Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010把脉岳麓区领跑大河西—板块研究报告之岳麓区湖南中原资源中心本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。changsha.3.2011Codeofthisreport|2交通布局政策热点区域界定交通布局区域规划区域规划政策热点商业网点历史风貌区域界定商业网点经济发展情况历史风貌?CopyrightCentalineGroup,2010岳麓区房地产发展探究岳麓区房地产未来市场研判岳麓区概述岳麓区房地产发展探究PART3岳麓区房地产未来市场研判PART1岳麓区概述经济发展情况——————PART2PART2PART3PART1报告架构Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2010区域界定Codeofthisreport|4岳麓区2008年7月，含浦、坪塘、莲花三镇并入岳麓区?CopyrightCentalineGroup,2010岳麓区—长沙市西中心岳麓区是1996?4月经国务院和湖南?人民政府批准而设?的?政区。位于长沙市湘江西滨,以湘江主航道为界，划江而治，现辖10个街道、5个镇、1个乡、2个景区、2个园区，共87个村，81个社区，辖区面积552平方公?，户籍人口62.27万人。岳麓区雄居长沙西大门，与主城区隔江相望，是长沙市面积最大，人口密?最低的区域。区域界定—雄居长沙西大门，552平方公?土地养育62.27万人民Codeofthisreport|5?CopyrightCentalineGroup,2010历史风貌Codeofthisreport|6湖南大学岳麓山一景爱晚亭岳麓书院?CopyrightCentalineGroup,2010。岳麓区是传统的文化大区、科教强区，正在建设的都市新区文化大区—观名胜，读史书深厚的文化底蕴。区域内有国家4A级风景名胜区1处，国家、?、市文物保护单位33处，拥有岳麓书院、爱晚亭、麓山寺等众多人文景观资源。科教强区、都市新区—享?内“硅谷＂之盛誉明显的科教优势。中南大学、湖南大学、湖南师大等20多所综合性大学和学院，26个两院院士，10余万人在读的博士生和研究生，长沙国家高新技术开发区、岳麓山国家大学科技园齐聚于此，为推进新型工业化提供?有?支撑。历史风貌—文化名城:多处景观资源和高校院所为区域发展奠定文化和科教基础。Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2010自然景观与城市景观共生交融，勾?出“山、水、洲、城＂的独特画卷。岳麓区森?覆盖?达52%，是长沙首个全国生态示范区。森?面积4759公顷，覆盖?达48.4%。全?大气质?优??达70%。城镇人均公共绿地面积22.92平方米。山—岳麓山、谷山、尖山。水—湘江。湘江由南向?贯穿长沙，境内长?约75公?。?经岳麓区的龙王港、靳江河是湘江2条一级支?，?有后湖、桃子湖等水体镶嵌城区，水?丰富。洲—橘子洲。橘子洲位于湘江江心，是我国最长的江心洲之一。城—岳麓山大学城。历史风貌—生态之都山水洲城融于一体，?想的居住环境。:Codeofthisreport|8?CopyrightCentalineGroup,2010经济发展情况0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%40%%37.48%Codeofthisreport|932.86增长率%数据来源：岳麓区统计信息网24.30%国内生产总值(亿元)18.542005-2009年岳麓区GDP走势图%130.08154.2191.61254.5835014.602005年2006年2007年2008年2009年050100150200250300350400?CopyrightCentalineGroup,2010极具增长潜?和发展前景的区域右图显示，岳麓区近?地区生产总值始终保持两位数增长，继2008?地区生产总值突破200亿后，2009?地区生产总值?是突飞猛增，超过300亿元，同比增长高达37.48%，是2005?以来增长最快一?。近两?，岳麓区经济处于快速发展时期，经济水平的大幅?提升为房地产市场?好发展奠定扎实基础。??经济发展概况—地区生产总值GDP)保持两位数增长(%46.14%Codeofthisreport|10增长率32.50数据来源：岳麓区统计信息网%32%25.70固定资产投资(亿元)%2005-2009年岳麓区固定资产投资情况97.91162.38123.04215.11314.3742.902005年2006年2007年2008年2009年0501001502002503003500%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%?CopyrightCentalineGroup,2010固定资产投资平稳增长2005-2008?