目目录录我们面临的市场？透过现场看本质客户群刨析谁来购买本项目？户型定位及开发时机2本次报告经过与发展商的深入探讨，在前期本次报告经过与发展商的深入探讨，在前期报告的基础上针对本项目需要做什么样的户型再次的报告的基础上针对本项目需要做什么样的户型再次的进行诠释，通过对宝安中心区目前和未来户型供应和进行诠释，通过对宝安中心区目前和未来户型供应和客户群的购买情况，来分析到底什么样的户型迎合购客户群的购买情况，来分析到底什么样的户型迎合购买中心区客户群的需求，从而得出本项目的户型定位买中心区客户群的需求，从而得出本项目的户型定位。。3第一部分：我们面临的市场？供需结构分析宝安区历年商品住宅供需分析30025020015010050020002001200220032004年2005年预售面积64.48117.86150.29134.31177.13240.08销售面积69.786.75111.31142.53170.88266.25住宅供需能力急速增强，形成平衡中的供需两旺势态；供应量从01—04年平稳增加，虽然05年市场供应猛增，但仍然是形成供不应求的局面；销售量逐年递增，从2001年开始每年保持20%以上高速平稳涨幅，05年涨幅高达55.8%。5宝安历年销售面积情况宝安预售面积分析（单位：万平方米）300250200150100500199419951996199719981999200020012002200320042005宝安21.5964.1551.267.0364.844.4664.48117.9150.3134.3170.9266.203年到05年宝安的销售面积逐渐增加，到05年达到约266万平方米的销售面积！606~07年中心区总体供应情况占地面积建筑面积项目名称位置开发商预计推出时间（万㎡）（万㎡）第五大道宝安新中心区N9地块高发　122006年上半年菁英趣庭中心区N4地块榕江1.725.582006年风临洲苑中心区N4地块万宝实业　5.82006年幸福海岸二期创业路和罗田路交汇处福中福3.313.22006年上半年深业新岸线二期宝安新中心区深业　152006年下半年宏发N5项目（翰玺园）新湖路和创业路交汇处宏发3.6316.82006年下半年泰华N2项目（君逸世家）金田路和新湖路交汇处泰华2.749.592006年鸿荣源N7项目（西岸官中心区N7地块鸿荣源2.548.8906年底邸）花样年N2项目（花满园）金成时代旁花样年　23（住宅10）2006年底润恒N6地块中心区N6地块润恒2.236.72006年下半年润恒N11地块中心区N11地块润恒3.58　10.72006年以后宝利N2项目中心区N2地块宝利　7.612006年下半年金鸿凯旋城二期宝安新中心区屹海达实业　202006年以后鸿荣源N11项目中心区N11地块鸿荣源约6万　202006年以后海逸世家中心区甲岸路泰华　32.18未定泰华N11项目中心区N11地块泰华　18未定深业新岸线3期宝安新中心区　深业　21.98-第五大道二期-高发　20.77-宝安2006年后市预测??地铁一号延长线正式施工，2006年底宝安大道与深南大道的正式接驳通车，沿江高速的开通，关内关外一体化的进程在不断加快，宝安楼市将全面突破；?在各种利好的催熟下，宝安中心区将进入开发高峰期；?宝安中心区供应量巨大，06-07年将有近300万平方米推出市场，区域竞争激烈；?南山房价冲破万元大关，部分南山客户将向宝安转移。8第二部分：在售项目解析91、中心区2006年发售项目占地面积建筑面积项目名称预计推出时间开发商主力户型总户数建筑容积率（万㎡）（万㎡）第五大道2006年5月底高发25.778.333房20007栋18-30层3.102006年榕江1.72菁英趣庭7.2中小户型6栋18-24层3.24风临洲苑2006年5月底正中实业1.295.82房、3房4143栋26层4.5幸福海岸二期2006年上半年福中福3.313.23房大户型4深业新岸线二期2006年下半年深业　15中大户型高层、小高层宏发N5项目2006年下半年宏发3.6316.8大户型高层4.6（翰玺园）泰华N2项目2006年泰华2.749.59高层3.5（君逸世家）鸿荣源N7项目06年底鸿荣源2.548.89中小户型高层3.5（西岸观邸）花样年N2项目23（住宅2006年底花样年　纯小户型高层（花满园）10）整体大势向好，05年和06年第一季度推出项目大多开盘即售罄，目前中心区仅有极少住宅存量。102、中心区畅销项目户型卖点楼盘户型特色及卖点概念内院式入户花园、超大双层高露台、主卧弧形凸窗、内庭景鸿荣源尚都观阳台空中廊院、入户花园、超高露台，卧室基本带凸窗、并赠送天悦龙庭面积幸福海岸入户花园、主卧为弧形落地窗或设计成转角凸窗深业新岸线层高3.4米、主卧、每户赠送超大面积露台、主卧带小阳台御景湾步入式凸窗、挑高入户花园双层高露台、落地宽面凸窗、双层高空中花庭、小跃式、顶西城上筑层5．