第一章项目经济技术指标【项目名称】汇鸿时代商业文化广场（以下简称“项目”）【项目位置】桂平市桂贵路与桂江西路（规划路）交汇处【项目总用地面积】23557.3㎡（约35亩）【项目实际用地面积】15639.8㎡（约23亩）【其它经济技术指标】容积率≤2.916建筑密度≤58.22%绿化率≥7.566%第二章地块环境条件项目占地23557.3㎡，地形方正，土地平整。其中北面临桂江西路（拟在今年十月建成通车），东面离桂贵南路约二十米。尽管项目所在区域属于市区，但是桂平商业发展水平及城市规划的限制，项目所在区域的商业仍然以临街商铺为主，商业缺乏凝聚力。由于桂江西路还没有开始建设，组织稳定的车流、人流有一定困难，对项目开发有一定的负面影响，不过影响会随桂江西路的建设的开始而不断减弱。由于桂平城市规模不大，项目到桂平传统商圈人民路、桂贵北路、桂南北路不到两公里，超市、医院、车站、学校、公园等也都在两公里生活圈内，对实现生活的便利性没有太大的影响。第三章市场调查分析第一节房地产市场发展现状及趋势一、我区房地产市场发展现状及趋势目前，我区各地加快了旧城改造和城市建设步伐，使得广西房地产开发投资在去年较快增长基础上继续保持稳定增长。2003年广西房地产业整体呈现开发投资增长稳定、商品房销售持续增加的良好发展态势：1、房地产进入持续、加速增长阶段通过对我区151家资质在三级以上的房地产企业进行跟踪调查，从投资增长看，2003年这151家调查企业房地产开发实际投资额达43.6亿，比上年增长53.9%。其中46.1%的投资用于普通住宅投资，20.2%用于土地购置，14.5%用于写字楼及商业用房，10.9%用于别墅及高档公寓投资，用于经济适用房和其它投资分别占3.1%和5.2%。我区的房地产业从2000年升温以来已经持续保持快速增长，据统计，在2002年比上年增长43.7%的高速度下，2003年全区完成房地产开发投资达120.26亿，比上年增长59.8%。从房地产的产、供、销看，也显示了房地产开发规模持续扩大，据151家房地产企业的跟踪调查，2003年施工面积、竣工面积和销售面积，分别达440.7万平方米、174.2万平方米和154.4万平方米，比上年增长均超过50%，发展提速不言而喻。2、我区房地产呈健康发展态势从房价上看，2003年广西房地产市场价格有所上扬，据统计，广西商品房售价上涨2.1%，但低于全国房价同比上升4.7%的水平，无论从单价和涨幅来说，广西目前的商品房价格在全国处中下水平，呈理性的市场增长态势。从房地产企业的业绩看，销售状况好，据调查，61.6%(93家)的企业认为2003年广西商品房销售状况较好，37.1%(56家)的认为销售一般，只有1.3%(1家)企业认为销售状况较差。从商品房空置情况看：根据调查资料测算，2003年的商品房空置率比上年下降1个百分点左右。从政策因素和非典疫情的影响看，广西的房地产业仍能健康发展。2003年是我国房地产业的产业政策“先抑后扬”，先是中国人民银行（2003）121号文件下发，调整加高预售门槛，提高首付比例，加大二次购房和高档住宅的购房交易成本等等，广西房地产市场稍有影响。时隔两个月，国务院（2003）18号文重新明确房地产支柱产业地位，并明确要保持房地业的适度发展，因此广西房地产市场转旺。同时，非典对广西房地产的销售造成了短期影响后，市场在非典消除后效率变得更高，市场能量释放更大，突显了广西中心城市居民二次置业的市场需求强劲。从购房者的消费行为看，炒买楼花的现象极少。无论是购买高档商品房的外地客户和购买中低档商品房的本地居民，或购买作为投资和自己居住，大多为理性投资。以上分析无不显示我区的房地产行业发展总体还是属于健康的。3、对我区房地产发展趋势的判断有证据表明，我区房地产开发商比较看好广西未来两年的房地产业的发展和投资开发前景：◆看好销售前景。有48.3%的企业对当地未来两年商品房销售前景表示乐观认为前景与目前相当的有46.4%；对销售前景表示不乐观的只占5.3%。◆看好销售价格。有54%的企业认为未来两年广西的商品房销售价格会上涨；有37%的企业认为售价与目前基本持平，只有9%的企业认为未来两年房价会下降。而随着土地供应量减少，土地成本、建筑成本，拆迁成本和劳动力成本上升，同时广西的经济增长，西部大开发战略实施和中国-东盟自由贸易区会址选定南宁等契机以及广西房地产的租金回报率逐年升高等因素，必然带动广西的房价的上涨趋势。◆未来两年普遍商品住宅楼仍是未来两年开发主体，写字楼及商业用房的开发将大幅飙升。据对151家房地产企业跟踪调查，房地产企业未来两年房地产开发的投资意向：有89.4%选择投资开发普通住宅，其中有63.6%把最多的资金投入普通住宅；有59.6%的企业选择投资开发写字楼及商业用房，而2002年选择投资写字楼及商业用房的企业只有8%。