北京新天地项目**项目20112012年*年月2月营销工作总结及下月计划营销工作总结目录第一部分项项目基本情目基本情况况第二部分市市场环场环境分析境分析第三部分?20122012年年22月月营销营销工作工作总结总结1.营销工作大事记2.销售情况3.呈文（须附附件）4.推广工作总结5.销售工作总结6.来访、成交客户分析（须附附件）第四部分20122012年年33月工作月工作计划计划2一、项目基本情况?项目位置：北京新天地位于朝阳区管庄地区杨闸环岛东北角?板块：朝阳青年路北京新天地V“新世家”精装产品以“现房”价值统领“便捷交通、CBD背景、精装修品质、成熟社区”等复合价值要素，以“繁华天地，魅力都会”为主要形象展示，“即享CBD精致生活”为主要slogan，主要以网络展现项目品质，短信覆盖告知，案场户外包装引导分流意向客户，高频次现场活动配合、即时促销手段（开盘折、老带新促销）运用等，吸引市场关注，实现销售推进。3一、项目基本情况?物业位置：住宅、普通住宅?总规模：61万平方米?建筑形式：板塔结合?物业费：1.98元/平方米/月?主力户型：1515313232一居51-76平方米二居87-105平方米30三居121-148平方米27282825在售楼座精装楼座毛坯楼座4一、项目基本情况?实景观现房拍摄5一、项目基本情况?精装修样板效果6二、市场环境分析1.2012年2月新政策2012年初，限购政策持续执行，去年调控的重压使房地产市场趋于冷静和稳定，春节后由于部分开发商以价换量，刚需客户放弃观望，楼市有明显回暖势头。7二、市场环境分析?远洋一方远洋一方2.2012年2月区域市场分析为我项目贴身竞争对象，9月低价入市，直接拉低区域整体价格认知2012年2月份，成交均价17864元/㎡，成交39套。相对远洋一方，我项目单、总价格优势并不明显，客户对价格认可度较高，远洋一方89㎡三居总价与我项目72㎡一居总价持平；115㎡三居总价为247万，与我项目93㎡二居户型总价基本持平。?龙湖龙湖··长楹天街长楹天街项目自持超20万平方米商业，规划建有餐饮、电影院、冰场、儿童职场，引入大量品牌旗舰店和主力店，建成后将成为北京东部最繁华的城市综合体之一。项目共有10栋楼，4栋住宅，6栋公寓，住宅2梯2户，公寓2梯7户，2012年2月，住宅成交3套，商业成交5套，成交均价44412元/㎡。住宅主力户型为140—190㎡三居、四居，精装修4000-5000元/平方米标准，2013年入住，住宅70年产权，公寓40年产权。?北京像素北京像素2012年2月，成交252套，成交均价14021元/㎡。新开南区5号楼平层毛坯房，3.2米层高，户型面积48-52平方米，地理位置优于北区地块，均价12000元/平方米，当月认购339套，签约65套；新开南区2号楼LOFT户型均8价16000-19000元/平方米，总价92万起，当月认购88套，签约22套。二、市场环境分析3.重点竞争项目调研远洋一方:9月份远洋一方持续有新地块放量，位置为项目最南侧紧邻京秦铁路，2013年底交房，产品与前期类同，推售价格低于20000元/㎡，“以价保量”为远洋一方2011年的销售策略，年度目标销售额为30亿元，9月8新销售证获得，共释放房源785套。9二、市场环境分析3.重点竞争项目调研龙湖·长楹天街：龙湖项目拥有品牌名企，商业配套，园林口碑等产品价值的号召力，新政后采取低价入市策略，10月份后主要成交办公类型产品，2012年2月份住宅成交3套，商业成交5套，成交均价44412元/㎡。10二、市场环境分析3.重点竞争项目调研北京像素：主打低单价低总价的小户型，推广密度高（户外，影院联线，短信，硬广等），因其不受限购政策影响，吸引了“纯刚需”的中低端客户和部分投资客户，成交价格在18000~20000元/㎡之间。11三、营销工作总结1.营销工作大事记月份　销售工作大事记营销工作大事记其他（设计、施工、物业等）推31号楼限量特价房20800元/㎡，同时执行“老1月户外道旗微博维护,两书设计带新优惠”赠送物业费代金券2月推31号楼限量特价房20800元/㎡户外道旗两书设计及调整，道旗版面计划更新3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12三、营销工作总结2.销售情况（整体概况）13三、营销工作总结2.销售情况（月度明细）14三、营销工作总结3.呈文附《北京新天地3月营销计划》。15三、营销工作总结4.推广工作总结4.1推广策略分析广告设计：道旗更新及调整道旗：覆盖杨闸环岛、朝阳路，设置50根道旗，营造现场氛围、引导分流客户。16三、营销工作总结4.推广工作总结4.2推广执行工作推进特价房销售，着重进行户外广告的推广。2月份工作：??销控板31#楼更新及维修；??道旗更换价格对比；??春节后来访客户分析；??两书设计修改及完善；??短信公司比选洽谈??企业巡展活动拓展17三、营销工作总结4.推广工作总结4.42012年2月推广渠道分析（来访、成交）新政的影响和周边项目的低价销售及二手房影响，使得大量的客户分流，目前到访客户观望气氛较浓。在客户的认知途径主要来源于户外广告。2月份主要为户外广告。2月份来电量共532组，留电率72%，来访392组，约访率30%。2月份签约6套。18三、营销工作总结5.销售工作总结5.1销售策略及组织5.1.12012年上半年销售现状、难点及重点难点：新政的影响和周边项目的低价销售及二手房影响，使得大量客户分流。目前到访客户观望气氛较浓。5.1.2所采取的销售策略或工作调整?根据目前市场的竞争压力，本项目在春节后继续推动特价房销售，从而完成月度销售目标。?2月份折扣为7折，折后可实现均价为20800元/㎡。3月预计实现销售15套，销售面积为1444平方米，销售金额为2787万元。5.1.3成效分析或经验借鉴实行优惠政策后，2月份认购18套，说明项目积累的一些刚需的客户去年观望了一年，在获知今年调控政策基调、措施不变的情况下，判断房价平稳或预期上升的可能性加大，所以选择购买。19三、营销工作总结5.销售工作总结5.2销售指标分析20三、营销工作总结6.来访、成交客户分析附《月度客户分析》。21四、2012年3月工作计划3月工作计划月份销售套数销售面积销售额（万）回款额（万）销售计划31514442787—　2月份折扣为7折，折后可实现均价为20800元/㎡。3月预计实现销售15销售重点工作套，销售面积为1444平方米，销售金额为2787万元。调控政策仍然没有松动迹象，目前本区域有远洋一方和龙湖项目的竞争对比，区域市场整体热度还在，3月份为了有效控制成本并保证31号楼特价销售效果，除推广重点工作户外道旗外开展企业巡展、宣讲等活动的拓展，从而提高来电量、有效来电量、来访量、约访量，确保销售任务完成。人员培训　其他　22Thanks23