谨呈:合肥江南房地产有限公司合肥桐城南路项目整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.5项目属性界定目标解析及核心问题分解市场背景及需求分析项目整体发展战略及定位整体规划构思物业发展建议本报告是严格保密的。2项目属性界定区域内现有房地产开发规模小且未来亦无较大项全目国现区域属象性放量，住宅主要以城中村形式存在，形象破旧绿城玉兰公寓占地面积：60000平方米望江西望江西总建筑面积:200000平方米路板路板块块13栋高层共1300户马马鞍山鞍山目前10栋未售，其中一部分未来现房出售路板路板块块绿绿城城玉玉兰兰公寓公寓桐城南路沿桐城南路沿线区线区域域内内在在开发开发在售在售宝业桐城绿苑占地面积:53360平方米项项目目仅仅有有绿绿城玉城玉兰兰公寓、公寓、宝业宝业桐桐总建筑面积:193000平方米城城绿绿苑、同城花苑、同城花园园9栋21—31层的高层目前5栋未售宝业宝业桐城桐城绿绿苑苑?区区域域内内原有及原有及现现有的商品有的商品同城花园房房开发规开发规模小；模小；占地面积:13446平方米?区区域域内内无大面无大面积积空地供空地供应应总建筑面积:70000平方米，未，未来来亦无大亦无大规规模放量模放量三栋高层共600户同城花同城花园园本项目为尾盘销售?区区域中老城中村密集，未域中老城中村密集，未地块所在区域原为合肥老城区；来区来区域土地供域土地供应应主要依靠主要依靠对对桐城路沿线集中曙红新村等类似城中村；此此类类城中村的拆城中村的拆迁迁改造改造区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形区区域域内内民房民房象破旧本报告是严格保密的。3项目属性界定项目周边聚集多家购买力强的企事业单位；项全目国现区域属象性区域内商业主要为档次较低的沿街商铺沿街商铺沿街商铺烟草集烟草集团团电电力交易中心力交易中心城城乡规划设计研乡规划设计研究所究所沿街商沿街商铺铺省广播省广播电视电视台台安徽送安徽送变电变电省广播省广播电视电视大大学学区区域域内内无集中商无集中商业业配套；配套；区区域域内内桐城南路沿桐城南路沿线线聚集了省聚集了省电视电视台、烟草局等多家台、烟草局等多家购购商商业业主要以城市街主要以城市街铺铺形式形式买买力强的企事力强的企事业单业单位；位；存在，形象破存在，形象破旧旧但但经营业经营业据了解，以上企事据了解，以上企事业单业单位客位客户户置置业业需求旺盛，但由于需求旺盛，但由于区区态态多多样样且排布且排布饱满饱满；；域域内内房地房地产开发规产开发规模小、模小、产产品品类类型缺失，型缺失，导导致此致此类类客客户户商商业业租金租金较较高且沿街无空高且沿街无空跨跨区区域置域置业业性性严严重，客重，客户户主要集中在望江路板主要集中在望江路板块块及及马马鞍鞍置置山路板山路板块块置置业业本报告是严格保密的。4项目属性界定项目地块三面临路，通达性良好，周边建筑有项全目本体国现属象性计划的拆迁将使地块未来具有更高的居住价值地块周边目前城市形10青青m成破旧，但未来东西桐桐弋弋江江路路部老民房规划拆迁，城城对项目未来形象无明路路显干扰20m10m?地块西部沿桐城南青青?地块北部相邻青戈江路，正对安徽省广播弋弋路规划中心线地块东、西、北三面电视中心江江?目前原有沿路形象破沿路，交通通达性好路路旧的民房等待拆迁；，具有较高的城市价?沿桐城路延伸，地块值和商业价值北部有烟草局、广播电视学校等单位南部相邻多层?地块东部相邻青戈江路规划中心线；地块西部正对的省广?目前较为破旧的建筑计播电视中心，易造成划拆迁产业集群?地块南部相邻华苑新南部相邻小高层村，建设有小高层、多层本报告是严格保密的。5项目属性界定本项目属小地块高容积率项目，政策限制较少项全目本体国现属象性，操作口径较为宽松项项目基目基础础指指标标：：建筑要求建筑要求?项项目目规规模：模：土地土地总总面面积积51.9851.98亩亩?项项目目规划总规划总建筑面建筑面积积的的25%25%可建可建设设商商业业净净地面地面积积43.9643.96亩亩规划规划道路、道路、绿绿地面地面积积道路退距要求道路退距要求8.028.02亩亩?地块西部临桐城南路要求退距20米；?规划规划指指标标：：地块西部临桐城南路要求退距20米；84?地块东部临青戈江路规划中心线要求退距10净净地容地容积积率：率：5.05.0.9m地块东部临青戈江路规划中心线要求退距10米；建筑密度：建筑密度：32%32%米；m?地地块块北部北部临临青青戈江路戈江路规划规划中心中心线线，同，同时时考考虑虑绿绿地率：地率：35%35%4.10北部建筑光照因素，要求退距北部建筑光照因素，要求退距2020米米?规划规划用途：用途：7824.