武进万博广场1#楼定位拔高可行性研究新联康（中国）2011年8月武进万博广场1#楼有：武进核心地段、家乐福超市、嘉禾影院、万博百货等一站式综合配套、地标性建筑形态、万博品牌等有利条件。不论未来规划酒店式公寓还是星级酒店，都有集聚武进高端商务租赁需求的可能性。我们从租赁市场入手，探究1#楼定位拔高的可行性。分析方法：对目前武进租赁市场初步排摸后，对住宅租赁市场与酒店式公寓市场分别进行分析研究，重点对现在武进品质社区较密集区域的二手门店进行走访调研，探寻现有武进租赁市场中的高端商务需求情况。我们武材新村中凉新村花东小区北建新村随园锦湖天禄商务广场茂业豪园阳湖名城茂业泰富城南甸苑新城南都新天地不夜城天隽峰府北新村新城公馆新城风尚御城常发嘉园莱蒙城桔子公民香江康桥丰乐尚都翰林雅居价格区间收入水平（元/代表小区装修程度客群描述租赁原因租金支付方（元/关注因素月）月）主要为刚毕业武材新村、中凉新村、北简装或者毛2000-1000以下大学生，外来过渡居住自付价格，交通建新村、花东新村坯3000打工人员企业白领、事过渡居住或随园锦湖、府北新村、常中装、少量3000-1000-2000业单位员工、工作需要长自付价格，交通发嘉园、莱蒙城精装6000企业中层管理期居住交通、区位天隽峰、天禄商务广场、企业中层管理过渡居住或精装、少量公司或企业4000-、配套、物2000-3000新城南都、南甸苑、新城、事业单位员工作需要长豪装承担8000业、小区环公馆、阳湖名城、御城工、公务员期居住境区位、配套企业中层管理南甸苑、新城南都、御城精装、部分公司或企业6000-、物业、小3000-4000、企业高管、工作需要、新城公馆豪装承担10000区环境、口高级公务员碑企业高管、高配套、物业新区高级管理工作需要长公司或企业10000以4000以上新城公馆豪装、口碑、小人员、少量大期居住注：租金水平以全额承担90平米左右的二房上户型为准区环境学城外聘人才目前武进租赁市场呈现三极分化：?低端市场价格基本保持在1000元/月以下，房间内装修较差，租赁人群多为刚毕业大学生和外来打工人员，此类客户对价格和交通的便利性关注度较大，对目前的装修情况和小区环境不满意；?中端市场价格保持在2000-3000元/月左右，房间装修情况一般，租赁人群多为企业白领和事业单位员工以及周边企业的中层管者，这类客户关注度重心开始向配套和物业方面倾斜；?高端市场价格基本在3000元/月以上，小区物业、口碑均有较大提升，租赁的客群为周边和高新区的高层管理者为主。收入水价格区间装修平关注因租金支（元/代表小区客群描述租赁原因程度（元/素付方月）月）主要为刚简装1000以翰林雅居、丰乐尚毕业大学2000-价格、自己支希望物业服务能够，中过渡居住下都、名仕佳园生和普通3000交通付增强装白领中装过渡居住企业白领1000-天禄MINI公寓、香、部3000-或工作需价格、自己支希望物业服务能够和事业单1500江康桥、桔子公民分精5000要长期居交通付增强位员工装住新城国际公寓、茂周边和高过渡居住价格、公司或1500-4000-希望物业服务能够业泰富城、新天地精装新区中高和短期出交通、企业承20006000更加全面国际公寓管层管理差配套担周边和高公司或2000-6000以工作需要配套、希望物业服务能够新城国际公寓豪装新区中高企业承2500上长期居住物业更加全面管层管理担注：租金水平以50平米左右的一房户型为准武进区酒店式公寓发展还不是成熟，酒店式公寓市场层级划分不是很明显，价格区间跨度不是很大：?低端社区价格在1000元/月以下，租赁的客群只要为收入水平不高的刚毕业大学生为主；?中高端社区价格在1500元/月左右，装修程度一般，居住的客群主要为企业白领和事业单位员工，该类客群租赁的主要原因在于过渡居住和工作需要；?高端社区价格基本在2000-2500元/月左右，装修情况较好，居住的人群整体素质较高，关注点集中在配套和物业层面。A:茂业泰富城本案B:天禄商务广场C:新城南都D:南甸苑BE:阳湖名城ADF:天隽峰CHEG:新城公馆FGH:新天地国际公寓说明：选择八个有代表性的项目重点分析。客厅卧室书房卫生间室内装修简约，色调简单，双阳台设计视野开阔，使用舒适，家具家电一应俱全。客厅卫生间房间豪华装修，设施齐全，拎包入住。但楼内电梯相对破旧，与整体环境不符。客厅卧室内部精装修，配置齐全，整体简约大方，居住较为舒适。厨房厨房卧室客厅室内装修大气、沉稳，装饰品较多，拉升房间的层次感与格调，档次较高。出租户型面积小区名称位置小区规模总户数入住率价格装修情况小区配套主要客源备注（平方）由于小区入住率高124精装（家电休闲会所，周边企业中武进湖塘花3200元/导致车辆拥挤，停新城南都87万方290275%（3室2厅2齐全，拎包健身会所，高层官管理园街月车位相当紧张。