自贡市名城新天地项目营销策划我们的思考——问题树当前自贡住宅项目开发状况历年开发态势及价格走势分析自贡市场主要个案了解分析当前自贡商业类现状了解自贡当地商业投资行为分析自贡城市商业开发态势分析结合项目特性的定位考虑项目定位及产品配比建议说明项目定位思考开发模式/产品配比思考项目开发财务模拟产品竞争力提炼归纳营销策略构思核心推广概念确立营销通路整合思考视觉表现１我们对自贡市场的分析了解自贡市地处四川省南部、沱江支流釜溪河畔，辖区面积4373平方公里。总人口320万人。辖自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，历为省辖地级市。以内宜高速、隆雅、遂筠公路和内昆铁路与邻交通。有两千年的盐业史，是我国最早设立的23个建制市之一，素以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”而蜚声中外。本案所处的大安区是自贡的老商业中心，距离行政中心约2.5公里左右，是自贡人口最集中，经济最繁华的老城区。本案项目市场现状分析区域概况了解当前，自贡市政府正在规划建设“大安区旧城改造区”和“汇东新区”两个重点城市板块，将形成两个城市商业中心。环境状况数据还原1距离汽车站3公里2距离旧市政中心0.5公里3距离新市政中心2.5公里4距离步行街大东方广场１公里5距离东方锅炉厂１公里6距离五星街商业中心0.5公里7距离恐龙博物馆10公里8燊海井5公里本案项目市场现状分析城市板块划分本项目地处自贡重点项目位置规划建设的“大安区旧城改造区”，该区已经是一个比较完善的生活居住板块。大安区老城区自贡近年来主要地区产开发集中区域新东汇汇西本案项目住宅市场现状分析当前自贡楼市价格走势25002000从我们所了解到的价格数据1500显示，当前自贡楼市的价格价格走势呈现出逐年走高的趋势1000，每年平均增长幅度保持在15%左右，当前市场均价在5002100元/平米。0200220032004200520062007本案项目住宅市场现状分析区域板块楼市开发概况了解区自贡新老城市板块楼盘价格对比表城老区板块均价备注安大“仁和家园、仁和半大安区板块2100元/平米岛”为代表主要以“东尚国际”汇东新区板块2400元/平米为代表汇东新城区本案项目住宅市场现状分析项目核心区域竞争个案概况了解根据我们的初步了解，本案项目核心区域的楼市价格呈现“井喷”状态，区域板块在半年时间内楼盘售价上涨了600元/平米左右,主力面积在110--130㎡之间,总价在25万/套左右。楼盘名称项目位置产品分布开发商住宅均价仁和家园仁和路85---157㎡3房4房的大户型仁和房地产2100东方家园五星街黄桷路110---130㎡3房4房的大户型东方圣地2100尚东国际汇东路丹桂街(市政府旁)91.2—176.32㎡3房4房的大户型远达房地产2400绿盛﹒悦璟汇东新区高笋塘片区91---155㎡3房4房的大户型到盈盛房地产2150本案项目市场现状分析对于当前自贡消费群体新区的认知度和接受度了解大安老城区板块标杆项目汇东新城区标杆项目仁和半岛两大板块楼盘销售数据表明：绿盛﹒悦璟开盘时间2007年4月开盘时间2007年4月虽然自贡行政区东移,让汇东均价2100元/㎡均价2150元/㎡新区成为自贡投资亮点,但是由于交总价（130㎡）27.3万通等生活的便利性影响,老城区还是自总价（130㎡）27.9万销售情况80%贡人居住的中心。销售情况60%本案项目住宅市场现状分析对于当前自贡消费群体户型的喜好了解仁和家园东方家园尚东国际绿盛﹒悦璟根据我们目前所了解到的市场信85---157㎡3110---130㎡391.2—176㎡391---155㎡3息，当前自贡房地产市场的楼盘房4房的大户房4房的大户房4房的大户房4房的大户销售情况，基本以110--130平型型型型米为主力面积。在自贡当前提倡实用主义消费大环境下，大户型住宅在自贡当地市场绝对是主力产品。本案项目住宅市场现状分析当前自贡消费群体置业动机了解我们通过对自贡二手房中介市场的了解，房屋出租的概率非常小，说明了当地市场自住型需求比重较大。本案项目商业市场现状分析当前大安区自贡商业分布英祥帝豪30000㎡项目位置25000㎡龙都广场12000㎡五星街街面店20000㎡檀木林街道温州商城大东方广场20000㎡㎡00300雄飞假日商业广场10000㎡2000㎡地下商城大安区集中商业体量加上汇东区（“汇东电脑城”5000㎡、“九鼎商城”30000㎡）商业总体量达到184000㎡本案项目商业市场现状分析当前自贡商业销售价格走势集中商铺社区商铺临街商铺60006000300005000500025000400020000400030001500030002000100002000100050001000000200420052006200720042005200620072004200520062007代表：“东方家园”代表：“大东方广场”代表：“汇东电脑城”注：当前自贡商铺均价在5000—6000元之间，其中临街商铺售价在10000—15000元之间，集中商铺售价在3000—8000元，社区商铺售价2200—7000元之间。