毓秀山国际生态城项目市场调研报告本市调报告要解决的问题：?透析新余市房地产竞争现状?了解新余购房消费者心态及需求?分析本案区块优劣势?找出新余房地产市场机会?为本案前期定位策划指导方向1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境不大的新余?地处赣西中部?辖区面积3178平方公里?辖区常住人口112万人?辖区常住户数38万户?下辖4区(渝水区、高新开发区、仙女湖区、孔目江经济新区)1县(分宜县)?辖区面积全省对比，新余最小；?辖区常住人口全省对比，新余排倒数第二，仅多于鹰潭；全省11个地市的辖区面积及常住人口对比图39380辖区面积(平方公里)824常住总人口(万)7003200064025259537227915002200045518823469473186691883138430012000743252563827183154317835541092000112100南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶不小的市区?市区行政区域面积1789平方公里?市区建成区面积51平方公里?市区常住人口81.1万人新余市区行政辖区范围?市区常住户数25.5万户?一城五区,两江四岸的城市框架?按设区市市区行政区域面积比,新余全省排第三位；?按设区市市区年末常住人口比,新余全省排第五位；全省11个设区市市区行政区域面积及年末总人口市区行政区域面积（平方公里）市区年末总人口（万人）2532221.321212102010178913821080101.0105.8110101083.261759881.159.847942357.951.833844.713737.719.81010南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境高速发展的经济2010年全省各设区市主要经济指标及排名生产总值（GDP）财政总收入（亿社会消费品零售总额（亿地方财政收入（亿元）地区（亿元）元）元）绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%绝对值增长%全省9435.01141226.0332777.8733.82932.8519.2南昌市2207.1114259.3122.4146.4626.4754.6819.4景德镇461.515.153.0649.338.7359.2140.3719.7萍乡市520.3914.364.0836.541.1150.6158.1419.2九江市1032.0614.3116.735.471.0740.7284.0819.5新余市631.2215.680.6342.549.9951.4112.6419.1鹰潭市342.714.155.1448.729.5162.986.6219.4赣州市1119.4713.8128.3115.37916372.2818.6吉安市720.5314.288.5537.657.0243.5196.3118.8宜春市87014.1107.9333.966.3139.1266.5218.7抚州市630.011574.0145.555.4355.7230.7219上饶市90114.8113.936.472.5650.9330.519.61解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境高城市化率?城市化表现有很多指标，以城市化率来讲，新余目前排全省第一,此指标为代表城市化进程的最直接指标.全省11个地市的城市化率对比图各地市辖区城市化率50.0%47.1%45.6%44.6%39.9%33.3%32.5%31.4%27.5%29.5%20.3%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶较大的城市建成规模?在全地区人口不多的前提下，城市市区建成规模排到五位;?城区非农业人口为32万,排全省第六位;全省11个地市市区建成面积规模对比图174市区建成区面积（平方公里）城区非农业人口（万人）10968706051434347383632223234243724263120南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶注：数据来源于省年鉴06年年末数据城市化建筑、规划人民广场湿地公园体育广场?城市化的别一个表现即现代化建筑及园林绿化，新余目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市园林绿化率也较高，仅次于省会南昌及旅游城市九江．市区建成区园林绿化率6.0%4.3%4.2%4.0%3.7%3.2%3.5%2.9%3.0%2.9%2.4%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶高起点城市园林、绿化毓秀山。崇庆寺?新余的城市建筑、园林、景区建设无毓秀山森林公园实景不代表着较深的城市化发展进程。