6M层高送复式第二层空间、顶层户送天台私家花园入户花园、大露台、大凸窗已成为宝安新中心区的时尚！113、中心区项目畅销户型最畅销户型畅销户型特色带入户花园、有高露台、主3房2厅2卫（110-120M2）卧有凸窗（如天悦龙庭）4房2厅2卫（带工人房130-带入户花园、超高露台，卧140M2）室基本带凸窗、并赠送面积最畅销户型：3房2厅、4房2厅产品共性：入户花园、超高露台、(转角)凸窗、赠送使用面积124、2005年中心区价格走势宝安区历年住宅成交均价(单位:元/平方米)80006000642253504000418636833487200002002年2003年2004年2005年06年一季度楼盘均价（元/M2）天悦龙庭580005年宝安区整体均价上涨幸福海岸一期530028%，涨势惊人。06年一季度鸿荣源尚都6500，在西城上筑等高档楼盘的带领新岸线一期51006000御景湾5500下，宝安市场一举突破大西城上筑7000关。金泓凯旋城一期530013小结及预测：★2006年宝安中心区将有9个项目先后入市，预计推盘量将达到近100万平方米，竞争激烈；★物业定位大部分是中高档或高端物业；★05年户型为中大户型，户型空间环境都很好；06年市场产品供应将更加多元化，中小户型物业和大户型高档物业的比例将会增加；★各项目均将产品打造作为主要卖点之一，入户花园、大露台、大凸窗已成为宝安新中心区的时尚；★宝安新中心的直逼7000元/平米，预计06年-07年中心区价格将保持在7000-7500元/平米；14第三部分：宝安客户群情况分析15谁会为宝安中心区的项目进军？宝安客户群市场调研161、客户群来源和工作区域工作区域居住区域其他福田其他3%福田11%1%6%南山15%南山17%宝安69%宝安78%居住-工工作地?调查者近七成目前在宝安工作，此外在作地调查者近七成目前在宝安工作，此外在宝安南山福田交互分析南山和福田工作的客南山和福田工作的客户约户约三成；三成；近八成目近八成目表前在前在宝宝安居住，此外目前住在南山的也有安居住，此外目前住在南山的也有15%15%?宝宝安的客安的客户户中中宝宝安客安客户户（居住地和工作地（居住地和工作地宝66.77.1%2.4%居住安%均在均在宝宝安）接近七成，南山客安）接近七成，南山客户约户约占占10%10%，，宝地南2.2%10.12.5%宝山%安居住南山上班的客安居住南山上班的客户约户约占占177%7%，福田客，福田客户约户约福0.2%0.3%5.7%占占6%6%田2、客户群年龄/家庭结构/居住情况?意向置意向置业业者大多介于者大多介于26-3526-35岁岁之之间间，以三口，以三口//两两口家庭口家庭为为主，同主，同时单时单身也有身也有不不小的比例；半小的比例；半数数以租住以租住为为主，另有主，另有33成成拥拥有自有商品房。有自有商品房。年龄分布家庭结构三代同堂两代同堂7%46-55岁56岁及以上11%单身1%25岁或以下23%36-45岁3%19%12%三口之家两口之家33%26%目前居住状况26-35岁65%借住5%自有商品房32%福利/微利房租住9%51%自建住宅183%3、文化程度/职业?大大专学专学历历者接近半者接近半数数，本科，本科学学历历者近三成；者近三成；职职位以中位以中层层管理人管理人员员//一般一般职员职员和和专专业业技技术术人人员员居多，此外老板居多，此外老板阶阶层层也有也有16%16%的比例　的比例　文化程度职位分布硕士或以上初中及以下一般职员其它老板董事长2%大学本科4%21%3%总经理30%高中16%高层管理人20%员9%专业技术人员中层管理人19%员大专32%44%194、家庭收入/置业次数/目的?家庭年收入半家庭年收入半数数在在6-106-10万元，中等收入群体（万元，中等收入群体（6-106-10万）比例更高，万）比例更高，较较高收入高收入群群体（20万以上）比例明显更少。体（20万以上）比例明家庭年收入显更少。置业次数30万元以上21-30万元5万元及以内4%4%13%16-20万元8%三次置业及以上6%再次置业11-15万元29%24%6-10万元47%首次置业65%置业目的投资获益?13%超超过过半半数数的客的客户户置置业业目的是“目的是“解解决决解决家人居家人居住需要”家人居住需要”，出于“，出于“改善居住改善居住环环住需要53%改善居住环境”境”目的的和“目的的和“投投资获资获益”益”目的置目的置业业境的的34%20分分别别占占34%34%和和13%13%。。5、购买户型情况户型五房两厅及以上四房两厅1