本案项目商业市场现状分析当前自贡商业行式比较价格租金总价(100比较投资回报升值销售情况经营状况(元)（元）㎡)临街商铺(大东方广15000100150万高，不稳定慢，不稳定100%人气不足场)集中商业(汇东电脑城80006080万高，稳定快100%出租良好，人气集中)社区商铺50%售出50%出45005045万高，稳定慢人气不足(东方家园)租本案项目商业市场现状分析当前自贡商业业态配比项目超市百货业专卖零售业知名餐饮业专业百货业英祥帝豪15%45%20%35%大东方广场085%15%0龙都广场15%55%25%10%本案项目商业市场现状分析当前自贡商业租金情况商铺租金80项目租金(当前)7060英祥帝豪(集中)80—120元/㎡50龙都广场(临街)45—100元/㎡40五星街街面店(临街)80—100元/㎡30大东方广场(临街)80—100元/㎡20檀木林街道(临街)60—80元/㎡10地下商城(集中)60—80元/㎡02004200520062007当前自贡租金平均在80元/㎡，成逐年增长的趋势。本案项目商业市场现状分析当前自贡商业人流量情况项目17:30到18:30人流量英祥帝豪3000—4000人/h龙都广场2000—3000人/h五星街街面店6000—10000人/h大东方广场2000—2500人/h檀木林街道6000—10000人/h当前自贡人流量主要集中在傍晚，晚上的地下商城500—1000人/h人流量少，店面关门早，街面店９点，基本全部关门。由此可见，人们一站式的针对性消费明确。从市场开发看项目定位的机会点（合美见解）Theviewpointofliving机遇与机会城市改造过程中的政府机构搬迁和舆城市规划建设更新是一个过程，势必论导向的双重作用力所赋予本案项目带来一次新的开发机会，将会出现新地块——大安区板块檀木林电影院的的城市中心，是一种商业集中化的过市场号召力和市场培育度，将促进本程，也是本案最大的机会。案区域板块的商业集中。商业集中化需求开始出现和逐步形成与旧城改造将将为城市生活注入新动力2我们对本案项目开发特性的综合了解本案项目开发特性明确Theprospectofdevelopment开发规模区位实况地块特征区域环境本案项目开发特性明确开发规模认知6万平米的综合型商住小区功能地下一层商城一、二层商场三～六层商场住宅面积6224.3㎡9016.8㎡15788㎡26068.6㎡本案项目开发特性明确区位实况西侧地块：自贡广电学院和北侧地块：规划中开发社区未改造的社区东侧地块：正在建设的体育广场公园,未来的城市中心黄角平路(城市主干道)檀木林路（城市主干道）南侧地块：规划中开发项目本案项目开发特性明确地块特征项目地块是城市文化中心，紧靠市体育广场公园。依山而建,北面有美丽的山景,南面可观全城美景。本案项目开发特性明确区域环境环境状况数据还原1英祥帝豪已落成2龙都商业广场已落成3自贡体育广场公园建设中4公安局地块改造规划中5展览馆改造规划中6距离五星街商业中心已落成7大东方广场已落成从项目开发角度看本案的优劣势-SWOT分析（合美见解）Theviewpointofliving1.居住优势：自然山体景观在区域楼盘中较为突出。2.规划优势：文化中心效应给予了本案空间营造的平台，适宜商业环境的规划营造。S优势:?区域规划前景赋予购房者很大?对于自贡购房者的需求偏好而言，的想象空间，项目有较大的操作和升值如何导入商业是营销的关键。?空间。O机遇T挑战目前自贡楼市已经经过了一轮的快?灵活机动的商住产品组合，避免了速发展，今后的市场走势将成为项目同质化竞争，同时满足不同消费圈层的开发的挑战。需求。W劣势1.相对于本区域其它楼盘而言，旧城规划改造有一个较长的周期。2.目前周边已经拥有了比较成形的商业，本项目注入大量的商业体量有一定的压力。3合美对于本案项目开发的综合理解从项目立项角度看本案的开发机会点Theviewpointofliving城市作用本案项目立项价值：地标性建筑＋商业集中亮点＋高尚住区＋城市活力源。商业与住宅的机会点住宅开发的机会点商业开发的机会点?地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域；?属于当地文化部门的改造地块，有较好的?市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的铺　政策背景；设　　　　　?地处老城区文化中心，传统成熟的商业　成为了项目受到的关注点；　区域，使得项目具备了良好的商业氛围；?自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性?大体量商业项