谨呈：徐州中央国际广场置业有限公司徐州中央国际广场项目前期策划2011.09版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1项目位于淮海经济区核心城市——徐州的城市中心，兼顾办公、酒项目概况店、商业、公寓多功能定位的50余万方大规模综合体经济技术指标规划用地面积42835㎡占地面积17791㎡故黄河总建筑面积514658㎡容积率8.27地下建筑面积160503㎡建筑密度41.5%地上建筑面积354,155㎡绿地率30%东塔楼:酒店与办公，共60层，高度259m总建筑面积：97429㎡12-41层为办公，建筑面积：60000㎡43-58层为五星级酒店，建筑面积：28849㎡59层为观景平台，60层为机房层，建筑面积其中：彭城：2580㎡广场11、27、42层为避难层，建筑面积：6000㎡本2#酒店式公寓西塔楼，共67层，高度259m项总建筑面积：110475㎡目12-65层为酒店式公寓，建筑面积：101245㎡其中：66层为机房层1260㎡11、25、39、53层为避难层，建筑面积：7970㎡3#裙房商业，共10层，高度53.5m总建筑面积：146251㎡机动车停车位：2387辆?位于徐州城市核心区域，紧邻彭城广场其中：地下停车位2387辆?功能定位为办公、酒店、商业和公寓非机动车位：1800辆?总体量50余万方的大型城市综合体2项目概况高层可以俯瞰城市、云龙山和云龙湖多重景观面彭城广场?视线分析：湖景资源的最大化享有，形成最大的扇形景观面；?西南面和东南面为强势自然景观资源，但西彭城广场南面景观资源优于东南面；?北向为彭城广场商圈，城市开放空间，城市意向浓厚。视线分析云龙湖云龙山3?西塔楼12-65层?东塔楼43-58层?公寓产品?超五星级酒店?约10.12万方?约2.88万方?东塔楼12-41层?5A级写字楼?地下两层，裙楼1-8层?约6万方?商业?约22.7万方前提：前提：城市核心、城市核心、5050万平米、万平米、综综合体、超高合体、超高层层地地标标4思考1、使命？在这样一个地标型城市综合体中，公寓应当承担的作用是什么？与其他物业类型的关系是什么？明确这些是我们对西塔楼公寓定位的前提与基础。城市中心城市中心区综区综合体多合体多为为多多种种物物业业形形态态的集合体，以的集合体，以办办公、公寓、公、公寓、商商业业和酒店和酒店为为最基本的功能最基本的功能组组合合办公商业综合体业态组合公酒寓店6都市都市综合体是城市集约化发展的体现，它是一个功能综合体复合、高效统一的建筑群。城市区域开发与旧城改造规都市综合体模的不断增大城市集约化发展的体现城市的价值中心所在城市的标志都市综合体各功能之间可形成一种相互支撑和相互拉动的价值链关系。都市综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统综合体?与单个物业的研究方法不同的是，在?外向性较强的组成研究综合体项目过部分??公寓为商业提供客商业为写字楼、酒?可以塑造与其他项程中需采用相关分源店和公寓提供配套析法。目较大的差异??利用其它功能价值最商业可能对公寓带?例如在确定项目的大化，但也可能降低来负面影响整体规划时，必须项目整体档次商商业业考虑各个物业之间?实现较高的?的相互影响从而确保证开发企业现金销售价格流的来源办办公公定建筑单体的位置公寓公寓?保持物业形排布。?满足中长期居住者象需求酒店酒店?写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在?酒店为公寓或者?提升整体档次客户?作用办公提供共享的服的有力手段?写字楼可提高商务和配套设施业整体档次?相互关系?标志性（尤其?酒店可以提高项是对外地和外籍?写字楼与酒店可目整体档次人士）共享大堂8本项目公寓是主要的回现产品，综合体中其他物业类型的高端定本项目公寓位意味着本项目公寓势必站位高端，并利用其它功能实现价值最大化商业功能:聚集人气，部分回酒店功能:形象标杆，提升档现次商业定位（持有物业）—酒店定位（持有物—高端中央百货加地下商业）——五星级酒店。高端商业铺。中央百大在徐州影响引入威培斯品牌。国际力大，号召力强。可集聚将成为项目的价值标人气，拔高项目价值。签，提升整个项目的五星级酒店档次。公寓（销售）写字楼功能:形象为主斯亚财富项目，回现为辅五A甲级写字楼?形象VS回现，孰轻孰写字楼定位（持有兼重，还是两者并重销售）——五A甲级?怎样的定位才能突显写字楼。对项目形成形象强有力的形象支撑，?什么产品才能保证回提升项目整体形象现9思考1、使命2、方向以回现为主要功能的公寓产品，在不同的城市和不同经济发展阶段有着不同的定位方向选择。