房地产市场未来走势的见解房地产市场未来走势的见解二级市场策划品控中心经济经济大家大家政策市政策市场场宏宏观观金融金融对经济问对经济问个个人人见见解解基本解基本解读读政策解政策解读读题题分析分析Part1政策市场解读货币政策——通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续上半年连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧数据来源：中国人民银行货币政策体现中国的经济周期中国经济周期变化CPICPI3%，GDP增速8%CPI3%，GDP增速8%%0808年：年：低增长、高通胀（滞胀）高增长、高通胀（过热）从紧从紧的的货币货币政策政策未来通胀是缓和还是严重？经济增长会不会再度下滑？中国经济会不会走向滞胀？1111年：年：稳稳健的健的货币货币政策政策3%CPI3%，GDP增速8%低增长、低通胀（危险）1010年：年：适度适度宽宽松的松的货币货币政策政策0909年：年：CPI3%，GDP增速8%宽宽松的松的货币货币政策政策高增长、低通胀（最优）8%GDP%从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制CRB指数依据世界市场上22种原材料性质的大宗物资商品价格编制的一种期货价格指数M1同比增速已经连续17个月明显回落，预示着货币供应推动因素减弱11M20M18M7M数据来源：中国人民银行，国家统计局PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀PMI连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象。国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测机构GDP同比增速CPI机构GDP同比增速CPI中国人民大学9.63%4.7%交通银行9.5%5%以内国家信息中心宏观经济形势课题组9.3%4.9%中国农业银行战略规划部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席经济学家）9.2%4.8%瑞银证券9.3%5.0%李迅雷（国泰君安总经济师）9%5.0%中国智库9.3%—　宋宇（高华证券宏观经济学家）9.4%4.8%世界银行9.0%—　屈宏斌（汇丰银行大中华区首席经济学家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹远征（中国银行首席经济学家）9.3%—政府目标8%4%2011年上半年行业政策回顾——严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台?新国十条：北京?新国十条：580万套?国五条：23个城市出台限购令?国五条：年末基本建成60%?国八条：42个城市出台新版限购令?国八条：1000万套，11月底全部开工限贷限购限价保障房?新国十条：首套90平以上首付三成，二?新国十条：无套五成，利率1.1倍，三套大幅提高?国五条：无?国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷?国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价?国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮影响购房者预期的政策直接影响政策间接影响政策限购政策（自上而下）保障房政策限贷政策（自下而上）限价政策从两头堵需求行政干预市场效果立竿见影改变买方预期限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市信贷政策对不同首付能力购房者的影响银行信贷政策与一次性付清比例关系一次性付清比例创今年新高限购政策对不同置业目的购房者的影响2011年上半年购房者投资比例走势投资比例明显下降数据来源：搜狐焦点网供销差与价格走势高度一致，预计12年一季度价格面临较大的下行压力未来商品住宅供销差走势供销差=实际需求-潜在供应=销销售面售面积积--滞滞后后1.51.5年的新年的新开开工面工面积积数据来源：国家统计局，中原数据平台限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题关于资格客户——1个基于大量假设的印象型估测资格客户=买得起房的客户-资格已消耗客（1）买得起房的客户户——（2）资格已消耗的客户——家庭月收入30%能够支已购房客户数量÷人均付房平均房价月供的客户屋套数÷流动水平总价1201996-2011年房屋成交套912021.首付比例30%数28贷款84有房的人人均拥有房屋套数1.288基准利率1倍708091.月供5616有房的人名额消耗05月供占家庭收入比例30%人口流动率15%家庭月收入18720已经买过房的家庭数61.6万家庭年收入224640存量调研20万以上的20.90%（3）资格客户=11.6万深圳常住家庭350320173.2÷11.6=6.3：1买得起房的家庭数73.2万要获得同样的效果需要付出6倍的努力！