谨呈：中海房产集团汉嘉地产天目湖项目定位研究及市场分析汉嘉地产天目湖项目定位研究及市场分析报告报告百盛招商本报告严格保密，未经许可不得传播。研究问题我们如何了解天目湖?天目湖的经济有什么特点?天目湖的商业市场情况是怎样的?项目处于怎么样的环境?区域消费情况和消费客群构成如何?项目的发展方向在那里?项目该如何定位?如何规划我们的产品本报告严格保密，未经许可不得传播。目目录录1宏观分析宏观分析2商业市场分析商业市场分析3项目解读项目解读4项目定位项目定位5产品建议产品建议本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额天目湖天目湖天目湖地处长三角的腹地，隶属以上海为核心的长三角三小时经济圈，距离上海、杭州分别为129和316公里，也是杭千高速终点，被称为是上海和杭州的后花园长三角三小时交通圈长三角三小时交通圈本报告严格保密，未经许可不得传播。城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额天目湖面积573平方公里，1087个岛屿平均水深34米，最深处达100余米，能见度9-14米，属国家一级水体“天下第一秀水”，4A级风景旅游景区天目湖的接待人数多年来保持两位数的增幅。在近20年里，成为全国众多湖泊的领跑者。20092009年淳安县天目湖景区接待游客有望年淳安县天目湖景区接待游客有望超过超过600600万人次，旅游经济总收入达万人次，旅游经济总收入达2727亿元亿元目前天目湖从单一的观光旅游向集观光、休闲、度假、会议和体育运动为一体的综合性旅游度假目的地转变本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额??发展定位发展定位““以湖兴县，融入都市”以湖兴县，融入都市”的发展定位，推进天目湖旅游由观光型向休闲度假型转变围的发展定位，推进天目湖旅游由观光型向休闲度假型转变围绕“加快旅游度假区开发建设”这一主题??战略目标战略目标??打造打造““世界著名、全国一流、长三角领跑”世界著名、全国一流、长三角领跑”的的休闲度假旅游胜地休闲度假旅游胜地??总体目标：总体目标：“一年打基础，三年“一年打基础，三年出出形形象象，，五五年见成年见成效效，，创创建国家级旅游度假区”建国家级旅游度假区”??功功能定位能定位??以旅游经济为以旅游经济为主主的的开开发区发区??以休闲度假为以休闲度假为主主的的新新景区景区??以度假房产为以度假房产为主主的的新新城区城区休闲度假旅游胜地休闲度假旅游胜地““观光、休闲、度假、会展观光、休闲、度假、会展””四位一体四位一体”本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额规划结构：呈规划结构：呈““一一主主两两翼翼四四组组团团””的集合结的集合结构构??一一主主：中心城区：中心城区??两两翼翼：进：进贤省贤省级旅度假区级旅度假区块块鼓山鼓山、、珍珠半珍珠半岛、岛、坪山坪山三个区三个区块块??四个四个组组团：团：老老城中心综合城中心综合功功能能组组团团青溪新青溪新青溪新青溪新城城城城组组组组团团团团珍珠半珍珠半岛岛（鼓山）（鼓山）综合综合组组团团进进贤省贤省级旅游度假级旅游度假组组团团本报告严格保密，未经许可不得传播。城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额?一心一心五五区区?青溪新城的总体规划控制面积为38平方公里，功能布局包括“一心五区”：“一心”即乌嘴洞地块所在的中心区，“五区”即鼓山、坪山、珍珠半岛、丰家山和大地区块。?青溪新城定位为可持续发展的新型工业聚集区、创新创业先行区、城市建设示范区、城乡统筹引领区。?阶段性实施计划是：今年全面启动、三年打好基础、五年初具规模、十年基本建成。总体目标：总体目标：十十年年再再建一个天目湖建一个天目湖镇镇本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额GDP总量（亿元）（增长率）12016.0%103.314.3%14.6%14.8%10092.714.0%8012.5%12.0%人均GDP与商业地产关8011.0%67.410.0%57.6系608.0%6.0%40人均人均GDPGDP商业地产阶段4.0%202.0%30003000美美元以下元以下导入期00.0%20052006200720082009（年份）30003000——50005000美美元元发展期（增长率）（元）人均GDP250002285820.0%50005000——1000010000美美元元快速发展期18.5%204952000016.7%1764716.1%15.0%10000美元以上14.5%14887成熟期150001275011.5%10.0%100005.0%500000.0%20052006200720082009（年份）本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额人均可支配收入人均消费性支出本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额600000500000400000300000户籍人口200000100000020052006200720082009淳安户籍人口452539452729453313451303452584千岛湖镇户籍人口6490271532733267485576231?户籍人口平稳增长，未发生重要的人口迁徙本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额旅游人口（万人）（增长率）350300.230.0%30025.3%261.525.0%25021.4%220.321.0%182.120.0%20018.7%15014.8%15.0%15010010.0%505.0%00.0%20052006200720082009（年份）旅游人口增长率?旅游人口已大大超过常住人口，成为天目湖最主要的人口类型?旅游人口90%通过杭千高速进入天目湖?旅游人口具有季节性特点本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额农业增长率工业增长率第三产业增长率2007年4.6%17%1717..22%%2008年4.4%12.2%1010..99%%2009年5.0%14.4%1414..22%%?产业结构呈现2：4：4比例，第三产业发展迅速本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额旅游收入?2009年，天目湖旅游收入占GDP总量超过30%?旅游业已经成为天目湖支柱性产业本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标城市规划城市规划经济形势经济形势收入水平收入水平人口结构人口结构产业结构产业结构住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额住宿餐饮业零售总额?旅游业的发展带来住宿餐饮业迅速发展?2009年，住宿餐饮零售总额已达4.1亿元，并保持20%的增速发展本报告严格保密，未经许可不得传播。宏观分析小结城市区位长三角经济圈城市定位国家级旅游城市城市规划逐步向东发展经济形势GDP每年保持10%增长，商业地产进入发展期收入指标人均收入、消费呈现大幅度增长人口指标旅游人口几何级增长，成为天目湖主要流动人口产业结构三产发展迅速，旅游业已成为支柱性产业零售额指标旅游业带动餐饮业迅速发展经济、人口、产业、消费形势都为商业地产发展创造了良好的条件。那市场形势是否吻合，项目可借鉴的商业条件在哪里？本报告严格保密，未经许可不得传播。目目录录1宏观分析宏观分析2商业市场分析商业市场分析3项目解读项目解读4项目定位项目定位5产品建议产品建议本报告严格保密，未经许可不得传播。商业市场分析总体状况千岛湖商城目前天目湖镇主城区的商圈呈现以“新安大街为中心向玉瀚明珠新安大街为中心向绿城喜来登明四四周辐射周辐射””的的块状块状分分布布,并形珠花成若干个次主力商圈。汽车站园新安大街千岛湖广场千岛碧云天秀水街本报告严格保密，未经许可不得传播。商业市场分析目前天目湖镇主城区的商圈基本由几部分构成：主力商圈：以新安大街为核心，（其中包括了天目湖广场、纯安汽车站等）明珠商圈：以明珠花园等为核心的次主力商圈、包括世纪联华大卖场、明珠花园商街、天目湖广场等特色商业街:秀水街本报告严格保密，未经许可不得传播。商业市场分析新新安安大街大街明珠明珠花园花园碧云碧云