谨呈：上海博联集团《盐城博联国际商业广场》项目前期沟通性方案Qrovider：深圳祺盛商业地产Date：2011-06-21注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量引言随着住宅市场的日渐成熟和规法，尤其是政府调控政策的影响。大批开发商将目光投向了商业地产…⊙金地地产：近期大肆招揽商业人才，准备重拳进入商业地产市场；⊙华润地产：以“华润万象城”、“华润印象城”、“华润万家”三大品牌在商业地产界攻城略地；⊙中粮地产：计划投资700亿复制“大悦城”；⊙恒大地产：董事局主席许家印宣布，2010年下半年开始进军商业地产；⊙万达地产：以“万达广场”（城市综合体概念）在全国商业地产界傲视群雄；⊙万科地产：继高调宣布将增加商业地产比例后，6月初组建商业管理公司；⊙保利地产：未来3-5年，商业地产比例达30%；⊙龙湖地产一时之间:，未来传统5年再新建商业地产12商个商场，出租物业面积达到开始集中发力，各大住宅地200产诸万平方米；侯更是齐头并进扎入商业地产领域……注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量方案内容新洋经济区概况项目指标统计项目探讨项目总体定位祺盛商业观点祺盛研究服务内容注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量新洋经济区宏观概述◆盐城是江苏沿海中心城市之一，“京沪东线”的重要节点；◆新洋经济区分为现代物流园区、都市工业园区和新型商住区；◆新洋物流园区，建设两大综合物流中心和八大专业商贸物流区－20平方公里；◆都市工业园：盐湾、北闸、袁庄、大洋等4个村级经济组织创业园－5平方公里；◆新型商住区：新洋港以北、北环路以南，城市环线以内地段－6平方公里。注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量开发大道两侧概况注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量周边商业数据统计（1）项目规划面积（万㎡）商铺数量（个）就业岗位（人）白马商城100500030000华通行物流中心1912003500盐城义乌国际商贸城28350010000盐城明珠商贸城70800020000盐城金鼎装饰城225083000中运物流3.5200碧城建材物流中心125005000五金机电155001500总计261.51826673200注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量周边商业数据统计（2）均价元∕㎡城北在总建年反租招商情况及政策售项目面㎡返租年限返租前返祖后一F：9100目前商家入住达80%；白马20万7%140005年家纺楼招商为租一年送一年；商城一期二F：96636280100㎡商铺年租金9千—1万；三F：65544500租金50元∕㎡*月；租三年免两年；明珠世工商管理费、市场管理费全免；贸商城70万8%3年2400018000物业费首年免收，第二年减半；总代理经营享受广告位租金优惠；备注：经营驰名商标、品牌产品可享更多优惠。明珠世贸商城一F：免三年租金；返三年税收；义乌9500买商铺1461550㎡以下免三年租金；50—100㎡免四年国际商送套房28万7%5年二F：；贸城6500，买一10000100㎡以上免五年。楼南商三F：69234500交2000元∕套押金，抵充物业费向铺送三楼双一F：10000倍面积10390套房，注：此文件是严格保密的二F：62346000中国商业地产精英力量买一楼北向商铺送二楼双倍面积套房。三年起租，押金3000元。装修补贴60元∕三年㎡。金鼎截止一楼租金15元∕㎡*月，二楼10元，三22万2.5%装饰城今年楼7元。年底三F：41564000每套最少租赁面积一楼160㎡，二楼64㎡。都市工业园?都市工业园园区于2004年底启动，规划面积6700亩，分A、B、C三个区域，目前建成面积28万平方米，入驻企业过60家，总投资约10亿元，初步形成了机械制造和服装加工两大主打特色，其中盐湾创业园入驻22家企业（东园区12家企业，西园区10家企业）?江淮动力，重庆东银集团旗下高科技民营企业，专业生产中、小功率发动机的大型企业，位居中国企业500强、中国农机行业上市公司之列。现有员工6000人。?江苏飞驰股份有限公司,成立于1994年,总资产达3亿多元,净资产超亿元,专业生产各种自行车胎,摩托车胎和特种工业轮胎的大型企业.目前拥有员工1000人以上。?盐城亚邦医药有限公司隶属于亚邦化工集团有限公司，注册资金2000万元人民币，是一家立足盐城，2010年预计销售达6亿元以上，实现利税1000多万元。目前公司共有员工230余人。新洋区目前入驻企业达到25大型厂家，未来预计将入住63家以上。注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量新型商住区规划面积6平方公里，位于新洋港以北、北环路以南，城市环线以内地段，规划定位为新型商贸、滨水休闲和生态居住等多元复合型功能区。区内开放大道、北环路等主干路网已经建成，占地面积近千亩，开发面积近百万平方米。