沈阳城市发展研究沈阳公司项目发展部2009年11月一、城市整体发展趋势对投资格局的影响二、城市土地获取模式三、片区定位和发展趋势2一、城市整体发展趋势对投资格局的影响沈阳作为东北经济中心、交通枢纽，近年来经济一直保持两位数发展，城市从07年开始超快扩张。已取得的城市发展发挥了资源积聚和人才吸引作用，外来人口导入成为人口增长的主因，国家规划在建的京沈、哈大高铁在沈交汇，十二届全运会于2013年在沈召开。沈阳城市空间发展以城市重心南移为主旨，从产业布局、基础设施投入、公建配置上充分支持南部拓展需要。全运会主会场即在浑南新区。沈阳地铁线从2010年开始陆续建成通车，将极大带动中心城区现代化建设及三环外四大空间发展，实现城市化加速。城区的扩展将为房地产市场带来后续放量，市场容量潜力看好。3一、城市整体发展趋势对投资格局的影响1城市发展潜力2城市整体发展布局及基础设施建设3人口变化趋势4经济发展、产业布局、财富分配状况41城市发展潜力沈阳作为东北经济中心、交通枢纽，引领整个东北的工业、物流、金融；而国家持续推进“振兴东北”策略，加大对沈投资，国家规划在沈交汇的京沈、哈大高铁预计于2012年建成通车，十二届全运会于2013年在沈召开；届时，沈阳基础设施完善、经济活力及城市影响力将有极大提升，城市潜力看好。51.107年开始沈阳城市扩张出现“超速发展”现象，截至08年建成区达347平方公里；市域面积名列第二，但市辖区面积仅占总面的26.7%，城市拓展空间巨大。06年各大城市土地面积（平方公里，%）1.400全国10大城市建成区面积（平方公里）全市土地面积1.2261001.2001984100市辖区土地面积20,000199016,411市辖区占比（左轴）811.0008607802000807411,9178007201298015,00012,18762575540200660060524253973273258,48810,0004007,4187,434406,3412005,1553,8433471275,000020191,6501,9531,953北京上海广州深圳南京天津武汉成都杭州沈阳00北京天津苏州广州上海深圳沈阳4,5全国主要城市土地扩张指数对比4,00.001%≤SI0.02%3,520城市土地扩张指数（00-06）＜属于“低度发展3,020城市土地扩张指数（86-06）0.02%≤SI0.2%＜属于“快速发展2,5注：2008年沈阳建成区3470.2%≤SI1%平方公里，扩张指数0.6，SI≥1%＜属于“超速发展；2,0属于“剧烈发展跨入超速发展1,5超速发展1,0快速发展0,50,0深圳南京上海广州北京珠海厦门佛山武汉无锡宁波苏州成都天津青岛杭州沈阳福州长春大连注：城市扩张指数=（尾年面积-首年面积）/市域面积/跨越年度数*100资料来源：中国城市统计年鉴1985–20071.2沈阳位于环渤海经济圈和东三省经济走廊结合部，作为东北经济中心，肩负着东北工业、物流、金融等多方面的重镇职责。?区位优势：位于辽中城市群的中东北三省经济走廊心、环渤海经济圈和东三省经济走廊结合部，历来的枢纽城市；?城市定位：东北经济中心辽中城市群?中心城市作用：沈阳经济区的中心，带动区域发展同时沈阳将完成城市外拓，满足相应物流人流、市民增长、产业扩充、业态丰富等需求。东北亚经济圈环渤海经济圈“沈阳经济区”（以沈阳为中心，在150公里范围内的七座城市）：沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭1.3随着国家“振兴东北”策略的深入，国家加大对沈阳支持力度。沈阳是东北唯一两条高铁交汇的城市，2013年在沈阳将召开第十二界全运会。京沈、哈大高铁设计时速350公里，投资均超过900亿，目前在建，预计2012年左右竣工通车。京沈客运专线线路设计时速350公里，起自北京，经承德、朝阳、阜新到达沈阳，全程运行时间为2小时18分，比现有的沈阳至北京动车组还要快一个半小时。?2009年1月20日上午，国家体育总局在北京体育大学召开第十二届全国运动会承办单位推选会议。辽宁、天津、浙江、湖北四个申办省市在会上进行了陈述，经过79名代表两轮投票，辽宁最终以44票胜出，被推选为第十二届全国运动会承办地。2城市整体发展布局及基础设施建设城市空间发展以城市重心南移为主旨，从产业布局、基础设施投入、公建配置上充分支持南部拓展需要。地铁环线南扩至长白、浑南区域，全运会主会场及全运村即布局在浑河以南。城市建设优先进行二环内主城区的旧城改造，发展三环外的四大空间，其中南部拓展最为迅速；已经开工建设的地铁线1、2号线将加速旧城改造，二期拟启动的4、9、10号线将构造城市核心区，全面带动二环内及浑南区域。