山地别墅项目营销推广策略目录第一部分产品定位第二部分营销策划第三部分推广策略产品定位第一部份南昌房产一直以“来做的是“水”的文章。内四湖，外四湖，加一条赣江，所以一直做的水景文章。章的文山””到“在轮：现房产南昌北湾里组团控西进东拓南延城市“西进、东拓、北控、南延”发展战略中，东、西向是城市主导发展方向，但此前西向只到红谷滩为止。很长时间里，湾里一直被认为远离南昌房产格局版图经济开发区青青山山京湖京湖东东红红板板板块板谷谷块块块滩滩湾里板块湾里板块板板中中块块心心板板块块朝朝阳阳洲板洲板块块昌南工昌南工业区业区象湖新城片象湖新城片区区湾里：一直是房产初级班实习地盘点湾里楼盘（见下页）占地建筑面积产品名称地址投资商开发商面积容积率绿地率（平方米）类型（亩）南昌市普银北京中铁鑫梅岭湾里区梅玲投资有限公业投资有限255584400.3965%多层康都司公司帝景湾里区招贤南昌长晶乐深圳森科实多层湾洋镇云湾公路房地产开发业发展有限2552100001.2440%别墅城北段有限公司公司豫章南昌湾里云豫章城实业豫章城实业46471241.6845%多层花园湾公路北段有限公司有限公司南昌市湾里南昌九洲房南昌金百利伯爵区翠岩路地产开发有实业有限公2000021900140%多层山庄137限公司司梅岭国家4A宁波市强人宁波市强人多层罗马级风景区内置业发展有置业发展有135800000.960%酒店式假日太平镇限公司限公司公寓梅岭国家4A南昌瀚德房瀚德南昌瀚德房多层级风景区内地产开发公60207160.5362%逸居产开发公司别墅太平镇司别墅恒茂湾里区梅岭恒茂地产恒茂地产8462470000.44——酒店式山庄风景区内公寓结论在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费○现在，湾里正在回归到其应有的人居价值恒茂·森林海在起着标杆作用琉森郡更是依其旅游、度假、居住、会议休闲等功能，将山居价值立体化其现在,来看看本地块一.湾里离南昌最近处二.距招贤镇仅三分钟车程，或十分钟步程三.红湾公路当中穿过，将项目一分为二四.山地等高落差约20-30米，典型的坡地建筑标准，可形成丰富立体设计效果五.有160亩的“私家山地”可借用。六.地质条件略差，风化页岩增加了施工难度。七.红湾公路切过本地块，北面当路面风化页岩之山腹形如刀切，紧接公路，整个一面约100米不仅没有街面价值，反增加装饰负担。北上约10公里往恒茂森林海一张比较老的湾里地图只能指示一个大概本案红红湾公路开通和湾公西外环的通车是路湾里组团做“山”的文章的最好契机。■距湾里招贤镇仅三分钟车程，十分钟步程■红湾公路当中穿过，一脉畅达CBD“山”的文章盘点价值所在■生态：比城里的“水”更生态■距离：居住的生态意义，建立在距离基础上的。湾里是一座离城很近的山，以八一桥为原点，距离类似艾溪湖，等同银三角。■比较一下：上海佘山，目前是著名的高档住宅区；南京紫金山，福州鼓山，长沙岳簏山，虽然离城市很近，但或者不允许开发（紫金山），或者都是成熟地，无开发空间。湾里，是上天赐于南昌的一块瑰宝，在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费定位初想以下定位根据南昌房产走势，湾里房产现状，本案的地块条件，当然更有开发商的开发理念作出的。打造一个224000㎡瑞士风格山地小镇?要打造的为什么是小镇要打造的为什么是小镇?■小镇，一般都有一个完整的配套，对较偏远、市政生活配套较差的楼盘，用小镇自我来完善配套；■小镇，一般有一个完整的社区风格，比一般楼盘有更强的更为统一的文化个性色彩；■小镇，一般是一个多元功能的社区单位，不仅仅是一般楼盘以居住为主要功能；■国内著名的“打造的”小镇有：深圳波托菲诺（意式），格林小镇，波尔多小镇等。■波托菲诺，位于深圳华侨城，为意大利波托菲诺小镇形象移入。?为什么要打造一个瑞士风格小镇为什么要打造一个瑞士风格小镇？■瑞士多山，多山地风格小镇，最近深圳华侨城继波托菲诺之后，又打造一个瑞士风格小镇茵特拉肯■本案地形条件和此镇很相似，建议可以参考把小镇搬到湾里来。■无论是瑞士风格还是深圳的茵特拉肯，目前在国内都还很具新鲜感。先来看看这个小镇的模样（雨天拍摄，效果有所影响）深圳茵特拉肯小镇远眺设想从红湾公路北面进去，我们有没有可能做这么一个镇子？这个小镇靠山面水，山和本案相似，水面大于本案商业街过街廊（山地建筑尤其重要）细节说实话，对于南昌来说，这个小镇的风格过于强烈，和南昌人的接受习俗有一定差异。所以我们建议，将此风格进行修改。瑞士风格只存在于会所，会议和渡假功能区，而住宅风格还是偏重于南昌人更为熟悉和接受的经典阳光欧式风格。