高成地产常州·喜多街区整合营销攻略（前期导入阶段）认识常州?常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。?目前有新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，总人口380万，其中市区面积1864平方公里，人口230万。?目前常州市的综合实力位列于长三角地区的第四位。是长三角经济圈经济实力较强的城市，?常州市位于长三角散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。位于上三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强常州地产板块格局?天宁区位于市中心，作为常州的中心区域，区域位置优越，规划的侧重点将主要会以环境和功能提升为先导，新北新北区区?戚墅堰区位于城市规划中对接上海的首要区域，经济形式看好?武进区内高新开发区的发展直接带动区域内的房地产发展钟楼区钟楼区一体两翼发展格局一体两翼发展格局天宁天宁区区?钟楼区内规划定位于新材料、精密机戚墅堰戚墅堰区区械、电子信息3大产业，以产业带本案动房地产发展趋势明显?新北区未来主要以旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等版块组成。市政武武进区进区建设力度加大，房地产行业一路高歌猛进本案位于天宁区核心区域，地块潜力巨大喜多街区·整合营销攻略喜多街区·必须解决的问题?我是谁？WhoamI?（分析项目自身）?怎么卖？Howtosale？（确定售卖模式）?对谁说？WhomToSay?（界定目标人群）?说什么？WhatToSay?（确定广告策略）?怎么说？HowToSay?（发展广告创意）喜多街区·整合营销攻略我们的思考1、本项目为高成天鹅湖项目中率先销售的商业部分，销售必须保证当然要火红而响亮，如何成就？2、如何将项目品牌和企业发展的品牌联动起来，既能让项目销售火热，又能让企业品牌响亮提升，便于后面项目运作，如何做到？3、在项目物业形态较多的情况下，如何让住宅和商业协调发展，都能赢得漂亮？喜多街区整合营销攻略我们的任务1、将找出喜多街区卖点，并提炼出核心价值；2、把核心价值演绎透彻，成为刺透市场的利剑；3、提出适合的营销战略，实现商业销售与招商的双成功，实现整体项目盈利与品牌双丰收；4、将项目品牌与高成地产发展品牌充分嫁接；喜多街区·整合营销攻略我是谁？WhoamI?[分析项目态势]“非洲的茅草屋和现代的居舍有什么不同？”分析阶段既要看，又要想；看和想的广度、深度、长度、高度将决定项目的未来命运。喜多街区·整合营销攻略我是谁？WhoamI?市场研判——畅想2011年在调控中成长，在成长中调控；商业地产再次因住宅被打压而成为市场热点；主题性商业地产的春天来临；投资性物业，因保值增值性受追捧；常州住宅地产必将经历调整，商业地产也会受到些许影响，但影响有限；传统营销模式下，销售受得影响大，顾问营销模式下影响更小。喜多街区·整合营销攻略我是谁？WhoamI??地段：老城的东南部区域——不算第一流，但也绝不差?产品：高端住宅区内的大型商业广场?配套：日益成熟完备——很自在很方便?环境：虽没有强势的山水资源，但周边项目一道形成了很浓厚的品质居住生活区——居住环境日益提升?品牌：高成品牌形象日益强大喜多街区·整合营销攻略我是谁？WhoamI?楼盘定位（项目概念）天鹅湖广场，10万平米财富核心圈喜多街区，1.5万平米主题幸福生活城常州人的幸福天地！喜多街区·整合营销攻略怎么卖？Howtosale?具体操作（项目操作阶段分析）1、第一批商铺VIP卡认购：2011年2月18日开始；（招商咨询的另行登记）2、第一批商户签约仪式暨第一批商铺vip解筹：2011年4月16日（周六），同时启动第二批商铺的销售工作。3、第二批商铺解筹开盘：2011年5月28日4、第三批商铺解筹开盘：2011年6月18日5、最后一批商铺开盘：2011年8月8日喜多街区·整合营销攻略怎么卖？Howtosale?具体操作（项目操作阶段分析）招商及销售准备期一期认筹阶公开发售强销尾盘阶段（1.20-2.18）（2.19-4.16）期（4月17日（2011-8月8日）年8-9月）销售释放商业认筹消息，积累意向客?2倍商铺套数的认筹号1、通过3次认促销政策跟进目标户，确保认筹开始后有认筹火爆?40%解筹成功率筹解筹活动，逐，完成全部销势头?解筹日实现70%销售率步去化商铺；售标的。2、累计完成90%以上销售率阶段确定招商政策、销售模式、营销销售中心及现场包装设计1公开发售活动1、根据市场反性策略及营销推广计划；售宣传物；（解筹活动）；馈适时调整营料设计、印刷及制作；销策略重点2全面开展认筹工作；媒体广告及促销3工作销售法律文件的完备；媒体资源的有效利活动趁势追击。