珠海翠景工业区商业项目定位研究报告珠海翠景工业区商业项目定位研究报告—搜寻价值—CCTI第一部分：模式第二部分：价值论证——挖掘价值第三部分：设计提示——体现价值第四部分：补充论证——提升价值成果体系成果体系第一部分ＣＣＴＩ模式→搜寻价值第一章:CCTI运营模式下的定位推导I价格定位自身资源条件T产品定位市场态势项目定位体系的展开形象定位市场竞争环境C客户定位消费者需求C项目运营定位推导成果脉络项目运营定位推导成果脉络CompetitorCompetitor（（。。竞争环境竞争环境市场态势（Trend）消费者（Consumer）：：项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的分析分析分析分析）自身资源（Itemself）自身资源自身资源自身资源自身资源地产地产业业研究分析商研究分析商研究分析商地产研究分析商地产，，，，。。SWOTSWOT定位推导思路定位推导思路：：了解市场现有竞争者情况及特征，把握了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作项目未来市场竞争环境和竞争对手，作环境环境环境环境争争争争CCTICCTI市市场场态态势：势：即宏观状态和趋势即宏观状态和趋势即宏观状态和趋势即宏观状态和趋势宏观态势，在宏观上找到足够的信息支宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。持。消消费费者：者：要真正做到要真正做到““以人为本以人为本””，对消费者的，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发研究非常重要。消费者调研的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。价值点。竞竞竞竞出对应的竞争战略出对应的竞争战略出对应的竞争战略出对应的竞争战略要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。C:消费者（Consumer）——客户分析投资者调研周围周围；；))平方米平方米//元元((及租价及租价))平方米平方米//元元((售价售价：：?项目价值情况项目价值情况商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率；如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。????项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验；将来的商业经营管理公司和物业管理公司；?投资者投资商业时考虑因素做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积投资者调查投资者调查；；还可以独还可以独，，收益越单纯收益越单纯，，自主权越高自主权越高，，。。即使整个商业经营不好即使整个商业经营不好，，；；有没有自主权有没有自主权分割分割行性有多大行性有多大街的铺位街的铺位立经营，对投资者也最有保障。????商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临从销售上考虑尽可能多做街铺从销售上考虑尽可能多做街铺投资者调查投资者调查准确的市场定位则可以准确的市场定位则可以。。?项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业项目所在位置及边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等项目定位及以后经营情况的预期项目定位及以后经营情况的预期保证以后的经营和实现投资收益。商铺所在区域的市政规划内容。???????商铺实际还有使用年限。是否售后包租及返租比例和年限是否引入第三方责任担保。有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎投资者调查投资者调查靓家居陶总靓家居陶总----永春天新茗茶吴丽珠总经理永春天新茗茶吴丽珠总经理专业投资客阿文专业投资客阿文----兰铺花园兰铺花园----前山铺位升值潜力大前山铺位升值潜力大做装修在前山区域买铺开公司业务更好做做装修在前山区域买铺开公司业务更好做999999轻轨经过前山对前山商业会产生很大影响----澳门专业投资客潘总自己做建材的,不愿意总租别人的铺----永丰天花总汇老板罗总铺位离圆明新园近,在这买个铺做生意养老休闲.舒服!前山商业越来越引起投资者关注本地做生意的投资自营者多本地做生意的投资自营者多投资者语录投资者语录每平米单价每平米单价总价位置人流量人流量升值潜力发展前景周边商业氛围交通条件周边配套商业辐射力9%.39%3购买因素9.7%11.7%10.7%4%.184%1827.2%2.9%1.9%1.9%11.7%0.0%5.0%25.0%30.0%10.0%15.0%20.0%投资者最看重位置和人流量项目周边人流量大是很大的优势项目周边人流量大是很大的优势买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析万万万万500500-10-20万20-3030-50万50-100万100-200万200200建议铺位面积不宜过大建议铺位面积不宜过大，万之间万之间30-50万20