这表明，随着广西经济发展，特别是城镇居民可支配收入和储蓄的增加，房地产开发商看好广西市场潜力。目前广西城镇居民人均可支配收入(2002年人均7315元)处于超过800美元的阶段，根据发达国家经验，居民在这一阶段，对房地产的需求会大量释放出来，进入一个需求的快速增长期。可以预见，未来两年或更长一段时期广西房地产发展会得到较快、健康的发展。二、项目所在区域发展趋势项目所在位置距离桂平传统商圈有一定的距离，但是原有的城市规模已经不能适应，桂平市要向更高的层次发展，必定要在原有的城市建设基础上进行扩展，这包括城市规模的扩展和城市功能的扩展。尽管传统商圈有一定的优势，但是高额的旧城改造费用降低了开发商投资核心商圈的热情。由于桂平市两面临江，因此向南扩张成为城市发展的必然。因此可以预见未来几年内桂平城南将成为房产开发的热点城市。尤其是桂平市行政中心将于2005年左右迁移到郁江路与桂贵南路交汇的环岛附近，这将对桂平城南的房地产开发和商业起着重要的推动作用。尽管不会一躇而就，但可以预见其未来前途一片光明，具备很强的投资价值。但是这只是本区域未来发展的一种趋势而已，真正实现还需要一定的时间，同时也面临一定的不稳定因素，所以项目的开发需要理性、冷静的对待目前本区域的的现状。三、桂平房地产发展现状及趋势桂平房地产发展水平较低，之前进行的多是自建自用的私人宅基地建设，其实质是房地产开发中的土地买卖一环而已，土地作为一种不可再生的特殊资源，其固有的商业价值没有得到深层的挖掘。这种宅基地式的住宅开发，使土地处于一种无序的开发状态，给城市规划、市政配套等带来了越来越多的问题。为了可持续发展及未来城市运营，桂平市政府已经限制这种零售式的土地买卖，鼓励通过房地产企业参与进来，进行土地成片开发，以充分利用有限的土地资源，提高土地资源的优化配置和使用率。到目前为止，桂平比较成功的房地产项目及正在推盘招商的项目有：新天地步行街、桂平商贸城、桂平商厦、五星大树人家、五金电子城、兴宁商住小区等。企业正朝规模经营的方向发展，实力还有待增强。四、桂平主要房地产项目调查【新天地步行街】项目简述：项目位于桂平市人民中路，由广西中信伟业房地产有限公司投资开发。项目占地14000㎡，规划8栋物业，有写字楼、酒店式公寓、商业步行街。其中1#、5#楼分别是写字楼和大型主题商场，不对外发售（写字楼为开发商自用、主题商场进行整体招商或自己经营）；2#、3#、4#、7#、8#主要为五层的商住楼，6#楼为酒店式公寓，6#、7#楼的一、二层将与5#楼的主题商场连通起来，形成一个面积近3200㎡的大卖场，对外进行招商，实行统一经营管理。项目拟于5月20日开盘，价格还没有正式对外公布，已经开始接受客户的预约（需交纳20万元的预约金）。工程已经进入拆迁阶段。评述：该项目所位置属于桂平市核心商区范围内，所规划的物业种类比较多，酒店、写字楼、步行街等。由于项目地块大小有限，物业跨度较大，因此规划如此多的物业有一定的难度：写字楼与酒店式公寓都需要便捷的交通及比例合适的停车场。而该项目将酒店式公寓安排在项目中心位置，对酒店住户的出入交通有一定的影响（项目定位为步行街，因此会对机动车辆进行出入限制，保证步行街行人的安全），步行街喧闹的氛围将大大降低酒店式公寓居住的舒适性。尽管项目的规划存在一定的缺陷，但由于项目具有强大的地段优势，所以仍有很强的市场竞争力。【桂平商贸城】项目简述：项目位于桂江路与桂南路、桂贵路交汇处。项目占地60亩，共规划有154套商住楼。实行宅基地的方式进行销售，定向统一规划设计。标准楼型为五层半，其中一层为商铺。项目价格稳定，只是在销售中对部分进行调整、休整，土地均价4358元/㎡，楼面地价790元/㎡，成品房均价1290元/㎡（具体见下表）。目前宅地部分已经售磬，剩余部分商品房。评述：无论是从项目所在位置、开发形式、体量等对比，此项目都是与项目最为相似，甚至比本项目的优势更加明显。但是由于该项目开发时间较早，销售任务基本完成。而且该项目的成功开发，将会提升本区域的商业氛围，一定程度上对本项目的开发有利。因此本项目与该项目即存在竞争，又在共同利益。【桂平商厦】项目简述：该项目位于桂南路中心位置，项目占地约9亩，一、二层为独立价格（单位：元/㎡）数量（单位：套）所占比例备注3300（开盘时为3400）5536%统一的建38002214.3%安费约为40003019.5%320元/㎡55003623.4%8000117%商铺（二楼定位为服饰、文体产品、电子通讯产品市场），共147间（一楼59间、二楼88间）；三层以上为商品房。目前剩余商铺不到20套。物业类型销售均价（单位：元/㎡）备注一楼商铺10800（开盘17500）一楼商铺层高5.2米，二楼