1徐州市场公寓产品普遍做法2领先城市公寓产品做法11徐州公寓产品以商住型居多，分布在城市商务氛围较浓的位公寓产品分析置，纯居住型的公寓主要分散在城市周边，户型普遍偏小且价格实现度不高，在项目中主要承担快速回现功能项目名称公寓性质主力户型价格（元/㎡）SOHO时代1万左右50-80㎡（二手广场房）LOFT1.6-1.7万锦绣茗都48-78㎡SOHO1.3-1.4万香槟城风尚米兰城置克拉风尚米兰50、80㎡——SOHO时代公寓龙商天骄广场龙商天骄52-69㎡均价1.1万商住锦绣茗都世贸东都40-70㎡6300-6500元樱花红公绿地城市开元MINI馆世茂东都45-75㎡5800-6000元公寓广场绿地城市广场绿地商务城50-60㎡7000元左右香槟城40-50㎡6300-6500元城置克拉毛坯5800元绿地商务40-60㎡公寓精装6800元城欣欣家园樱花红公馆26-50㎡1万元左右住宅开元MINI35、45㎡6200元公寓欣欣家园50㎡6000元左右12徐州公寓产品整体形象一般，缺乏档次感，客户多为中小企公寓产品分析业及居家办公者，行业分散且层级不高，比较低端SOHO时代广场?徐州市场上现有的公寓产品形象一般，无论是外立面还是建筑形态都没有引人注目的亮点?产品终端客群主力为中小企业、居家办公人群，经济实力一般，对形象要求不高，需求面积不大，行业较为分散锦绣茗都访谈资源我们在这边办公主要是看中了这欣欣家园边的地段，租金也不是很贵，工作晚了还可以在这边住下；这个楼里面像我们这种小公司很多，户型比较小，但是因为将近5米的挑高实用面积较大，所以感觉比较划算，对形象没什么高要求，对我们这种小公司来说图的就是一个性价比。——理想假期旅行社王经理13小结从徐州现状来看，公寓的方向主要是SOHO类小户型公寓产品，此类产品多出现于三、四线城市，整个房地产市场办公需求弱，住宅产品细分市场未出现，主要体现出以下三方面特点：价格价格比价体系为同等地段写字楼产品，徐州市场上公寓除挑高产品价格可以超过同地段实现实现写字楼外，其余均低于写字楼价格整体整体整体形象较差，为低端写字楼的替代品形象形象客客户户买家与用家分离，买家以纯投资客为主，租户以中小企业为主，租户数量多，用途群体群体杂，管理难度大141徐州市场公寓产品普遍做法2领先城市公寓产品做法15案例借鉴香港天玺：位于香港未来西九龙商业及文化心脏地带，优质社区群，未来将成为香港的国际级地标豪宅项目基本指标地址九龙柯士甸道西1号开发商香港新鸿基、港铁户数825个建筑高度269.92m梯户9-14户面积段约900-2300平方英尺（83-213㎡）装修精装修建成年份2007年案例借鉴香港天玺：平面设计横排式设计，户户观景，同时方正间隔设计?标准单位面积由900-2300平方英尺，2-4房设计?每户设有私人户外花园或者平台?横排式设计，实现户户有景?极少承重墙，间隔灵活?方正间隔增加户型实用性17案例借鉴北京银泰中心：位于北京CBD中心区域的超高层地标建筑项目基本指标A地址国贸南侧，长安街与东三环50-58F，柏悦府：交汇处座面积为550-860m2共用地面积3.1万㎡21套37-49F，柏悦酒店，建筑面积35万㎡客房237间，在顶层建筑形态三幢超高层（主楼249.9米check-in，侧翼186米梯户3部电梯，一层9户，7-36F，柏悦居，面面积段132-242㎡积132-242m2，共216套装修精装修层高3.4/3.8m1-4F，商业裙房柏悦生活ParkLife品牌旗舰店?位置?外立面18案例借鉴?柏悦居：?3梯9户?面积段132-242㎡，一080901居132-138㎡，二?套数比：居240-242㎡0702房型户型比例06一居56%　二居44%050403?标准层呈正方形，注重分隔的方正，增加户型实用性1919北京银泰中心：柏悦府仅21套，为业主提供量身定制的超大户型案例借鉴，建筑面积549-869㎡?50-58F?竖向户型极致化，549-869㎡?50-55Ｆ，单层3户，360-427㎡?56-58F，单层2户，869㎡20东海路9号：凭借强势的海景资源和独特的建筑造型打造青岛滨案例借鉴海超高层豪宅，塑造强烈的地标效应项目基本指标?地址市南东海西路15号乙建筑高度总高度198米占地面积10100㎡?住宅实际高度153米建筑面积113305㎡建筑形态2栋50层塔楼及2层裙楼梯户3梯5户主力面积段140-180平米两房与三房产品类型住宅/酒店式公寓车位450个；人车比1：1.5?“帆”形外观设计?50层塔楼全玻璃幕墙21东海路9号共367套房源，180㎡以上的户型占到65%，打造真案例借鉴正的大平层概念面积段套数套数比140-180㎡12835%180-200㎡7721%200-258㎡3710%260-280㎡267%300㎡以上9927%?户型设计充分利用其建筑外观形态，形成弧形景观面，尽弧形景观