抱石公园效果图南湖公园实景孔目江及湿地公园北湖公园实景较高的消费水平?新余的城镇居民人均可支配收入（2010年末统计数据）为17358元，仅次于南昌，全省排第二位。?新余的城镇居民年消费水平（2010年末统计数据）为13471元，居全省第一。?以上也是城市化指标，可看出新余相对收入水平较高，而且消费积极性高，消费水平高。1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境工业主导的产业结构?新余的工业化进程为59.6%，在全省各地（市区）对比来看排名第二，仅次于萍乡。?从非农业人口在单位企业的从业率可进一步看出城市化进程，高达83.7%,高于全省平均水平29%近三倍.全省10年各地市三大产业结构对比第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）32.80%31.60%38.90%39.60%37.30%43.50%44.40%40.90%50.90%56.40%70.80%61.2%59.6%41.3%46.7%42.4%58.6%57.7%55.5%43.2%40.2%26.2%13.2%19.1%16.0%1.0%6.0%1.4%8.8%2.5%2.9%3.4%5.9%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶工业主导的产业人口结构?从产业人口结构可看出，新余主要为工业从业人口及服务业从业人口，所占比例都是全省排第一位。?新余的私营/个体从业人员并不多，共3.7万，可从侧面一定程度反映零售商业的景气程度一般。私营/个体从业（万人）10全省年各地市不同产业从业人口占总城区非农人口比例服务业从业人口（万人）工业从业人口（万人）11.70%11.70%10.90%37.10%16.60%16.40%21.80%22.90%26.10%25.40%23.00%41.4%10.4%15.5%16.8%11.3%11.5%16.4%15.6%10.1%17.2%12.2%14.5%17.0%41.8%10.7%13.0%10.5%10.4%11.0%4.3%5.9%7.8%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境环境受污的新余城南?从2010年年鉴统计的工业三废排放量加权的城市受污威胁排名，新余市排在第二位，特别是工业废气的排放污染，已经影响到新钢生活区的空气质量。?近两年有大量的新钢职工把居所移至城北空气质量较好的小区。此点在城市角度是劣势，但对于本案区位及生态特征来说却成为了机会。工业废水排放固体废物排放工业废气(万工业污染威胁指受污威胁排名　(万吨)(万吨)立方米)数前五上饶市4720.624022.73217309966.0%1新余市5267.47633.07658052329.7%2南昌市9931.34154.47580271029.0%3九江市6153.77391.42658753427.8%4吉安市9562.83328.55360923526.5%5PM新钢的降尘及10为主要污染2010年7月新余环境检测报告摘录：PM17%新钢氧气厂1O季均值为环境空气质量三级标准，超出二级标准限值新钢监测点降尘（15.9），降尘值超标较严重2010年9月新余环境检测报告摘录：91PM本月污染指数最高值为，主要污染物为可吸入颗粒物10。新钢监测点降尘（20.7），降尘值严重超标?新钢的降尘及PM10的污染较严重，使得新钢生活区、新钢周边，甚至城南片区都成为不宜居地带。印象新余(小结)?新余并不大，辖区范围及人口不及某些地市一个县；?新余并不小，城区面积、城区建成规模及城区非农人口在全省都能排前五，新余的城区人均绿化率较高；?新余经济发展非常强劲，连续多年蝉联人均GDP及GDP增速前一、二名；2010年城区GDP增速更是达到了16.9%，排名江西省第一。?新余的城市化进程相对较深，不管是城市化率，城市规划、建筑，还是居民生活/消费水平都仅次于南昌甚至消费水平超越了南昌。?新余是一个工业化的城市，不管是从产业结构还是从业人口结构，工业都占了半壁江山。但新余的私营/个体行业发展程度相对较弱。?尽管新余市政府花了很大的投入在园林绿化方面，但新钢周围的城南片区的污染已成为新余人之痛，新余人也因此对生态更为看重。?总之，新余是一个目前规模不大，但生机勃勃，潜力巨大的城市。新余楼市板块划分（传统）?新余楼市主要分为三大片区：城北片区、城东片区及城南片区；城?铁路以北、孔目江以西划为城北片区；北城片东?孔目江以东，袁江以北划为城东片区；区片区?铁路以南划为大城南片区城南片区?从三大片区板块气质来看，城南属老城区/商业区，很多商业网点密集于此；城北属新城区/商务区，很多政府机关、企事业单位分布于此，由于市政府的迁入，04年起此片区楼市发展迅速；城东片区则属于经济开发区。新余楼市板块划分（规划）?从规划方向上由传统的三大板块分为了六个板块。?铁路以北，劳动北路以西划为城北板块；?铁路以北，劳动北路