做好老业主口碑传播。内容4、认筹地点选择及相关工作准备户外广告到位；5第三方资源的整合（媒体、协会5系列促销活动全面展开、旅行社等）；销售顾问的培训；。媒体广告全面展开。喜多街区·整合营销攻略怎么卖？Howtosale?销售模式返租年期返租率返租款的返还方式第1年返租率7%为最大程度上为开发商避税，总房第2年返租率7%款的24%直接进入运营管理公司账8年第3-5年返租率8%户。（双方避税、确保商城运营、表明经营投入的决心）第6-8年返租率8%第6-8年，8%是保底，超出部分3:7分成；第9-10年，根据实际租金9:1分成喜多街区·整合营销攻略对谁说？Whomtosay?目标客户基础分析1、高成品牌忠实跟随者2、有一定资金实力的地产专业人士3、政府公务员、事业单位员工4?、周边高新技术企业高收入群体5、个体经营户、私企老板等6、我司掌握的置业投资客资源喜多街区·整合营销攻略对谁说？Whomtosay?投资客户的投资心态分析l??较为看好常州市场，熟悉周边环境l??较注重投资风险，看重高成品牌实力l之前可能投资高成开发物业，或者投资过商铺，并从中获得过较大投资收益l?看好高成品牌，认可商业定位，认为整体升值潜力大l?对本项目商业的整体规划非常认同喜多街区·整合营销攻略说什么？Whattosay?[传播定位问题/制订广告策略]在传播的丛林沼泽中，唯一能取得良好记忆效果的希望，是集中火力于准确的目标，实施市场区隔，一言以蔽之，就是“定位”。竞争，就是找个位置当老大走别人没走过的路，走别人没走好的路喜多街区·整合营销攻略说什么？Whattosay?说什么取决于卖什么1、卖商业，我们就深入讲我们的投资价值，讲商业价值，升值潜力；2、全面整合地盘包装、销售现场、广告创意、媒体、促销、公关等一切传播工具，持续的、一致的传达项目信息。喜多街区·整合营销攻略说什么？Whattosay?商业的核心主张我们商业的卖点很多，但不能简单罗列，我们必须找到一个突破点：幸福策源地，财富新中央只要让常州人都记住：买婚庆用品，就来喜多街区，那经营成功就ok了！只要让投资者知道，喜多街区能升值，能赚钱，是常州一个商业新中心，就足够了！喜多街区·整合营销攻略说什么？Whattosay?案名常州常州··喜多街区喜多街区喜多街区·整合营销攻略说什么？Whattosay?备选案名常州常州··喜喜堂堂常州常州幸福幸福天地天地喜多街区·整合营销攻略说什么？Whattosay?主题口号常州人的常州人的幸福幸福天地天地喜多街区·整合营销攻略喜多街区卖点城市中心东区成熟配套统一经营管理城市综合体大盘交通便利返租分成婚庆幸福主题片区潜力大增值潜力核心价值卖点幸福策源地，财富新中央喜多街区·整合营销攻略说什么？Whattosay?常州喜多部分核心买点1.东区中央，常州喜庆中心2.幸福策源地，商业新中心3.统一管理经营，财富增值保值4.10年返租，轻松当房东5.喜多街区，让幸福更具体6.财从喜多来！7.常州人的幸福中心！喜多街区·整合营销攻略房地产广告之怎么说？Howtosay?[创意表现]聪明的广告创意，往往是利用潜在顾客心中早已存在的需求作文章。在创作上，去凭空创造某种并未存在于心中的事物或需求，即使不一定不可能，也必会十分困难。喜多街区·整合营销攻略怎么说？Howtosay?一、创意表现风格与原则风格氛围：喜庆、喜气，财富诱惑；原则：在不影响格调的情况下，主要强调财富增值效应，强调项目优势和升值潜力。喜多街区·整合营销攻略怎么说？Howtosay?二、媒介投放策略基地包装为基础，炒作为主，硬广为辅！常州日报系列专题报道；常州高速路出口广告牌；搜房网或乐居多地联动；自身网站建设；自办内刊《幸福创造财富》3-5期；喜多街区·整合营销攻略怎么说？Howtosay?三、阶段营销主题及媒体安排时间目的及主题媒体及包装活动配合1.25-放出消息，商铺认购销售项目基地包装、售楼处无2.28开始包装、导识系统、围墙幸福策源地，财富新中心、DM单页等宣传物料、电梯（可选）3.1-15引起全城注意，积累客户网络专题、DM广告、寻找最幸福新娘，促进认筹工作短信广告、杂志创刊启动3.16-积累投资客户，加大认筹电视广告、电台广告网络海选活动3.31量，同时促进招商工作4.1-15强力蓄水，集中锁定前期刊物二期、短信、网络投资说明解析会积累客户和商户4.16放水，成交签约短信广告配合、报纸广开盘活动告喜多街区·整合营销攻略怎么说？Howtosay?时间目的及主题媒体及包装活动配合4.17-5.27承前启后，二次蓄水内刊第三期、户外媒体广五一期间自驾游商业新中心告调整5.28引起全城注意，积累报纸广告、短信广告、网最幸福新娘揭晓客户，促进招商工作络广告颁奖，二次开盘解筹5.29-6.17三次蓄水，招商扫尾电视广告、电台广告网络海选活动6.18三次放水，促进成交报纸广告、短信广告