中交集团2013沈阳新南站项目前期详细分析报告（第三轮）2013年3月6日报告大纲[一]城市研究[二]房地产市场研究[三]区域研究[四]项目研究[五]方案建议[一]城市研究：{城市属性}中心城市老工业基地{关键词}辐射能力强基础好&潜力大沈阳——东北区战略布局的首选城市城市属性–规模大、基础好[城市两大属性]东北地区最大的中心城市东北重要的老工业基地以沈阳为中心，构建大沈阳经济区目标：建设国家级中心城市工业立市，做强、做大工业把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市工业升级，产业创新“十二五”规划确定的三大战略目标之一。国家中心城市指的是具有多种主导功能、《沈阳铁西装备制造业聚集区产起着枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、业发展规划》获国家批准集散等功能的中心城市。城市地位–东北中心城市城市地位在东北区域发展中凸显?中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市?东北地区第一大城市?中国的工业重镇和历史文化名城?中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上沈阳(中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省)北京东北亚经济大东北经济环渤海经济圈圈圈东北三省经济走廊辽宁中部城市圈经济区?区位：沈阳是辽宁中部城市群的核心?交通：沈阳是东北地区的交通枢纽?城市：东北三省经济走廊的核心城市?中心：辽宁各城市的聚焦中心城市地位–东北中心城市省会城市地位优势明显?沈阳的核心地理位置优势使其成为东北地区乃至全国的交通枢纽中心。?沈阳地处于东北的咽喉地理位置为其带来了较大的发展将机遇。?沈阳处于多条铁路、城际铁路、高速公路的交汇处，城市战略价值巨大。?沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。?沈阳是东北地区最大的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。?以沈阳为中心，已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。城市地位–东北中心城市地理位置上的中心辐射东北三省交通枢纽的中心重点辐射周边城市群辽宁中部城市群的中心包括：抚顺、铁岭、阜新、辽阳、鞍山、本溪、营口、大连等城市东北区域经济的中心沈阳具有强大的辐射能力城市经济–二产为龙头，带动三产快速发展强大的第二产业带动经济快速发展工业升级，产业创新，促进信息化与工业化融合发展?规模以上装备制造业增加值占全市比重达到48%?铁西装备制造业聚集区发展上升为国家战略?第二三产业比重达到95%以上国家战略——铁西装备制造业聚集区东北四市2011年GDP总值对比东北4大城市中，沈阳第一产业比重最低，二三产业均衡，经济发GDP总值环比增长率展快；哈尔滨第一产业比重高，第二产业低，仍在工业发展阶段。700014.0%13.5%60002007-2012年沈阳市GDP走势13.3%13.5%5000800020%18%670018%13.0%7000400016%14%591516%6000501714%14%300012.4%12.3%12.5%5000435912%12%386111%400010%2000307412.0%30008%10006%5914.96150.140034243.420004%011.5%10002%沈阳大连长春哈尔滨00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年(预计)GDP（亿元）同比增长率2011年沈阳GDP数值略低于大连，但是大幅度高于哈尔滨和长春沈阳市连续五年GDP值呈上涨趋势，2012年全年预计GDP值6700亿元；4城市增长率较为接近。，增长率为11%。城市经济–各项关键指标名列东北前茅经济指标在东北突出沈阳2012年经济指标常住人口城镇居民人均商品房商品房商品房人均GDP人均GDP城市（万人）可支配收入销售面积销售均价销售额购房面积（亿元）（元）（2011年）（元）（万㎡）（元/㎡）（亿元）（㎡）沈阳67008170781826430139581211132.51.7环比增长11.0%12.9%——13.3%-13.1%16.3%1.01%-13.7%{指标对比}商品房城镇居民人均商品房商品房人均GDP人均GDP常住人口销售面积可支配收入销售均价销售额购房面积房价收入比城市（亿元）（元）（万人）（万（元）（元/㎡）（亿元）（㎡）2011年2011年2011年2011年㎡）20122011年2012年2012年2011年年沈阳59157231081823326139581211132.51.978.5大连6150915186722427655610399578.40.869.2长春400352190767204877126282447.40.529.5哈尔滨4243398771064220798247250597.60.588.9?人口：根据辽宁省及沈阳市规划：预计到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；预计到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%。?房价收入比：一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。城市化率–深度城市化为房地产行业发展提供持续动力沈阳和大连城市化率在全国平均水平之上（全国52.6%），处于城市化调整发展期；长春和哈尔滨即将由快速发展期步入调整发展期东北四大城市城市化率对比（2011年）（计算口径：城镇人口/常住人口）70.00%63.46%60.00%54.72%47.56%50.00%44.31%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%沈阳大连长春哈尔滨不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化快速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上工农业生产水平工业基础比较雄厚工业产业成为城市绝对城市经济高度发达，较低，工业提供，经济实力明显增的经济支柱，城市经济农村人口的绝对数量发展特征的就业机会有限强，工业产业快速的乘数效应迅速刺激第已经不大，城市发展，农业人口缓慢扩大，工业吸引大三产业的发展，城市经表现为内部产业转移释。批农业人口。济进入高速发展阶段。升级。老工业基地，产业动力强经济发展快，二三产业均衡对地产行业的利好经济指标在东北区域突出基础好&潜力大风险低&机遇好人口规模大，市场规模大处于城市化发展调整期经济处于快速发展期，必将推动地产行业需求的扩张[二]房地产市场研究房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略机遇把控能力尤为重要沈阳房地产市场?沈阳处于我国经济发展的第三四增长极的重要位置上——房地产业的发展潜力大?中心城市——极大的吸附能力将推动沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期?沈阳房地产市场的“健康”发展——抗风险能力强房地产政策国家级?十八大期间，住建部部长姜伟新强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。?积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。?过去五年保障性住房建设加快推进住房保障体系基本形成，发展目标：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度加强保障性住房建设和管理满足困难家庭基本需求省级?李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径.?李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。未来发展：2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。最新政策解读政策从严抑制投机性购房3月1日17:29，国家政府网站上挂出国办发[2013]17号文件《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，此次发声，距离最近一次2013年2月20日国务院常务会议上发布的“新国五条”仅仅过去9天。“新国六条”指出：要完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。“新国六条”国办名义下发，规格较高1、地区细则将于3月份出台；2、限购进一步升级——城市全部行政区；3、二手房的个调税——由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收；4、少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。此前，沈阳“限购”政策温和城市限购区域沈阳二环内市内四区（中山/西岗/沙河口/甘井子）+高大连新区长春全市哈尔滨市区内（不含呼兰区、阿城区）1市场整体概况房地产市场分析政策调控下的沈阳市场无大幅波动，成交量平稳，价格稳步上升沈阳市2010-2012年土地供销情况沈阳市20102012年土地价格走势万平供应面积成交面积元/平地面地价楼面地价500047164000343832123760400028663271300029153000246220892000149816161274200010001000002010年2011年2012年2010年2011年2012年?2012年土地供应3271万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。?2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/㎡，楼面地价1616元/㎡，同