【中江实业.郑开项目】前期策划报告我们面临的问题:如何实现风险最小\赚钱最多?如何实现投资组合\蠃利模式最优化?如何以最低投入获得最高回报?如何实现轻松启动\快速回笼资金?1我们的策划目标——多——赢利最多快——回笼资金最快好——品牌形象最好省——投资成本最省2我们需要解决的三大问题1、本项目客户群具何种共性？2、本项目客户群具什么特点1、卖给谁?3、项目客户群属性定位1、目前市场畅销产品是哪些？2、卖什么?2、市场需要什么？1、如何控制户型？3、怎么卖?2、如何制定最优的盈利模式？3、如何启动及滚动开发？31.项目定位.（项目分析，市场现状，客群分析）2.项目的初步规划.（产品，体量，收益分析）报告目录3.项目整体营销策略及活动创意4.项目推盘策略及案名建议.（节奏，周期，前期推广，初步的营销思路）一、项目定位的推导给项目一个恰当的定位！项目分析，市场现状，客群分析项目定位审视项目的质素：有无打造经典楼盘的潜质？（区位，规划，规模，地块限制）研究市场：同区域楼盘的现状？（楼盘定位，客群，产品有无借鉴，营销手法有无学习？）找到出路：本项目的核心竞争力（核心卖点）是什么？给出定位：走一条适合自己的道路。项目区位分析郑开封市州市本案项目位于郑州新区白沙组团。距离京珠高速5分钟车程，距离郑州市区20分钟左右的车程。项目区位分析城市向东，从郑汴一体化谈起……郑东CBD大学城绿博园火车站郑汴融城按规划，到“十一五”末，郑汴两市将初步形成基础设施共建、产业互补、资源共享、功能协调的一体化发展新格局。郑东新区白领客群的大量存在！本案大学城学府旁，朗朗读书声，浓浓书卷气！火车站地段价值的迅速盛温：人流，繁荣配套城市扩容首批受益地区！郑州新区桥头堡！项目地块分析商业金融用地占地：2.73公顷商务办公用地容积率：3.6左右居住用地占地面积：7.74公顷容积率：1.5~2.5之间（同区域其他楼盘）居住用地建筑面积：11.6~19.35万平米左右157亩土地，100多亩的居住用地具有一定的规模临近郑开大道与郑信路：道路通达，交通方便，项目昭示性强！项目区域市场分析附近主要楼盘71宽HOUSE56本案2郑东新世界1期3恒通假日风景14郑东第一城325地质科技园6中原保险大厦47丹尼斯项目表示在售其他?郑开路项目附近没有在售楼盘；附近有中原保险大厦，地质科技产业园及丹尼斯项目在建，未来楼盘聚合效益明显2010年项目竞争格局附近在建项目3个，大部分为职工家属楼项目名称规模产品中原13万2栋23层写字楼，底商；保险大厦10栋11层高层住宅地质科技园9.6017层写字楼2.98万平米；8层实验楼。山水生态城万住宅4栋，2栋12层，2栋18层。丹尼斯--丹尼斯百货（商业）及项目家属楼（住宅）地质勘探科技园5中原保险大厦67丹尼斯项目中原保险大厦丹尼斯项目山水生态城2010年项目竞争格局主力竞争楼盘多集中在白沙镇，物业产品种类丰富，多层经济型小户为主力热销产品。2010年在售楼盘的市场存量达到50万平米项目名称物业类型总建面容积率2010市场存量?一期推出10栋楼共360套宽HOUSE多层洋房10万㎡1.45?现已销售300套?二期还有15栋楼740t套6.29万郑东多层一期全部售罄60万㎡2.31新世界小高层、高层、二期超20万今年5月开盘五期基本售罄恒通多层小高层、高层、30万㎡2.0六期占地面积120亩,多层，18假日风景1宽HOUSE万左右的建面，预计6月开盘小高层（一栋17层下郑东2.7.万一期推出（2栋楼）二期还有五面2层是商铺一栋住2.02郑东新世界1期㎡栋6.75万预计明年上半年推出第一城宅16层）产品种类多，约1003恒通假日风景分类总计约51万建面多层最吃香万1.45~2.314郑东第一城价格东方今典均价2900—3200元/㎡，1期已售罄建筑面积600000㎡两房：75—88㎡高层、小项目介绍：高层、多三房：91—105㎡层（主推户型）1.郑州新区高低配成熟大盘。2.1期产品高低配；利用洋房，小高层，高层，拉长产品线，大规模社区成熟配套为项目后期高层单位的热销奠定基础。1期高层售价最高3400元/平米。3.2期全部为23-27层的高层单位，3月认筹，6月份左右开盘，有一定的销售压力。4.销售中心高档大气，成功奠定了大盘形象，为楼盘后期的高价销售奠定了基础。价格恒通假日风景均价2500元/㎡，已售95%。建筑面积30万㎡（占地170亩）主推广语郑东新区CBD旁30万平米成熟社区一房：40㎡高层、小三房：85-126㎡项目点评高层、多复式：82-145㎡层1、实景现房，小区独有数千米湖泊水系35%的超高绿化率。2、科技化楼宇对讲、智能化监控、24小时的巡逻人车分流等立体化安防体系3、1-5期如右图，现已基本售罄，目前主推40平米1房单位；4、6期占地120亩，位于项目的北侧，全多层洋房设计。