，岳麓区固定资产投资保持平稳上升态势，?增长?保持在25%-32%。2009?，固定资产投资突破300亿，增幅46.14%。固定资产投资平稳增长，表明岳麓区的经济处于快速健康发展阶段，从而为房地产市场发展提供经济保障。???经济发展概况—固定资产投资?均增长?保持在25%-32%增长率Codeofthisreport|11城镇居民人均可支配收入2006-2008年人均储蓄情况329836997444.490100020003000400050006000700080002006年2007年2008年125221390717959.4919425.221605413.60%11.06%15.40%11.90%8.16%05000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年0%5%10%15%20%2005-2009年岳麓区可支配收入情况?CopyrightCentalineGroup,201005-09?，人均可支配收入呈增长态势，平均增长速?保持在11.6%。2009?，岳麓区城镇居民人均可支配收入达到近2万。06-08?，人均可支配收入与消费性支出差额逐渐增大。08?人均储蓄达到7444.49元，表明岳麓区居民财富积?日益增加，市场购买?逐渐增强，对于房地产发展有一定推动作用。??人均可支配收入逐?增长，储蓄总额持续增加数据来源：岳麓区统计信息网经济发展概况—可支配收入保持两位数增长，储蓄逐渐?积。Codeofthisreport|12?CopyrightCentalineGroup,2010商业网点Codeofthisreport|13中南麓南商业广场，大学城核心地段，首个大型时尚商业综合体。满足大学城师生及附近居民中高层次消费需求。目前处于在建阶段。观沙岭区域，商业形态主要是以超市、商业街、零售店为主，商业发展缓慢，简单的消费需求基本处于自给自足状态，消费群体主要是当地居民、工业园员工等外来人口?CopyrightCentalineGroup,2010岳麓区大学城，化妆品、服装、鞋帽、食品、小型超市、文印店等，主要客户是大学城学生及老师溁湾镇商圈，是长沙市两大市级商业副中心之一，以百货、超市、电器连锁、餐饮等居民消费配套为主；主要客户群体以大学城师生和河西居民为主，满足客户家居配套日常消费需求，但难以满足区域中高档次消费需求。湘浙小商品市场，是长沙商业第一个最长的“购物式”批发中心（沿街250米长）；河西规模第一个最大的室内“购物式”批发中心（6.5万平米），主要经营童装、针织品、饰品、皮具箱包等；该市场主要依赖站点的积聚与扩散性，客户群体辐射面较大商业网点分布：岳麓区目前的商业网点成散点分布状态，各网点基本都以满足附近常住人群日常基本消费需求为主。Codeofthisreport|14?CopyrightCentalineGroup,2010美食城5F时尚家居生活馆、儿童用品、电影院、网络会所、电玩城4F男装、运动休闲、文化用品3F精品?装、时尚?装、美体美容中心2F化妆品、鞋子、珠宝1F新一佳超市-1F运动服装3F时尚?装、潮?饰品2F黄?玉器、精品鞋包1F经营业态经营业态楼层楼层通程商业广场：该商圈标志性建筑和最大休闲购物广场指南针商业广场：以时尚运动休闲服饰为主打的主题卖场溁湾镇商圈：目前河西具有一定区域聚集效应的商业体，满足居民日常基本生活需要。溁湾镇目前商业营业面积约6.5万平方米，日均人??达16万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。商圈内有通程商业广场大型购物中心，新一佳大型生活超市，苏宁电器、国美电器、指南针商业广场等专业卖场。Codeofthisreport|15?CopyrightCentalineGroup,2010依托西站的交通集散优势，商业辐射优势充分发挥，周边区域的小本私营业主来此进货概况消费群体是长沙商业第一个最长的“购物式＂批发中心（沿街250米长）；河西规模第一个最大的室内“购物式＂批发中心（6.5万平方米）每日人??5万多人次。经营模式望城、宁乡、益阳、西站附近客户业态组合商业广场分割成?干个产权铺面对外租售经营状况一楼品牌童装、成人装；二楼箱包、化妆品、儿童玩具、针织品、饰品；三楼福建鞋、广东鞋；四楼温州鞋城湘浙小商品批发市场目前总投资1.8亿元，总建面6.5万方，共6层，地上5层，地下1层。其中营业面积5.2万方，商务办公面积6400平米，地下超市5600平米，停车场5000平米。市场内现有800多户经营户，经营服装、化妆品等16大业种20多万种款式的小商品，成交额达20多亿。