住宅、商住宅、商业业金融金融2m车车位配比要求位配比要求?地价：地价：460460万万//亩亩?车车位按照位按照旧旧改的相改的相对对政策定位政策定位0.50.5车车位位//户户?项项目地目地块内块内部地部地势势平平；；坦有待整理；坦有待整理；?居住小居住小区区已已经预经预留地下机械停留地下机械停车车位位设备设备安装安装9m101.空空间间的，的，经经房地房地产开发产开发企企业书业书面承面承诺诺后，可以后，可以?地地块内块内部无部无资资源源67.8m允允许许其分期建其分期建设设本报告是严格保密的。6项目属性界定目标解析及核心问题分解市场背景及需求分析项目整体发展战略及定位整体规划构思物业发展建议本报告是严格保密的。7企业目标的深入解析目目标标解析解析开发开发商目商目标标企企业业背景背景?企企业业在城市在城市旧旧改方面具有改方面具有丰富丰富的的实实操操经验经验；；?快速平衡快速平衡现现金流金流?本本项项目目做做为为企企业业在合肥的在合肥的首首个个房地房地产项产项目；目；?政府方面政府方面树树立企立企业业的品牌的品牌?企企业业后后续项续项目目开发开发的的取取地模式地模式也也将将以以旧旧城改造模式城改造模式取取得得世世联联理解一理解一本本项项目重目重点点是快速平衡是快速平衡现现金流，金流，并并保保证证之之后有后有充充分的分的利利润润空空间间支撑支撑企企业业的的持持续续性性开发开发世世联联理解理解二二对对于企于企业业后后续续的的项项目目开发开发，，除除需需充充分的分的资资金金支撑外支撑外，，同同时时需在本需在本项项目操作目操作阶阶段段形成政府方的品牌形成政府方的品牌沉淀沉淀世世联联理解三理解三有有关关政府品牌的政府品牌的沉淀沉淀，主要体，主要体现现在在产产品的品的外外在形在形象象表表现现方面方面本本项项目的目的关关注点注点应应是是关关注注开发开发大于大于关关注注产产品，品，关关注注速度大于速度大于关关注利注利润润；；即即是在是在开发开发的前期，以快速平衡的前期，以快速平衡现现金流金流为导为导向；平衡向；平衡现现金流金流之之后，后，追逐追逐利利润润的的最最大大化化本报告是严格保密的。8核心核心问题问题分解分解选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于优化解决本项目核心问题本本项项目目实际关实际关注注的的低低端端定位：定位：核心核心问题问题是是提提高高资资普普通高通高层层住宅（住宅（顶顶峰峰国际国际公寓）公寓）金的金的运营运营效效率率此此种开发种开发模式的市模式的市场场价价值实现值实现度低；度低；由于地由于地块块自自身身条条件件的限的限中中端端定位：定位：根根据本据本项项目企目企业业目目标标的的制，制，根根据世据世联联操作此操作此类类深入解析及深入解析及项项目自目自身身条条项项目的目的经验经验，以，以项项目的目的综综合体模式（合体模式（怡丰怡丰新新都都会会））件件的的综综合考量：合考量：适适于本于本定位作定位作为划为划分依据，本分依据，本此此种开发种开发模式可模式可能包含能包含有有写写字字楼楼、公寓、公寓项项目的可目的可能能开发开发模式模式为为项项目可目可能能有的有的开发开发方向方向、住宅、商、住宅、商业业等多等多种产种产品品类类型；型；定定义义中中端端的的综综合体模式合体模式包括包括三三种种模式：模式：高高端端定位：定位：酒店酒店式式精精品公寓（北品公寓（北京京贡贡院院66号号））此此种开发种开发模式模式虽虽能能实现项实现项目目较较高的高的利利润润；；但由于合肥但由于合肥产业结构产业结构的的单单一以及一以及经济发经济发展的相展的相对滞对滞后，此后，此类产类产品的市品的市场场需求不需求不足足将导将导致致项项目目产产品品趋趋化化速度速度缓缓慢慢，无，无法法快速平衡企快速平衡企业现业现金流金流本报告是严格保密的。9区域属性及写字楼市场特征确定本项目开发写核心核心问题问题分解分解字楼在速度与价值方面均难以得到良好的实现地地块区块区域域属属性性写写字字楼楼市市场现状场现状写写字字楼楼市市场场未未来发来发展格局展格局随随着着合肥合肥写写字字楼楼市市场场的的发发展，未展，未来来的的写写字字楼楼的的发发展展将将形成形成点点目前合肥目前合肥写写字字楼楼市市、、线线、面的格局、面的格局场处场处于地于地步步阶阶段段；；本本区区域域为为合肥老城合肥老城区区，，区区域域内内集中大量老集中大量老写写字字楼楼的分布主要的分布主要城中村；城中村；集中在政集中在政务区务区大量大量中心区的优质地北一环沿线分布政府政府区区成成为为未未来来新建的高新建的高档写档写字字楼楼中心区的优质地北一环沿线分布人口密集，住宅人口密集，住宅氛氛围围段分布的零散的的中端写字楼，高高端端写写字字楼楼的聚的聚；北一；北一环环沿沿线线、中、中段分布的零散的的中端