中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块可行性分析简报开发部：2013-08-07结论性综述建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价1000以下、即总价4亿元以下地块情况?本地块为中山市今年首宗挂牌出让大面积住宅地块、面积198亩、总建近40万方、开发规模相对适中、靠近火炬区中心地段、距离中山市区中心约9公里、三面临路、与华佗山公园仅一路之隔、有一定开发前景、总体评价等级为中等。市场情况?2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万㎡、月均成交面积6.6万㎡；2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万㎡、月均成交面积7.3万㎡、同比增速为10.6%、预计今年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。?火炬区市场成交以刚需为主、以洋房产品居多、别墅供应相对较少、别墅成交速度投资收益相对较差、洋房价格在5000-5500元/平方米、大部分洋房楼盘销售情况相对较好。?地块起拍价接近3亿元、总建近40万方、楼面地价740、明显低于市场的成交价格、据统计火炬区住宅地块楼面地价普遍超过1100、因此本地块溢价成交机会较大。?按初步规划、本项目按底价成交、开发利润大约5.5亿元、如果楼面地价达到1100、预计开发利润为4.1亿元、利润相对不高、因此建议竞买楼面地价控制在1000以下22地块基本情况198亩居住用地、总建接近40万、起拍价大约3亿元、楼面地价740元/平方米、地价款一年内付清起始价用地面积规划指标地块编建筑面积单价位置总价楼面价号（万㎡）容积建筑绿地（万/亩平方米亩（万元）（元/㎡）率密度率）中山火炬开G15-13-发区大环村131862.8197.793.025%38%39.5629273.61487400128、江尾头村、西桠村1、公建配套要求：控规配套要求：12班幼（托）儿园、社区活动中心、老年活动中心、羽毛球场、篮球场各一处；2、其余社区健康服务中心、居住小区级文化室、居委会、服务站、警务室、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人作息站等按《中山市城市规划技术标准与准则》要求配置。2、挂牌时间：2013年7月24日-8月23日3、竞买保证金：5900万元；交纳保证金截止日期：8月22日下午5时4、付款方式：成交之日起365天内分二期付清3项目地块位于中山市火炬开发区大环村地段、距离市区中心地块位置大约9公里、距离开发区中心1.5公里、位置相对一般广珠轻轨开发区主中山北站要商业中心火炬商圈广珠轻轨石岐人流最密集中山站的商业中心、发展最快的商圈项目地块大信中山的政治与商圈文化中心地带孙文西商圈假日商圈客流量最大的商圈中山商业文化发源地益华商圈紫马岭商圈中山的CBD核心区域潜力商圈、未来供应量庞大4项目地块呈不规则长方形、三面临路、南面临绿地和河涌、地块周边健康花城可望华佗山公园山景、西面有工厂区、周边环境和配套一般现状河涌长青项目地块路198亩皮件制品厂防防防护绿地护护绿绿地地道康镇大路东逸怡乐大道现状110kv高压线金属、模具厂逸仙涌路路华隐逸小水质净化厂华佗山公园路环茂一5地块现状为杂草地、水塘和绿地、未平整、西面临一组110kv地块现状高压线（迁移难度较大）、南面和东北角处有绿地和河涌地块东北角处：现状河涌地块现状：绿地地块现状：杂草地地块西面：高压线和长青路地块东面：康乐大道、可望公园山景地块南面：小隐涌6火炬区今年前7个月合计成交面积51万㎡、月均成交面积市场成交分析7.3万㎡、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万㎡——2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万㎡、月均成交面积6.6万㎡；——2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万㎡、月均成交面积7.3万㎡、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。