谨呈：湖州汇泰置业有限公司：[HZ20120604-000]星汇半岛2012年7-8月营销计划版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州凡泽地产机构所有，未经杭州凡泽地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录1市场回顾及总结2推广回顾及总结3销售分析及总结4营销策略5营销执行报告导图Part.1市场回顾及总结1.1宏观分析1.2竞品分析从宏观严控到涉及刚需的部分政策回归，宏观分析严厉调控政策将进入阶段性盘整期。政府表态：经济运行：未来调控方向不动摇，调控力度不前四月经济运行低于预期，房产放松，以促进价格合理调整，地方政府将冷清带来宏观市场负面影响，楼市进一扮演主要角色。步从紧几率不大。调控方向：由“从紧”向“微调、预调”方向发展?房地产市场健康稳定发展?尽管让房价合理回归的目标不会有变，但稳定房地产市场下滑的趋势成为必要；?政策将会“有保有压”：坚持对楼市投机的打击和对“刚需”的倾斜与支持两条腿走路，成为当前阶段盘整正下最佳的政策组合。“新一轮救市”呼声甚嚣尘上，微调、预宏观预判调成为近期宏观调控关键词。受经济增速全面放缓所破，5月12日，央行年内2012年上半年市场持续走低已成定局，下第二次降低存款准备金率，释放4000亿流动资金半年随着预调、微调持续向好，逐渐回暖，意在提振市场经济运行活力。2012年市场走势预计多地微调政策闯关成功，扬州补贴精装修购房者的做法也未被叫停，得到部分住建部官员力挺，最高可补助6%，意义大于实际力度。上半年下半年首套房贷利率下调，信贷差别化成为关键词，多个城市商业银行为首套房房贷利率开绿灯，85折优惠重现2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月江湖，继而更甚者，7折利率若隐若现?政策层面：中央坚定房地产调控不放松，未来半年形势依然严峻，市场难以走“V”字路线；2012年央行三年内首次降息0.25个百分点，降息符合预期，也意味着货币政策将转向宽松?，对于购房者而言，房贷压力将会得到适当减市场层面：价格战持续升级，微调刺激刚需释轻。放，但难以大幅反弹，后市呈现温和小幅震荡趋势；年后价格持续进入下降通道，5月湖州住湖州市场宅均价9011元/㎡月份湖州住宅平均价格环比跌幅2012年1月9304元/平0.49%2012年2月9249元/平0.59%2012年3月9212元/平0.40%2012年4月9079元/平1.44%2012年5月9011元/平0.75%2012年湖州住宅平均价格一直处于下降通道，已经连续5个月环比下跌，4月份跌幅在1%以上。开发商持续在以价换量的选择下房价已有充分调整，“降价跑量”策略取得阶段性成果，压抑已久的刚需开始持续释放。近期促销优惠不断，积极应对观望局势，成湖州市场交下降势头有效放慢减缓?政策持续加剧观望气氛，成交下降势头减缓据据统计统计，，1-41-4月湖州市商品房月湖州市商品房销销售面售面积积41.6541.65万平方米，同比下降万平方米，同比下降50.8%50.8%，降幅，降幅较较一季度一季度减缓减缓5.85.8个个百分点；百分点；其中住宅其中住宅销销售面售面积积30.6930.69万平方米，下降万平方米，下降51.6%51.6%，降幅，降幅较较一季度一季度减缓减缓7.67.6个个百分点。百分点。?来访客户逐步增加，特价房、低起价等促销手段积极应对去年，在各去年，在各种种政策的政策的调调控下，控下，购购房者房者开开始始观观望，各大望，各大楼盘楼盘却不却不见见打折降价；打折降价；今年似乎成了今年似乎成了购购房年，各大房年，各大开发开发商都商都开开始了打折始了打折优优惠措施，惠措施，购购房者可以跟房者可以跟逛逛自己家的后花自己家的后花园园似的似的选选房。有直接起价房。有直接起价诱诱惑，有的存惑，有的存11千抵千抵11万，有特价房源的，各万，有特价房源的，各种优种优惠政策惠政策让让人眼人眼花花缭乱缭乱。。近期开盘楼盘回顾：小面积刚需户型主导市湖州市场场，价格低的楼盘去化率高推出主力开盘开盘优惠号称楼盘房源户型价格时间情况销量6#：24887㎡、120㎡１、按揭付款、分期付款98折的优惠；一次性付款96天鸿·天际起价6180元/㎡４月２８日约68%套２、老客户购房再享99折8#：37259—79㎡39.8万起，赞成·学士府４月２９日一口价优惠约75%套起价6633元/㎡１、开盘当天认筹5000元优惠；开盘当日定购12楼以上房源2#、7#、百盛·国际名70—106㎡（含12楼），8#共3086500元/㎡５月５日约25%都２、按揭付款100元/㎡优惠，一次性付款200元/㎡；套３、开盘当天认筹，再享家电团购活动存1万抵1.6万优惠１、购7#楼99㎡，可享存2000元抵20000元；购7#楼137㎡99㎡、137㎡、7#：168及144㎡，可享存3000元抵30000元；翰林世家144㎡9200元/㎡５月６日约60%套２、七日内签订购房合同，公积金按揭98折，商业按揭、分期97折，一次性付款95折1.