　阳光健身屋、Snooker练习室柏斯公园、室外健身场半地下停车场、游泳池观海台1号72631.86760450.86现代、儿童乐园、商业步行街等西餐厅、酒吧、生态有氧健身中心、多功能厅长信海岸水、文化艺术博览中心、棋牌室、商务中心、儿160791.51348930.8现代城童益智中心、桌球室、乒乓球室、游泳池、风情商业街观澜公寓87000799200.92现代会所、泳池幼儿园、半地下车库、步行街、双会所、双球城市海岸1666681700000.79　场会所、中央广场、网球场、儿童游乐区、健身菩提树57026.6686602.61.19现代中心、咖啡厅、餐厅、游泳池、温泉泡池、商务中心紫园2330003330001.2东南亚会所、泳池西海岸片区户型面积情况?公寓户型情况西海岸各种公寓户型比例1房2厅1房2厅5%2房2厅4房以上（含洋房）3房2厅17%4房以上（含洋房）2房2厅45%3房2厅33%?2房、3房占绝对比重，合计占78%（其中