多层小高层经典阳光欧式风格花园洋房项目产品形态北区南区?别墅区?多层（独栋别墅、双拼,联排别（花园洋房、普通多层）墅）?高层（18层高层）○?多层（花园洋房）?高层（11层小高层,产权式酒店）?会所（兼会议中心、游泳馆、健身馆及其他会议渡假设施）别墅、会所花园洋房会议渡假产权酒店情多层景洋房商业公建运动高层情景洋房利用低凹做地下车库南部地块，主要为住宅功能区，其中包含两大组团：多层花园洋房组成的坡地生态住宅组团；高层或小高层的公寓组团；北部地块，主要为休闲景观及高尚半山别墅功能区，其中包含三大组团：高标准的会所（兼容会议中心、渡假中心）及其附属的一栋酒店式公寓依山而建的半山别墅组团湖景联排别墅组团产品配比别墅类型■独栋别墅2%4480㎡■连排及双拼别墅8%17920㎡多层类型■坡地花园洋房41%91840㎡普通多层15%高层类型■33600㎡■11层小高层10%22400㎡物业用房■18层高层15%33600㎡■会所、球场配套设施9%20000㎡面积控制■独立别墅——350-500㎡，主力为400㎡左右■联排————220-250㎡■花园洋房——150-200㎡■多层公寓房—120-160㎡■高层小高层—50-120㎡户型建议一小高层洋房设计建议——适当提升，景观与建筑的交融各功能空间的开间/物业类型功能组合功能特色备注面积要求客厅开间3.6～?设置入户花园?层数设计为2房2厅13.9m81～90卫?创造凸窗空间11＋1层；㎡主卧开间3.3～+双阳台?创造多层次多阳台?户型紧凑，3.6m空间（景观、休闲布局合理；客厅开间3.9～111～1203房2厅2和工作阳台）?注重南向客4.2m㎡卫?首层考虑架空，顶厅；主卧开间3.6～　+双阳台小3.8m层考虑露台和阁楼?处理好室内高设计自然通风与层121～1303房2厅2一梯多户的层㎡卫?部分考虑复式和夹矛盾洋+多阳台层设计，形成大层房高的厅客厅开间4.2～4.5m?一梯3户至一梯4户4房2厅2主卧开间3.7～135－144卫+多阳3.9m?大户型考虑设计主㎡台人生活空间的复合化户型建议二花园洋房设计建议——高尚、尊贵，体现细致的关怀结合景观设计，设置大面宽的情景洋房各功能空间的开物业类型功能组合间/功能特色备注面积要求?与户外空间充分?花园洋房具有退台客厅开间4.5～的交融。注重露、跃式、错层等特4房2厅24.8m台花园及多阳台点，层层有亮点，155～165卫+多功能主卧开间3.6～㎡设计没有标准层；室3.8m?考虑设置工人间?层数设计为4～6次卧开间2.7～?层；情3.3m考虑储藏空间的景设计?注意处理好上下私洋?地下空间的利用密性问题；房??强调附送面积的空客厅开间4.8～完善的主人房系180～2004/5房2厅35.1m统间设计。㎡卫+多功能主卧开间3.9～室(复式)4.5m次卧开间3～3.6m户型建议三多层洋房设计建议——注重附加价值方式的创新各功能空间的开间/物业类型功能组合功能特色备注面积要求客厅开间3.6～?考虑设置入户花园?层数设计为2房1厅13.9m6层；卫＋双阳?创造凸窗空间71～80㎡主卧开间3.2～台?首、二层复式送花?户型紧凑，3.4m园/地下室布局合理；客厅开间3.9～2房2厅1?顶层做复式设计，?注重南向客4.2m卫考虑露台和阁楼设厅；主卧开间3.3～+双阳台计?注重门窗及81～90㎡3.6m?一梯2户至一梯4新设备的设多　客厅开间3.6～3房2厅1计，保证自层3.9m户卫然通风。洋主卧开间3.2～?适当加大的阳台，+双阳台房3.4m形成生活空间客厅开间3.9～3房2厅24.2m111～120卫+双阳㎡台主卧开间3.6～3.8m客厅开间4.2～3房2厅24.5m121～130卫+多阳㎡主卧开间3.7～台3.9m出入口与车库建议1）小区设置4个出入口北边两个，南边两个2）整个小区基建面积设地下车库或分别在南北两块地块下建设统一的地下停车场。北区副入口北区主入口下设一个下南区副行式通道与入口北区相连南区主入口小区道路规划建议■项目内道路应进行分级规划。除必要的机动车、消防车通道之外，尽可能采用较窄的人行道路布置，最大幅度的增加园艺面积，减少硬地面积，同时，应采用人车分流的规划设计手法，使居住区环境达到较佳效果。■充分利用山地落差，确定道路动线，以丰富的立体设计，形成路径本身的观赏价值。■在南北地块之间，可设涵洞式过道相连。在楼栋之间和组团之间，可以空中长廊形式相连。各种连接长廊山地建筑形态参考■依山坡而建的多层■利用低凹形成丰富立体设计■利用落差形成丰富立体设计■坡地路面■山边高层■天然地形车库■白云山一个楼盘的山顶标志■落差的自然运用产品·功能·形态三大功能有机组合居家会议旅游居家功能■在一个旅游渡假中心居家，感觉比一般的住宅自然要高一层面。22万平方