房地产行业相关收入占地方政府收入的50%-70%，当前形势下地方政府财政不足更加突出如果：房地如果：房地产产不景不景气气造成造成经济经济增增长长放放缓缓，政府收入降幅，政府收入降幅将扩将扩大大地方政府的地方政府的债务债务规规模可能比官方模可能比官方数数据更大据更大？中小企业倒闭潮？经营环境恶化，成本攀升和信贷收紧已导致局部地区中小企业停产及破产中小企业面临的压力比大中企业更为严峻经济扩张经济汇丰PMI指数调查对象主要是中小企业，中国制造业PMI调查对象主要是大中企业，50为PMI的荣枯分水岭萎缩中温州中小企业促进会会长周德文表示：当前温州3个月到1年贷款紧，民间融资利率极高小期的借款月息普遍达到3%~5%企生产成本居高不下CPI、PPI长期居高不下，原材料、人工和融资成本不断攀升业困企业转型短期难以实现，垄断部门民企难以进入，资金无处局转型困难资金没有出路可投民间借贷危机？信贷收紧/民间借贷泛滥，资金链断裂将引发巨大的金融和严重的社会问题据悉民间借贷年利率已高达160%，稳稳健健货币货币政策政策信信贷贷收收紧紧据悉民间借贷年利率已高达160%，中小企中小企业业借借贷贷有如有如饮鸩饮鸩止渴止渴加强监管贷贷款款难难民民间间利率提升利率提升有利可图企企业业全民放全民放贷贷群群众众经营不好经营良资资金仍然短缺金仍然短缺恶性借新还旧好循环资资金金压压力力缓缓解解偿还贷款后市预判此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松。而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。因而，预计未来政府政策执行逻辑是：一方面加大保障房建设力度，籍以此维护政府的公信力；另一方面，持续加强限价政策的执行力度。Part2中国宏观金融政策走向（来源巴曙松讲义）1.1美债评级下调是风险性危机当前的美国主权债务危机则可以说是风险性的危机，以美债降级为标志，然而美债评级下调本身并不意味着美国无力偿还债务，同时债务/GDP也并非衡量债务负担的唯一指标，实事上，债务期限结构、内外债结构占比、债务发行的币种结构也同等重要。与次贷危机时期相比，当前美国的金融机构和企业等持有的流动性较为充足，相比之下，次贷危机是典型的恐慌性危机，以雷曼兄弟的倒闭为标志，全球金融市场对于次贷危机可能导致的损失充满了恐慌情绪，从具体的去杠杆化进程看，调整也十分短促而剧烈。1.1美债评级下调是风险性危机原则上，一国出现主权债务违约的综合这些指标来看，美国尚不存在主权债核心条件是：务违约风险没有货币发行权外币发行的债务占比过大，且本币难以自由兑换短期债务占比较大，借新还旧的压力较大外债占比较较大利率的突然提升往往是触发条件1.1美债评级下调是风险性危机因此，与欧洲相比，美国基本不存财政收入下降明显在严格意义上的偿债能力问题，美联储作为一个主权国家的央行，且美元作为主导性的国际储备货币，悲观情况下，也可以通过货币发行来偿还债务。1971年美国放弃美元兑换黄金的承诺即是一个案例。至于未来的走向，真正的问题在于美国2008年以来债务急剧增加的原因既有支出的增加，也有财政收入的下降，这主要是因为增长放缓导致的个人和企业税收下降。1.2美国经济是否会“二次探底”？美国经济再度出现衰退的目前的复苏缓慢且不稳定可能性在增大?从美国历史上前10次衰退周期相比，2007年四季度以来的本轮衰退幅度相对于历史平均水平更为严?刺激政策透支了未来的增长潜重，复苏进程相对历史更为缓慢，力且极不稳定。?房地产投资需求在02—06年被?从历史经验观察，美国10次衰退过度透支，由人口自然增长和周期的复苏进程开始于衰退之后的2007家庭结构变化所产生的自然需第五、六个季度，然而，年底以来的这轮衰退进程在第六个季求不足以成为复苏的持久动力。度时仍然处于低谷区域，直到第八目前美国的房地产投资尚未恢个季度即2009年12月经济增速才复到危机的1/3.开始由负转正，而且复苏进程呈现2010?出阶段性的不稳定性，即年新的财政和货币政策刺激空间三季度之后，经济增速再度下行。有限。1.2美国经济是否会“二次探底”？即使推出QE3，效果也将有一个简单对比限?目前支持QE3的理由主要是提高市场信?在QE1和QE2的基础上推出，心和应对资本市场动荡，如果仅仅简单考边际效用递减察QE与标曾500的关系，从推出前的最低点到推出后的最高点作为对比依据，?七月核心通胀率已达1.8%，总QE1推高62%，QE2推高28%。当然也不体通胀已达3.6%，QE3空间有能完全排除QE3，以时间换空间的可能性限，除非美联储提高对通胀的容。忍度。?因此，综合看，在新一轮刺激政策空间?QE1和QE2主要是为了应对流有限，美国可能陷入更为缓慢的温和“二动性危机和提振市场对经济复苏次探底”，即幅度较浅、跨度较长的低速的信心，也在一定程度上“欺增长。近期主要国际投资银行高盛、摩根骗”了市场。QE的可信度下降大通、摩根斯坦利等将美国今明两年的GDP增长速度也下调。?目