7周边在售楼盘第五大道城果：洋房均价4600幸福码头：佰汇广场：洋房4500-4800、公寓带装修6500、商铺商铺15000-2000027000-35000裕龙君汇：洋房均价4900汇景东方：健康花城：联排14000-15000洋房均价4700项目地块君华新城：洋房5300、联排12000-14000、商铺18000领汇明轩：金华花园：洋房均价5000洋房均价5200-5700保林春天里：洋房4900起、均价凯茵新城：5500、楼王5800洋房8500起8楼盘调研表周边在售楼盘项目名称项目规模主力户型销售均价销售时间销售情况销售速度占地28万㎡二期2238套已售2123套、余货健康花城二期130、147四房折后4700——30套/月总建75万㎡115套占地59万㎡洋房142-152㎡洋房5300已推1403套、已售1005套、君华新城2012年1月55套/月总建155万㎡别墅180-250㎡别墅12000-14000余货398套占地6万㎡已推632套、已售518套、裕龙君汇83-156两房至四房洋房49002012年7月43套/月总建27万㎡余货114套占地10万㎡已推1954套、已售1787套、金华花园135-140㎡四房洋房5200-57002009年4月35套/月总建28万㎡余货167套占地44万㎡4900起、楼王5800、已推718套、已售376套、保利林语洋房77-130㎡2012年9月37套/月总建103万㎡均价5500余货342套占地200万㎡150、188、300-150㎡8500起、其余2009年起已推2841套、已售凯茵新城——59套/月总建220万㎡515㎡10000-140002657套、余货184套占地106万㎡已推205套、已售62套、汇景东方别墅235-380㎡别墅14000-150002011年5月2套/月总建200万㎡余货143套占地19046㎡公寓35-75㎡公寓带装修6500已推496套、已售168套、佰汇广场2013年1月24套/月总建41793㎡商铺33-62㎡商铺27000-35000余货328套占地44446㎡洋房108-121㎡洋房4500-4800已推424套、已售323套、幸福码头2013年1月46套/月总建34386㎡商铺60-300㎡商铺15000-20000余货101套9土地成交分析23亩、总建4万方、成交楼面地价1197125亩、总建17万方、成54亩、总建13万方、成交交楼面地价1125楼面地价707项目地块、198亩、总建40万方、起始楼面地价74049亩、总建8万方、成交楼面地价113123亩、总建3万方、成交楼面地价152410火炬区商业地块楼面地价750元/㎡以下、住宅地块普遍超土地成交分析过1100元/㎡、本项目地块起拍楼面地价740明显低于市场价、预计溢价成交机会较大、预测成交价格在1100-1200左右成交单价楼面地价序宗地面积宗地面积规划建筑面积成交价格宗地位置容积率（万/（元/竞得人竞得时间号（㎡）（亩）用途（万㎡）（万元）亩）㎡）中山市火炬开发区商业中山市新鸿发展房地115401232.54461020011972011/3/1张家边“上基围”住宅产开发有限公司中山市火炬开发区商业中山盛欣房地产有限29010143.03349025812912011/7/26张家边村住宅公司中山市火炬开发区商业31363842043.04134369168840龙锦洪、龙玉婵2011/10/10灰炉村住宅中山市火炬开发区商业421514322.5558001801078谢世鹏2011/11/18小引村住宅中山市火炬开发区商业珠海市洪兴疏浚工程512298183.04412022311172011/12/7西一围住宅有限公司中山市火炬开发区商业632844492.5892831891131张仲平2012/3/7大环村住宅中山市火炬开发区商业中山市泰立房地产有736134.8543.51389431657072012/8/16义学村住宅限公司中山市火炬开发区商业中山市金邦房地产开815089.4232.03460020315242013/5/31濠头村住宅发有限公司中山市火炬开发区商业中山百富房地产开发983483.31252.01718783.7415011252013/7/26濠头村住宅有限公司中山市火炬开发区中山爱科数字家庭产1022437.334商业3.5858431747442012/3/9张家边村业孵化基地有限公司中山市火炬开发区中山火炬开发区建设117294.311商业3.0216411507502012/5/15黎村发展有限公司中山市火炬开发区中山市恩典商业投资1254217.381商业4.02212442.91535742013/7/16大环村管理有限公司11项目开发建议道东镇大F铺1?项目定位：项目地块地段相对一般、无突出商优势、适宜打造针对刚需的中档楼盘、以火炬开发区和市区等本地置业群体为主。商长铺?产品规划：容积率3.0、限高50米、产品康青1F路商乐以小高层洋房和临街商铺为主。其中商铺主要铺大1F道沿东侧康乐大道和西侧长青路、单层商业面积约11520平方米。?产品定价：洋房户型90-140㎡、开盘建议价5200元/平方米、商铺售价20000元/平方米。12项目投资分析底价成交（楼面地价740）、预计开发利润5.5亿元溢价成交（楼面地价1100）、预计开发利润4.1亿元项目产品面积（㎡）单价（元/㎡）总额（万元）洋房3840865200199715商铺115202000023040一、销售收入车位——————合计395588——222755二、建安成本3955882700106809楼面地价740292