预计今年上半年推出。价格郑东第一城均价2300-2700元/㎡建筑面积30万㎡（占地170亩）主推广语重金悬赏寻找郑东第一城项目点评三房：132-143㎡高层（主四房：143-179㎡?郑汴路与白沙大道交汇处，项目昭示性强。推户型）（一栋17层下面2层是商铺一栋住宅16层）?白沙镇核心地带，毗邻白沙文化广场，地段优势明显?配套较为齐全，但多为村镇级商店酒肆，档次较低。?户型面积过大，赠送较少，在总价相对较高的情况下，户型优势不明显。主力客群为郑汴路板材，石材等建材市场商铺老板。商丘人，开封人居多。户型需求面积较大，但经济承受能力有限。目前高层大户型的成交均价在2300-2500之间。用发展的眼光看中牟白沙?白沙镇为片区主要地产项目供应地，目前联通郑州的主要交通道路为商都路（郑汴路）；距离市区远，道路路况也没有郑开大道好。?在售项目多不在主干道上，项目昭示性差，交通不方便。对未来区域配套升级的需求迫切。到目前为止，全镇已建成南北两个工业园区，入驻企业达127家，其中投资超亿元6家，基本形成了集建材、机械加工、制药、化工、服装加工、仓储物流、房地产开发、文化教育等门类齐全的企业发展体系，全镇经济建设呈现热土开发强势。在售楼盘的郑州市区策略?本区域在售大盘，积极主动重点挖掘市区客户。紫荆山公园附近为项目第一售楼部；项目现场的售楼部反而不是主要的成交地点。?通过两个售楼部之间的有效联动，完成市区客户的最终成交。?市区客户对项目的第一印象从市区售楼部开始，所以售楼部的选址及设置成功与否对项目的营销成败至关重要。?在郑州东区，甚至经三路金融产业带大量派发传单，截击客户是片区楼盘有效的推广手段。项目名称售楼部数量售楼部位置1.郑汴路大道与白沙大道交汇处向北200米宽HOUSE2个2.紫荆山路与顺河路交汇处东南角1.郑汴路与白沙大道交汇处向北300米郑东新世界2个2.紫荆山公园西门南20米黄河博物馆院内1.振兴路与恒通路恒通假日风景2个2.汴路与东明路交叉口向西五十米路北郑东第一城1个商都大道与白沙大道交汇处研究市场?本区域楼盘营销手段单一，营销活动亮点乏善可陈。?没有促使客户来到项目现场详细了解，全面接触的足够理由。?市区与现场两个售楼部的联动模式，还不够成熟和完善。项目名称附近在售楼盘近期动态?2009-12-04VIP认购宽HOUSE?2009-12-091.台湾一日游2.认购期间送房款。?2010-1-17索菲特大酒店三楼白云阁开盘?2009年9月12日、13日，售楼部举办装修知识讲座?9月19日c组团盛大公开郑东新世界?10-15c组团17#.18#预约登记进行.?11月15日公开选房恒通假日风景2009年8月8日盛大开盘郑东第一城2009年11月22日盛大开盘市场分析总结白沙房地产市场总结?本片区3000元以上住宅项目的主力购房客户80%以上为郑州市区客户；绝大部分为工人，企业普通职工，年轻购买婚房的白领以及郑汴路建材商铺老板等收入不高，青睐经济实用的购房者为主。房屋总价承受能力有限，主力需求为90平米以下2-3房；少量经济型110-120平米舒适3-4房。?购房以自住为主，少量兼顾投资，片区“大未来，高升值”的前景还没有被大量投资客户认可。?宽HOUSE为片区目前典型高价在售楼盘，纯多层，多为90平米以下经济型2-3房，户型创新度高，经济实用，市场接受度高。?郑州新世界1期高低配产品已经全部售罄，最后的高层均价成功突破3000元；2期23-27层纯高层大户将直接面临亨通假日风景120亩多层洋房的市场冲击，销售前景不容乐观。核心竞争力区域地段：城扩第一站，郑州新区桥头堡配套：郑州大学城，郑东火车站，丹尼斯百货新区东学府旁郑开大道；5公里郑州地铁1号线郑开大道交通：城际公交；公交始发站（保险产业园内）规模大盘规模：150亩的占地，26万多的建面。项目定位新区东.学府旁.郑开大道首席生态大盘案例分析招商.依山郡深圳大运龙城.28万平米低密度高尚社区占地：150442平米总建面：235974平米容积率：1.57产品：多层，小高层。2房：91-99；3房：120-1384房：146-171价格：7400-11000总建筑面积28万平米，分三期开发。一期12栋占地4万平米，为4层花园洋房共305套；二期为8栋11层小高层；二期规划为8栋11层小高层；第二批150多套80-260平方米的C-home及200套40-65平方米的精装修公寓。三期为7栋18层小高层。二、三共有1500套。一期楼间距18米，二、三期楼间距50米。橄榄城位置：二七区南三环占地：占地1600亩，净用地800亩总建面：总建面200万平方米(40万平回迁房＋160万平商品房）地铁二号线总套数：1183套（项目在售部分）容积率：2