20122012中山三角地中山三角地块块定位及定位及物物业发业发展建展建议议LOGO城市综合体的价值聚核效应下，这是一个生而不同的项目不同，不同，我们可以另辟蹊径的差异市场，避免陷入同类产品竞争；不同，不同，我们的考验来自观念认同，任何新生事物都要接受考验。本案出本案出发发点Ⅰ点Ⅰ【如何实现世源品牌在中山北部的提升】——作为全新的开发商，万隆品牌在东凤成功落地的最好契机就是星光丰泽广场项目的成功开发销售。而品牌的成功落地有赖于在产品开发、推广、展示、服务等方面的优势建立，其产品开发尤有关键。我们的目标是帮助万隆品牌在东凤站稳脚跟，一举奠定万隆品牌在东凤的知名度和影响力，借以此为辐射中山小榄、南头；佛山顺德、广州等区域本案出本案出发发点Ⅱ点Ⅱ【如何给出令人信服的答案】?能否实现舒适的生态健康的人居环境与商务商贸环境？（项目的宜居性）?能否标鼎区域，提升城市形象、业主的身份地位？（项目的档次感）?是否达到了最好的自住投资性价比？?（项目的居住及商业价值）目目录构录构成成项项目目区区位：位：珠三角洲经济开放区重点工业卫星城镇之一东凤镇地处广东省中山市“北大门”，毗邻佛山市顺德区，105国道、364省道（东阜公路）、珠三角城际快速轨道、太澳高速公路贯穿境内。北距广州55公里，南距珠海60公里，东往深圳120公里，鸡鸦水道和小榄水道流经东凤南北两侧，东凤与小榄港隔河相望。项项目目区区位位发发展展规划状况规划状况2008年-2020年东凤新规划从功能划分商现旅家和务代游电谐商物休工宜贸流闲业居东凤镇中心城区总用地面积6000多亩，承担着政治、文化、商业、服务中心等功能，本项目将建设成为商业中心、行政中心、文化中心以位置及最适宜生活的居住区域。东凤镇政府规划重点提升“商务商贸、现代物流、旅游休闲”三大服务功能区区域价域价值值衍生：衍生：复复合空合空间间本项目所在区位是未来区域的核心，将为周边未来的家电产业、物流产业、交通贸易产业、旅游产业以及其他产业提供居住、配套、商业、行政、金融等支撑的复合空间毗邻佛山顺德，105国道，364省道等多条主干道贯穿东凤未来的物流价值巨大电子电贸城离本项目仅本项目附近10分钟车程5分钟车程的城际轻轨站区域价值临近政府投资2亿的新沙岛随着东凤中心区的发展，招商引资的进CompanyLogo旅游项目一步深入，将会吸进更多的产企进驻造城造城趋势趋势已起已起东凤拟投30亿开发新沙岛本本中山“北大门”东凤镇，加大案案发展第三产业的力度，拟投30亿元重点开发近千亩新沙岛项目，拟建设一座25层五星级酒店，并配套游艇码头、商业中心和餐饮等服新沙岛示意图务设施，形成集居住度假、旅游观光、休闲娱乐于一体的高品质居住社区和休闲度假区，将其打造成东凤乃至中山的一张商务休闲名片。分分析析小小结结?政府主导的城市发展，必然导致东凤开发高潮的持续；?本项目符合了提城镇综合服务能力的城市发展方向；?新沙岛项目的投资拟建对本项目价值提升带来利好；?本项目所在位置相对其他区域具有明显的竞争优势；?周边项目商业地产的开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮项项目目开发开发指指标标初探初探摘要指标项目占地40760平方米（约61.1亩）容积率4.8（含三旧改造政策优惠的20%）建筑限高100米总建筑面积195648平方米其中住宅面积占65%127170平方米　商业面积占35%68508平方米说明：1，商住地块，产品组合灵活丰富；2，占地面积较小，开发体量较大，3，如何在合适的位置开发适合的产品，实现地块、产品、项目价值三者最大化是关键项项目目SWOTSWOT分分析析?优势（S）?机会（O）?地段：位于中山“北大门”东凤鎮，毗邻小?东凤镇经济发展，重点规划商业中心榄、南头及佛山顺德区，多区交汇核心区位?政府招商引资，增加投资者进入优势明显；?区域消费者对文化休闲商业的渴望?交通：处于行政商务核心区，城市主干沿?区域缺少成功运做的融住宅、商业、线，交通便捷，四通八达；文化、旅游于一体的综合型商业体?地块：近邻镇文化中心、小家电电器城、?商业发展落后于区域规划发展，商业新沙岛休闲商务区，稳定且后劲十足的发展体系需升级力，构成其良好的外部发展因素，前景广阔?威胁（T）?劣势（W）?目前区域核心商圈消费具有惯性?周边配套缺乏?小榄、顺德等较为成熟区域对本项目的竞?周边工业临立，污染较大争，产生直接威胁?区域商业氛围正在发展过程中，需要?商业需较长市场培育期，未来供应的不确一定市场培育期定性，项目运作不确定因素较大?招商具不确定因素，项目成功运作关键项项目目开发开发思思路建路建议议地块价值最大化为原则，以城市综合体为开发模式，融合体现综合体复合空间功能，形成各种功能相互依存、相互助益的能动关系，创优实现尽可能销售，实现现代起居健康生活、休闲娱乐的价值观传播融合四大功能：?