物卫）即住）内部商业街者业服务不到位临近乐购，80精装（家电多为企业白小区布局欠佳，高武进湖塘政2300元/商业气氛浓阳湖名城35万方220085%（2室2厅1齐全，拎包领和企业中压线太多，物业太法广场南月，无会所配卫）即住）层差套临近武进乐购，商业气90入住率较高，车位南甸苑武进湖塘新3500月/氛浓。小区为公司老板20万方151690%（2室2厅1精装，全配相对紧张，物业服天地旁月内配备网球、白领卫）务水平一般场、篮球场。武进区长虹精装修家电在高架下，噪音污89平米（2室2500/月休闲会所，公司企业中天隽锋路与和平南40万方269370%齐全（拎包染太严重，物业服2厅1卫）健身会所高层管理路交汇处即住）务一般85花园街与府4000元/周边企业高新城公馆46万方70070%（2室2厅1精装全配健身会所小区停车位不多东路交汇处月层管理卫)周边高中档小区的租赁客户多为周边企业的中高层管理者为主，此类小区均有丰富的社区配套，该类客户大都对小区内的物业管理水平不是很满意。客厅卧室卧室厨房内部装修层次不一，简装、中装、精装均有。客厅卧室厨房卫生间室内装修简约大方，色调朴实，有简单的客厅，阳台视野开阔，家具一应俱全。卧室客厅厨房室内装修简约大方，色调朴实，有简单的会客厅，阳台视野开阔，家具一应俱全。外景卧室厨房卫生间室内装修大气时尚，色调鲜明，会客、卧室一体化，阳台视野开阔出租户型面小区名称位置小区规模总户数入住率价格装修情况小区配套主要客源备注积（平方）武进区花园31万方142精装（家电租客多为公由于刚交付，入街和广电中1900元茂业百货，茂业泰富城（商业，住104015%（1室1厅齐全，拎包司职员、白住率较低，装修路交汇处往/月沿街商业宅，公寓）1卫）即住）领噪音较多南200米临近武进购商住楼，多武进湖塘乐精装，全配物中心，商天禄商务广为办公。住为商住楼，楼道购超市正东88（1室11600元，楼内电梯业配套好，场56万方108070%宅租客为公过窄，电梯环境面厅1卫）/月较差。无会所配套司职员、白较差。。领。76平米（1全新精装修公司企业白新城公馆国常州武进长室1厅12300元家电齐全休闲会所，领，武进经46万方70065%车位相对较少际公寓虹路卫）/月（拎包即健身会所济开发区外住）国人全新精装修武进区广电50平米（1公司中高层由于刚刚交付，新天地国际2100元家电齐全新天地不夜中路和花园21万方55245%室1厅1管理、公司楼下大厅设施比公寓/月（拎包即城、易买得街的交汇处卫）白领较乱，在装修住）周边高中档酒店式公寓的租赁客户多为周边企业的中高层管理者为主，此类小区大部分装修情况较好，但小区公共部位表现较差，管理较混乱，客户对整体的物业服务关注点较高。目前的住宅租赁市场与酒店式公寓租赁市场中有部分高端商务租赁需求，但目前的住宅租赁市场的房源在物业服务水平上尚不能达到高端商务人士的要求；同时目前尚未出现星级服务标准的酒店式公寓房源，不能完全满足高端商务人士的租赁需求。高端商务租赁需求流向何处？通过我们研究发现，目前武进高端商务人士会选择武进的星级酒店，对武进星级酒店的调研就很有必要。A：长兴华美达淹城公园酒店B：金色南都国际大酒店DC：武进假日大酒店本案ED：兰新国际大酒店AE：爱琴海假日酒店GBF：香格里拉大酒店CG：喜来登大酒店F外景大堂会议室餐厅会所酒店外观表现一般，内部配备乒乓球馆、KTV、浴室、餐厅、大小会议室。单人间标准间房间内部设施及装修表现一般。套间外大景堂过餐道厅内部设施表现力较强。标准间豪华间所配置的卫生间豪豪华华单套间房标准间一般，但豪华间设施齐全、高档。正面全景远景周边广场周边绿化酒店坐落于风光优美的常州市南翼，她面朝春秋古遗址淹城，旁依武进市民广场，武进区政府行政中心大楼，周围风景秀丽，地理环境优越。客房桑拿区会议大厅前台酒店内装修奢华，设计新颖，更有可调控的中央空调系统、卫星电视节目、国内国际直拨电话、宽带上网等设施等，为往来的宾客提供更完善的服务。外围绿化入口酒店侧景酒店外围湖景酒店毗邻淹城旅游区，绿化环境、风景较好，且30%客房为园林房一览江南庭院与春秋淹城秀美景色。餐厅大厅休息区酒店客房休闲区酒店房间设计现代优雅，独具品味，客房内设施先进齐备，拥有迷你酒吧、奢华卫浴等多种配套，客房提供18小时送餐、专职管家等多种人性化服务。背部全景正面全景外围绿化室内远眺酒店北靠武进区政府、南对大学城、东邻花园商业街、西至武夷路，交通便捷，外围有小型公园环绕，环境优雅。房间卫浴客房健身场所大厅酒店设计时尚新颖，装饰经典华丽，餐饮及娱乐设施配备齐全，更有免费无线宽带服务，及众多特别待遇，全天候免费供应饮料，傍晚鸡尾酒及精致小点等等。酒店外立面酒店外立面香格里拉五星级酒店，外立面