营销中心培训系列房地产基础知识培训2007年7月金地置业营销中心培训的结构主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？一、房地产价格和估价知识二、城市和城市规划知识三、房地产建筑知识四、房地产测绘知识五、房地产统计指标金地置业营销中心编于2007年07月第一章房地产价格及估价?房地产价格概述?房地产价值和价格的种类?房地产价格的影响因素?房地产估价的基本方法楼面价交易方挂牌(交易份:??:100%)式额楼面地价又称为单位建筑面积地价类型:??政府出让，是平均到每单位建筑面积的土地地块位宝安区龙华街道置:??价格。地块面30697.50平米楼面地价=土地总价/总建筑面积积:??地块用居住用地途:??金地以4.5888亿拿下，楼面地价建筑面85953平米5338元/平米。积:??如果去除15%的返还面积，楼面地容积率2.8价高达6281元/平米。覆盖率:??≤30%年限：70年第一章房地产价格及估价房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产交易。比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2）选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况修正5）进行交易日期影响修正6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格第一章房地产价格及估价房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法成本法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。房地产的成本构成：1）土地取得成本、2）开发成本；3）管理费用4）投资利息；5）销售费用6）销售税费；7）开发利润第一章房地产价格及估价房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商铺、写字楼等；收益法的基本计算公式：房地产的价格=房地产净收益/房地产的资本化率或折现率第二章城市和城市规划知识1、用地性质城市规划常用术语及指标2、用地面积用地红线3、用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界4、容积率线。5、建筑控制高度容积率6、建筑密度一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。7、道路红线建筑密度8、建筑红线后退距离一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的9、建筑线比例。10、绿地率道路红线11、交通出入口方位规划的城市道路路幅的边界线。12、停车泊位建筑红线13、建筑间距城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）14、日照标准靠临街面的界线。又称建筑控制线。15、日照间距系数城市绿线16、城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。MicrosoftWord文档第二章城市和城市规划知识基本资料：总用地面积：5288.33平米容积率的计算？总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米　　　容积率：6.87覆盖率：41%第二章城市和城市规划知识深圳容积率的计算规定？?建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积?当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积附件：深圳容积率计算的详细规定MicrosoftWord文档地面地面地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房1/2线间净高的1/2者为地下室。地下室半地下室:房间地平面低1/2于室外高度超过该房间的净地面地下室地面线高的1/3,且不超过1/2者1/3线为半地下室。在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中第三章房地产建筑知识?建筑物的概念和分类?建筑识图?建筑工程造价第三章房地产建筑知识建筑物的分类⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。第三章房地产建筑知识建筑物的分类⑶按建筑结构分类?砖木结构建筑?砖混结构建筑?钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。第三章房地产建筑知识建筑物的分类?剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。?剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式第三章房地产建筑知识建筑物的分类?框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。框架结构框剪结构核心筒筒体结构tubestructure由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架—薄壁筒和成束筒等四类。第三章房地产建筑知识建筑识图绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。以上的量单位只能是米(m)??高度现有标高屋内形态分类跃式复式ＬＯＦＴ跃复式错层　玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。　玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。建筑单体分类　　板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。第四章房地产测绘知识什么是房地产图？房地产图是地籍图和房产图的总称。地籍图分为基本地籍图和宗地图。▲基本地籍图：是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。▲宗地图：是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。地籍图是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。地形图是表示地形、地物的平面图件，是用测量仪器把实际测量出来，并用特定的方法按一定比例缩绘而成的。宗地图是指土地房产图主要包括3类图它是地面上地形和地物位置实际所有者或土地使用形：分幅图、分丘图和分情况的反映。者的土地权属界址层分户图。是办理房产证线所封闭包围的一的必要图件资料。块土地。第四章房地产测绘知识房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料▲房产分幅图：比例尺一般为1：500。▲房产分丘图：比例尺在1：100~1：1000之间。▲房产分户图：比例尺一般为1：200。房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，比例尺一般为1：500。房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记?房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权附图的基本图，比例尺在1：100～1：1000之间房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用，比例尺一般为1：200第四章房地产测绘知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？?房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。套内面积和套内建筑面积？第四章房地产测绘知识什么是房屋建筑面积？?房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。第四章房地产测绘知识什么是房屋的使用面积？?房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算。什么是房屋的实用面积？?它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。使用率和实用率的差别？?第四章房地产测绘知识什么是房屋的套内建筑面积？?房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。?套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积?公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数