盐城商业小结：一1、盐城主商圈集中在以建军路为核心的市级商业中心，传统消费习惯，根深蒂固；由于其商业元素较为单一，偏重购物品类，餐饮、娱乐及配套功能相对缺失，将为未来一站式购物商业模式带来机遇；2、市区建成区太低。2012年，盐城大市区建成区只有95平方公里，仅占全市建成区面积的32.6%，远低于全省62%的平均水平，列全省最后一位；大市区建成区占全市行政区划面积不足0.6%，列全省最后一位。2012年，盐城大市区人口密度只有865人/平方公里，远低于全省1027人/平方公里的水平。此状况既制约了大市区发展的后劲，也影响了大市区转型升级可能达到的高度。未来商业很长一段时间内仍旧以老城区主商圈为主；盐城商业小结：二、盐城超市布局较为密集，以辐射范围一般为计算，盐城超市可以覆盖整个市区，部分地区多重集中覆盖，超市介入难度提升，且老式单超为主，无法形成一站式购物需求；现代化超市较为远离人群聚集区；、目前盐城百货点、专卖店等主要集中在建军路、解放路、迎宾路交叉口以及延伸区域；基本属于老式结构，即限制了本身商业的发展也制约了城市的商业规划和道路建设；百货店停车设施缺少直接约束商业档次的提升。、市区北面属于老城镇区，道路狭小，住宅密集，商业消费潜力大但发展空间受限明显，随着私家车的增加，未来很长一段时间内人口最密集的区域交通必将成为商业发展的制约点；33KM45盐城商业小结：三、随着政府大力改造提升老城区商业，引入外地优秀商业公司进入，必将改变原核心商圈的功能业态，将进一步强化核心商圈的市场号召力和影响力；、近期政府大力发展城南新区，以解放路和人民路作为轴带，引领铜马商圈跨入城南新城区商圈，为未来快速形成现代商业中心注入诸多规划元素，如：行政商务区、高档社区、商业集群区、科教园区等；但常住人口稀少是该区域发展的最大问题；、目前盐城市区已经形成购物在建军路、娱乐餐饮去东进路习惯；年全年住宿和餐饮业实现零售额亿元，同比增长；餐饮住宿良好的发展势头必将成为后期各大新进入者的破局之道、作为核心的铜马商圈仍旧作为城市的主商圈，未来将成为集购物、休闲、娱乐与一体的大型城市级别商圈覆盖全市以及周边其他地区。6782012103.730.4%9盐城的商业小结：四从现有市场角度来看，盐城的商业发展主要依赖以下支撑：商业地产可预见的经济回报，引导百姓消费流向；公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；城市规划不断完善，老城区改造提升需快速直接；城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；?????盐城商业发展趋势城市发展的主体方针：以老城为中心，重点向南，逐步向东，适度向西，控制向北。城市版图由年平方公里扩展到目前的平方公里，大市区框架基本形成。200671118———盐马路文港路海纯路青年路的中心城区盐城市近年发展框架图向南扩展到新都路、向西到西环路、东到通榆河以东希望大道铁路客运站商圈城东/新区商圈向方展发市城招商场商圈根据盐城市商业网点规划：市区形成一主五次的商业布局，一个市区商业中心，四个区域商业商业（城北商圈因图有限未做出来）“”铜马商圈目前盐城市商圈情况盐城重要商圈以及商业简析商圈描述全市客群核心商业，改造提档未来趋势全市家庭顾客主力客群城市级别商圈铜马商圈——主商圈、核心商圈商圈概述铜马商圈——商圈名称商圈级别商圈基本功能核心组成：时代超市、中茵海华广场、金鹰、浠沧步行街、商业大厦、先锋岛国际广场等；以城市中心区的建军路、解放路两侧及形成以建军路为主干道，以商业大厦、金鹰等为主要节点，目前城市核心，租金最高区域。商圈内高中低档全方位覆盖，以中低档为主较集中聚集度全市最核心商圈项目距离百货、超市、购物中心、家电卖场、商业步行街等主要业态综合日均人流量拥堵交通涵盖消费者组成人民商场、时代购物中心、文峰大世界、金鹰购物中心、商业大厦等主力店30万左右商圈描述全市各县经营者老城核心、发展空间限制未来趋势盐城7县市个体经营户为主主力客群区域级别商圈招商场商圈——老车站商圈商圈名称商圈级别商圈基本功能以盐城市招商场为主的老汽车站商圈、主要以各地游客、上午认识、本地私营业主为主要人流客群，长期以来是盐城对外的一个重要窗口。聚集了盐城最早的两个最高端酒店，拥有盐城第一家中大型超市。本区域车流大，道路陈旧拥堵十分明显集中聚集度区域性商圈项目距离酒店、专业市场、超市、餐饮主要业态综合日均人流量位于城市主干道交通2公里消费者组成五星电器、农工商、招商场主力店13万商圈概述招商场商圈——商圈描述新区家庭住户以及政务人士政府规划城市人口、商业重点发展区未来趋势新城区住户，家庭需求主力客群盐渎-世纪大道商圈区域级别商圈新区商圈(部分在建)——商圈名称商圈级别基本功能为政府最新规划重点发展区域、商业结构侧重于大型商业综合体项目，但因面积大，人少，短时间不被品牌商看好，商业氛围有待提升。