开盘前办理存一千抵一万活动，开盘当天享受50元/㎡优惠高层：8326元/，7天内签订购房合同并支付首付款的客户高层再享受100元/2#：96套㎡㎡，排屋再优惠300/㎡；香榭里133㎡、139㎡５月２０日约38%10套排屋排屋：14166元/2、按揭方式享受98折优惠，一次性付款方式享受93折优惠；㎡3、车位暂定10万元/个，开盘一个月内，如购买车位即可减免4万元/个。三洋·阳光海23#：23587-138㎡按揭优惠99折，一次性付款97折，7天内签订合同优惠150元7026元/㎡５月２５日近70%岸套/㎡5#：142办理VIP卡总价优惠5000元；开盘当天签订购房协议97折，一天鸿·天际１４０方9000元/㎡５月２８日约90%套周内缴纳首付98折近期新开楼盘一览：6月份新推楼盘主要集湖州市场中在西南新城，价格厮杀进入白热化阶段2012年6.46.116.186.257.27.97.167.237.30巴黎春天6#，主力户型77-140方，6月8日开盘，4800元/m2起,热销80%，将推8#、7#凯旋国际5#、6#，主力户型86-130方，6月9日开盘，去化60%，宣传价60套5XXX元/m2金卡优先选房，三洋·阳光海岸加推26号楼共184户，89-133m2,6月16日加推新品26#,均价7202元/m2大港·御景新城30#、31#，主力户型134-145方，预计6月中，宣传价6300元起步，均价7780元/m2，5.30开始存1万抵5万，截止6月15日天鸿·天际7号楼加推鸿地·凰庭79-134方预计7月西南新城在售楼盘量众多，板块内部厮杀激湖州市场烈，从“价格战”升级为“肉搏战”从凯旋国际的“价格大竞猜”到巴黎春天的“价格不用猜”，再到凯旋国际超60套5XXX批量低价，告别起价时代，西南新城价格战升级“肉搏战”，价格底限一再突破，巴黎春天楼面价优势，此次4800起价将对区域竞品形成有效狙击。数据来源：房产超市网报告导图Part.1市场回顾及总结1.1宏观分析1.2竞品分析前期天鸿·天际、学士府掀起第一轮降价，西竞品分布南新城诸盘随即跟进第二轮大港·御景新城天鸿·天际学士府巴黎春天凯旋国际三洋·阳光海岸西西那堤天鸿·天际：6188元/m2挑起湖州第二轮价个案分析格战，6月加推5#140㎡房源，神秘热销90%楼盘地址：湖州市仁皇山路199号物业类型：高层得房率：82%交付时间：一期已经交付已开盘：1062套未开盘数：1368套未开盘幢数：（1#、7#、8#、9#、10#、11#）楼盘优势：现房实景、品牌形象6月顺势加推5#140方大户型房源。在没有大肆宣传情况下，神秘热销90%，即将加推7#开盘时间开盘房源面积价格2010.9.2216#、17#、18#、19#共86—179㎡8500元/㎡440套2010.10.3015#约100套180㎡9200元/㎡2011.1.112#约120套142㎡9500元/㎡2011.1.1314#约50套180㎡10000元/㎡2011.2.2613#约50套180㎡10500元/㎡2011.7.163#、4#共248套140㎡9500元/㎡2011.7.2012#共54套180㎡11800元/㎡2012.4.291、6#87-120㎡9218元/㎡2012.65#140㎡低于9000元/㎡学士府：一口价39.8万起，热销200余个案分析套楼盘地址：湖州师范学院原运动场地块物业类型：高层得房率：80%交付时间：2014年12月31日总户数：1698户已开盘：798套未开盘数：900套未开盘幢数：1#、2#、3#、4#、5#共5幢楼盘优势：真正学区房概念、赞成品牌6月将顺势加推1#楼192套，面积约为116方、126方两类，其中约116平方米户型分跃层和平层两种，是本次房源中的特色户型。开盘时间开盘房源面积价格2011.6.15高层7#92—124㎡均价9500元/㎡2011.6.19高层8#59—79㎡　2011.9.25高层6#101—127㎡均价9490元/㎡起价6633元/㎡2012.4.29高层8#60-80㎡均价7700元/㎡御景新城：134—145㎡户型之王，6月个案分析30日高层首开楼盘地址：德清路1111号（湖州五中旁）物业类型：别墅排屋项目、部分高层总户数：1734户楼盘优势：紧邻五中，户型6月大港·御景新城即将首推高层，主力户型134-145㎡，买三房实得四房，赠送房间面积达16㎡。本次推出的高层30#、31#位于项目的东面，“存一抵五”，起价在6300元/㎡左右，均价7