居住功能：解决城市人居居住问题；?商业功能：满足各阶层的消费需求；?商务功能：为城市商务发展提供高规格的商务空间；?酒店功能：带来流动的“居住”人群消费项项目目开发战开发战略略选择选择分分析析选择相应发展策略发展策略选择条件项目的基本做法以不可重复性产品巩固市场、房地产品牌处于绝对领导地位，房地产开领跑者巩固品牌发经验丰富，属于大型房地产企业强调产品特色和价值，产品设中第二/第三名属于大中型房地产开发企计定位与市场领跑者相抗衡，挑战者业，通常有房地产开发经验增强品牌影响力市场新进入者，房地产开发经验不足，紧利用领导者的品牌号召力借势追随者邻领跑者地产项目，领跑者品牌实力具有开发，尽量复制绝对影响力。针对市场项目产品特点，创新补缺者综合实力平均，具有敏锐的市场判断力产品需求项项目目开发战开发战略略选择选择分分析析选择动机?领导者：本项目不具备大规模体量，且客观条件不具备形成市场垄断的条件，加之首次做商业地产开发而非纯经营，故市场经验不足；?选择挑战者：作为新入市的商住地产项目开发商，在开发经验不足的前提下，短期内难以挑战者角色出现，规避风险才是项目运营首要考虑的问题；?选择追随者：项目周边可供鉴的成功项目不多，难以作为追随者角色出现；?选择补缺者：针对市场项目产品特点，进行目标市场细分，瞄准市场缝隙，敏锐做出市场判断项项目品牌目品牌开发战开发战略略以他人之长补己之拙与国际时代接轨补缺者者的姿态呈现入市，不断增强品牌影响力并列领跑者行列项项目目总总体定位体定位特色城市综合体未来商都+生态健康宜居+旅游旅游驻驻足足点点总体定位阐述：项目地处有中山“北大门“之称的东凤镇，从东凤镇的未来规划可以看到，它将承担改善东凤商住生态、推动东凤新商业中心发展的使命；以项目城市综合体开发模式的核心开发思路出发，结合项目总体开发战略定位，项目将是涵盖了与世界同步的购物中心、国际级高档酒店、全球星级影城、铂金品质公寓等综合性的多元化物业。是体现中山东凤未来商都、生态健康宜居、旅游必选的驻足点的特色城市综合体项目。项项目目整整体体规划规划布局布局导导向向酒店式公寓开发与布局住宅城市综合体商业开发与布局？？开发与布局商务公寓开发与布局明确四明确四大物大物业类业类型型关关系系?保证企业现金流的来源；?酒店为公寓或者办公提?足中期居住者需求供共享的服务和配套设施满长住宅公寓为商业提供客?酒店可以提高项目整体源档次住宅公寓?实现较高的销售价格?提升整体档次的有力手段；商务酒店；?标志性昭示强办公?保持物业形象商业?商业为写字楼、酒店、?写字楼为商业、酒店和住宅提供配套；住宅公寓带来潜在客户；?商业可能对住宅带来负外向性强的组成部分?写字楼可提高商业整体面影响，可以塑造与其他项档次目较大的差异商住商住群群体体环环境要境要素素住宅群体：商业群体：??追求居住环境的静、绿、美；要讲求热闹繁华、人声喧哗、客如求生活环境安静祥和、园林美境轮转??人、车流越少越好人、车流越多越好在综合体中独立体现相互依托，但又相互影响，两大群体对环境的不同要求表明，应通过规划设计实现有效区划，形成商住分区、商住分流、人车分流，将购物娱乐繁闹对居住的安静和安全的影响降到最低，从而提升项目物业价值住住宅宅区区布局布局建建议议组团式布局?组团式布局由若干栋楼宇构成一个观景主题或生活主题而形成一个建筑组团，为住户营造出视觉到身心的愉悦，让人轻松随意，非常符合现代人邻里交流的心理需要。?作为一个城市中心缺乏自然景观、由多栋高档高层物业构成住宅项目，为提高居住品质，小区宜采用组团式建筑布局，建议布局为两至三个景观主题组团商商业区业区布局布局建建议议街区式布局?街区式布局，各种商业业态能够结合紧密，店铺聚拢、经营集中，容易凝聚消费人气，使人流形成回路，不会容易造成消费者身心疲惫。?MALL、商务公寓、酒店公寓通过共用入口大堂及天绿化景观天桥进行有机紧密联合人人车车分流分流以人为本到以人车兼顾的和谐环境协调项目容积率达4.8，高于1.6容积率的商住小区，如果不实行人车分流，会造成道路的拥挤，带来安全隐患；而购物中心由于人员流动量很大，必须实施人车分流，顾客才能顺利进入商场交通交通动线组织动线组织交通动线规划：人车分流+人车分层项目强调整体的高综合品质，建议采用完全人车分流方式，但考虑到中山、顺德居民有喜欢就近停车购物的生活习惯，商业区可在地面增加规划少量路边临时停车位，同时方便商务区的商务交际往来。?人车分流道路系统：住宅区地面原则上不通行汽车，小区道路只作消防通道或搬家动输使用，在不威胁行人步行安全和居民生活品质的前提下，设计机动车通的道路系统。同时通过道路周围的绿化和小品设置来提升交通空间和生活空间的环境品质?人车分层道路系统：人在地上行，车在地下停。业主汽车通过地下车库入口直接进入小区，