从长期来看，前景看好一般聚集度区域性商圈项目距离购物中心、专业市场等主要业态综合日均人流量私家车便利、快捷交通4公里消费者组成宝龙城市广场、金鹰内港湖、红星美凯龙、紫薇国际广场主力店10万商圈概述新区商圈——中南世纪城凤凰汇欧洲风情街主要集中在建军路、人民路、解放路两旁，贯穿连接核心主商圈与新区商圈东进美食街金鹰新天地紫薇国际广场宝龙城市广场盐渎明城五洲国际广场中茵海华广场同曦假日广场尚城购物中心缤纷亚洲商业街注：以上项目均为在建或者投入营运项目先锋岛国际广场重点商业广场分布情况农工商超市永辉超市沃尔玛盐阜人民商场乐天玛特2店商业大厦华润苏果家乐福金鹰百货世纪联华新世界百货大润发重点百货、超市分布情况；?商业地产竞争激烈，品类设计缺乏有效引导和规划；?商业发展不均衡，规划开发人为操作过度超前市场需求。商圈分析小结应看到商业市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈：?盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；?商务活动没有形成规模，难以推动高端消费商业零售市场发展情况政府规划展览馆提供建军路和解放路作为老城区核心商圈重要聚集地，受原物业条件、设施等情况限制，已经跟不上市场的发展变化。政府重点工作之一为全面改造和提升核心商圈的商业形象，建立城市唯一的现代商业核心主商圈集中区城市商业发展价值区间核心商圈提升改造——已目前投入营运的商业来划分：业态购物中心百货商场大型超市商业街步行街专业卖场沿街商铺区域商业分类商家苏宁电器、国美电器、人民商场电器城毓龙路、迎宾路、人民路、大庆路等先锋岛国际广场、中茵海华广场、五洲国际金鹰百货、商业大厦、人民商场乐天玛特、家乐福、沃尔玛等建军中路商业街、浠沧商业街、鑫天地商业街华兴路步行街核心商圈商业分类情况建军路飞驰新天地劝业场五洲国际广场百脑汇地块（拆）中茵海华广场盐阜人民商场2KM商业大厦A\B\C栋同曦假日广场小海路/盐马路解放路迎宾路人民路先锋岛国际广场金鹰国际购物中心苏宁地块（拆迁）建军路商业简易图例租售情况…………………———————主题相对集中建军路商业的延伸传统主题商街建军中路商业的延伸传统商业中心，商业地位进一步巩固点评以租为主，租金24元/平米/天零星商铺租金24元/平米/天租赁13元/平米/天租赁为主，沿街价格约为26元/平米/天；租赁为主，沿街价格约为510元/平米/天；中茵海华广场售价约34万/平；汇金广场底商售价为4.65.6万/平米精工眼镜、薇薇新娘婚纱摄影百事德咖啡联想、三星、索尼台北新娘、薇薇新娘、与狼共舞三福、美特斯邦威、肯德基、金伯利钻石代表品牌中档中档中档中高档中高档经营档次鲜花、婚纱摄影、服饰、眼镜新型商业形态电脑数码及周边时尚类服饰、婚纱摄影、鞋帽、餐饮为主商场、超市、手机电器等专业卖场、连锁餐饮业态毓龙路人民路迎宾路解放路建军中路核心商圈商业分类情况以上租金数据结合中南项目调查报告（）和商铺出租网站数据而成2012经过几十年的发展，盐城传统中心铜马商圈的商业地位依然不可撼动，便利的交通、丰富的商业业态是致胜的根本，尽管也存在不少的问题但对前景十分看好首先是商圈业态结构处于相对失衡状态，依靠人流量的中低档商业形态占比过大（街铺以及大型商业的产权分割经营），制约了商业形象的提升；其次配套设施严重不足，尤其是交通道路设施上限制了商业消费群的流动性；再次铜马商圈一直以来处于自然发展的状态，整体规划相对落后，这就造成了一边是严重简单复制的商业形式，商铺空置率或转手率频繁。最后：近期政府大力发展建军路延伸段现代大型综合商业，改造提升市中心的商业核心功能，强化核心商业号召力?????铜马商圈商业分类情况437218①内港湖公园②金鹰国际③东湖商贸④欧洲风情街⑤国基城⑥盐渎明城⑦紫薇国际广场⑧凤凰汇526铁路客运站商圈二级价值峰值区新区商圈教育园区商圈招商场商圈核心商圈一级价值峰值区城市商业发展价值区间新区商圈开发——盐城市未来商业格局盐城市商业体系规划将形成一主、五次、十区、五镇的商业空间布局，即一个市级商业中心，五个区域商业中心，十个社区商业中心，五个城郊镇商业区，并同时建设若干商业（特色）街（区）。“”代表品牌组合与茂业与今年签订框架协议收购，占地面积117亩，目前未进入拆迁工作写字楼、购物中心、酒店、住宅盐阜人民商场商业劝业场地块主要依托数码、家电，大部分已拆迁数码港、住宅百脑汇地块体量大、建设有大型购物中心；限靠近金鹰已基本拆除购物中心、写字楼、星级酒店、住宅等苏宁地块商铺分割；市面上宣传其与商业大厦相接位置由商业大厦拿下，建设最新商业购物中心，有待证实综合：百货、酒店、中高档餐饮、娱乐、休闲会所、住宅等同曦假日广场业态代表性大商家铜马商圈筹建或在建项目名称商业小结待开发商业——无炫音自助KTV