%50-100万100100-购铺总价10-20万5%20-30万10%303045%万万200-500万15%2002005%-购铺总价在购铺总价在10010065%65%买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析一层二层二层三层四层五层以上0%五层以上0%四层四层97%考虑购铺楼层一层3%三层三层二层0%97%的投资者不考虑二层及以上铺位建议商业层数不宜过高建议商业层数不宜过高买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析万万万以上万以上1万以下1-1.51.5-2万2.5-3万3-5万55万以上万以上2234%34%1万以下购铺单价万万55.1135%-11万万22-2.5-3万7%3-5万7%5万以上3%5514%不能接受购铺单价在不能接受购铺单价在.1183%83%买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析是否是54%做内铺的可销售性大做内铺的可销售性大，是否考虑内街商铺否否46%的接受内铺的接受内铺54%54%买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析老香洲新香洲拱北拱北吉大前山夏湾横琴横琴4%4%32%32%拱北老香洲18%新香洲购铺考虑区域15%15%吉大前山27%夏湾2%横琴2%27%的客户考虑买前山越来越多的投资者关注前山市场越来越多的投资者关注前山市场买铺考虑因素分析买铺考虑因素分析米米66客户希望层高达到客户希望层高达到投资者对前山商业信心增强投资者对前山商业信心增强二层以上铺位不受欢迎二层以上铺位不受欢迎?????????观点提炼观点提炼进深比例在1:4之内一楼商铺以及街铺客户较容易接受多数客户能承受50-100万之间的商铺经营者调研施设市施市住户数及规划、城数市市口人数住户数人估计通过店前的行人最少流量估计通过店前的行人最少流量?????????地理位置交通条件行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄城消费者因素一定的范围内竞争店的数量/客流状况做坎式街铺能增加行人道面积做坎式街铺能增加行人道面积租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素等况状接路衔路衔状等城市的商业属性城市的商业属性场地条件场地条件??????????道路状况包括商店数、职工数、营业面积销售额等包括店铺面积、形状、倾斜度、高低、方位、日照条件、道租金必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间租金和其它相关投资的最高限额做坎式街铺能增加停车位做坎式街铺能增加停车位租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素是是否是54%是否考虑内街商铺否46%46%便宜便宜，，灵活性大灵活性大，，?管理管理接触人机会多劣势：不安全，离住的地方远?优势：时间自由，自己街铺街铺??内街商铺同样有街铺的优势特别是住宅区的街铺更受欢迎特别是住宅区的街铺更受欢迎租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素人流旺周边有知名大商场成行成市租金便宜发展前景好其他其他周边有知名大商场5%成行成市租金便宜10%人流旺27%发展前景好开店经营原因30%其他13%15%15%30%喜欢成行成市。商业羊群效应明显建议商业宜形成规模建议商业宜形成规模租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素元以上元以上1000以下1000-2000元2000-3000元3000-5000元5000-10000元1000010000铺位面积不宜过大铺位面积不宜过大，9%9%2000-3000元14%3000-5000元5000-10000元32%27%1000以下9%1000-2000元可接受租铺总价元以上月租元以上月租100001000010000元以上9%接受接受9%9%仅仅租赁商铺时考虑的因素租赁商铺时考虑的因素多多，但意识但意识。，，对经营的项目对经营的项目，年以上年以上33选择前都会到现场考察选择前都会到现场考察来珠海时间来珠海时间，，自我宣传自我管理能力差自我宣传自我管理能力差，重，，对珠海的商业咨讯知道和传播较快对珠海的商业咨讯知道和传播较快较看，为外来人为外来人地比85%85%营的场经??经营者经营者前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。对对营的场较看经营者信息灵通经营者信息灵通为亲朋介绍和报刊传播经营者重视商业管理经营者重视商业管理和要求强烈。??????经营者年龄多在30-50之间，有一定的从商经验。经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。开发商品牌号召力影响大开发商品牌号召力影响大经营者特征描述经营者特征描述消费者调研日日早早44----月月11年年))(2207(2207工厂上下班时间工厂上下班时间平均值平均值,((分分//辆辆3030车流车流据当地人介绍据当地人介绍;;((分分分分但消费力水平低但消费力水平低,////人人人人11011