可见，二环内及浑南区域为沈阳的发展重点，各类资源向其倾斜，土地升值空间巨大，也是房地产的优质资源所在区域。92.1城市整体发展模式：三环内作为城区进行全面扩张，优先进行二环内的旧城改造，形成金廊、银带为城市主要风采展示区；三环外以“东优西进南拓北统”概念发展四大空间，形成副城（地铁线覆盖区域）。主的产业新区现代化农业为金廊北统：建立以山东优：以棋盘银带形风景区为依托成旅东北地区风景为主旧城改造游度假胜地心城区以西中金廊是沈阳城市发展业住产战略中的核心概念。目前居和区、城区技贸城已成为沈阳国际大都市的老商济：老经以西形象展示区。银带，既浑进成的西铁主区形的发河以及延浑河两岸的景观迁为主业开为工术带，目前已经建成了五座新区、物流区以新城区、高主题公园以及若干娱乐设南拓：区。念的大浑南地为概施，成为与金廊齐名的沈航高产业园城风采展示区。2.2沈阳地铁线由“四横、四纵、两L、一弦线”共11条线组成,总长度为400公里；并与3条市域快线、4条城际铁路连接。从根本上解决中心区交通问题，带动四大空间及县域发展，推动沈阳经济区交通一体化建设，支持沈阳成为东北地区中心城市。地铁线路规划亮点：1、支持城市向南发展：8条沈铁城际（在建）线路穿越浑河；2、实现乘地铁到桃仙机场（2市域快线（至康平、法库）号延长线）；3、实现地铁与铁路“无缝连接”：沈阳站、沈阳北站、新沈阳站都至少有3条地铁线与其直通4、实现市核心区扩展：打开一环，伸向浑南、蒲河、长白沈抚城际（已开通）岛、于洪新城等新开发的区域。市域快线（至新民）5、外围线路侧重四大空间：南部5条、北部3条、东西各2市域快线（至辽中）条6、与县域、周边城市连为沈辽鞍城际沈本城际（未建）（未建）“一体”：均可以通过市域快线、城际轨道交通与周边县域及抚顺、本溪、鞍山、铁岭等11连接2.3近期修建计划以构造城市核心区为主（打开一环、向南扩充长白、浑南），突出城市向南拓展。一期为环形（9、10号线）加放射（1、2、4号线），城区的旧城改造也会优先在地铁沿线成熟。1、2号线预计10、11年建成通车，随后启动4、9、10号线。地铁2号线2、地铁1、2号延长线（外围段）：1号向东、21、地铁1号线一期工程地铁4号向号线北以开工，2好向南在（城区段）：目前地下轨道勘测阶段，明年开工已贯通，2010年10月通车?12、号线为十地铁10号线字路网，解决市中心的出行问题；地铁1号线?加上另一条贯穿南北的4号线可见沈阳对于南北拓展3、地铁4、9、10号的支持；城市核心区线：作为第二期开工的1、地铁2号线一期工程?9、10号线围合主要浑河线路，目前4号线（城区段）：目前施工中成未来城市核心区，2011年年底通车已进入勘测阶段阶段（打开一环、向南扩充长白、浑南区地铁9号线域）。122.4沈阳二环内主城区以旧城改造为主，围绕各功能区域、交通枢纽展开，商业、商务中心周边均有较高商业比例要求、且是截至目前为止改造较快区域，未来改造要扩大至其辐射范围区域。2个市级商业中心（中街金、太原街）；廊4个区域级商业中心（北行、铁百、南塔、五爱）；北行（区2个交通枢纽（北站、沈域级）北站（最大）北站商务区阳站）；中街金廊都市形象展示区，以（市五爱）大型综合体为主；铁百沈阳站级（区域（区级）北站商务中心，以金融、域太原街商贸服务业为主的CBD级）（市级）南塔（区域银带城市风采展示区，沿级）浑河景观建立主体公园、公建及居住社区。银带2.5南北空间发展：依据城市重心南移策略，政府加大基础设施配套投入（配建新客运站、会展中心、地铁等），并随着高新产业引入及成熟，以奥体为中心的浑南新区发展迅速，并向三环外辐射。沈北作为沈阳新兴的开发区，06、07年向全国性企业大规模招商，但因产业倒入缓慢，暂显人气不足；四北统大东优西进空间南拓沈0北6作为07国家级经济区，、08年招商沈北农产品和食品加工区。依托辉大浑南地区。以浑南新区为核心，连力度加大，年以来山农业高新区、虎石台开发区、道接长白地区、空港新城（桃仙）和南产业倒入缓慢，且倒入义开发区和环北开发区，先期启动部副城（苏家屯城区），规划范围产业主要以农业深加工176平方公里沈北大开发，加快发1400平方公里，常住人口预计达35万为主，人气暂显不足，展现代农业和外向型农业，建成东人。优先发展IT、航空配套等高科成熟尚需时日；西33公里开发大道，集中发展农技产业；加快奥林匹克体育中心、国产品精深加工、食品饮料等产业。。际会展中心、艺术中心等21个标志性浑南依靠天然的“浑河”成成为东为东北北农业农业科技成果科技成果研发研发中心、中心、、功能性重大项目建设。成为现代化景观、奥运概念，成熟速现现代代农产农产品物流中心和品物流中心和国国家家级农产级农产的文体中心、会展中心、航空中心和度加快。品加工基地。品加工基地。高新技术产业研制出口基地及新的经以浑南新区为基点，逐步济增长区域。南扩，打造含苏家屯、东陵部分