商住区范围内有2500多亩土地可供商住开发，其中紧邻开放大道地段和北环路南侧有近300亩商住用地；人民北路是连接盐城市中心的主要干道，具有一定的文化积淀和商业氛围，道路两侧规划一定比例的沿街商业用房，将建成集商务、休闲、娱乐、购物等功能于一体，具有一定特色的商业街区。项目建筑面积规划户数小区人口杭嘉城市花园70000㎡727户2180苏东翡翠园180000㎡1800户5220星河晨光100000㎡1000户2900四季新城200000㎡1460户4234总计520000㎡4987户14534注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量小结规划物流用地2000万平米，目前入住商业建筑面积达到260万平米，预计就业人数将达到73200人，商家规模达到18266家。规划工业园用地面积446万平米，建成面积28万平方米，目前进驻上规模企业达25家，预计建成后将入住规模企业过63家。规划新型商住用地600万平米，目前新建成52万平米，入住户数可达4897。.据政府相关资料，2011年常住人口目前已达70000余人。注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量方案内容新洋经济区概况项目指标统计项目探讨项目总体定位祺盛商业观点祺盛研究服务内容注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量项目指标一级分二级分业态建筑面积类类金融通信服务5248物流商贸行政事业服务中心公共服务平台19002高尚酒店式公办公居住公寓类28656寓社区配套超市9273购物类商业精品商业中心9966风情美食9330国外特色餐饮3693餐饮休闲商业业态咖啡厅茶吧3618红酒屋啤酒吧2721休闲娱乐中心2020健身休闲休闲健身俱乐6030部商务谈判高尚商务会所5165注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量项目指标归类精品商业超市10%9%金融通信购物5%风情美食公共服务18%9%24%商务会所5%异域餐饮酒吧4%3%归类餐饮12%商务类公共服务8%18%酒店式公寓26%娱乐休闲类休闲健身休闲娱乐咖啡茶吧10%6%2%3%公寓28%注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量项目指标排序No.1No.2No.3No.4No.5No.6公寓类公共服务购物餐饮类娱乐休闲商务类3500030000286562425025000192392000015000130231077110000878350000公寓公共服务购物餐饮娱乐休闲类商务类6000051816500004000028656300002425020000100000商业类公寓公共服务注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量方案内容新洋经济区概况项目指标统计项目探讨项目总体定位祺盛商业观点祺盛研究服务内容注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量项目探讨－价值实现物业大类酒店式公寓公共服务商业类目标客户差异性客户行政金融单位雷同投资客举措赢利模式？赢利模式？客源争抢？注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量论题一：酒店式公寓专业客户关注点：◆返租或委托经营的合同对象是谁？◆投资回报预期如何？◆有没有严格的约束产权人行为的条款？◆经营管理公司的品牌服务质量如何？◆有合适的退出机制吗？经营着眼点：◆交通与区位重要性；◆酒店物业管理公司引进与生活配套完备；◆目标客户源存量评估；◆公寓和酒店的选择；注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量论题二：商业类物业◆业态体量的暂时性超前问题？◆业态定位的辐射半径问题？◆区域配套与外延辐射搭配问题？注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量方案内容新洋经济区概况项目指标统计项目探讨项目总体定位祺盛商业观点祺盛研究服务内容注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量(一)都市级商业中心1.区位特征：位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区。　　2.功能特征：行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚。　　3.商业特征：商业网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强。大城市的商业营业面积一般为30万平方米左右；小城市商业面积更大，包括辐射周边的郊县、乡镇等。　　4.客流特征：交通方便，客流量大，面向整个城市的消费人群；与旅游、商务等结合的商圈市外、海外来消费人口占50%以上，如王府井大街。　　5.业态特征：业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。注：此文件是严格保密的中国商业地产精英力量　(二)区域级商业中心　　1.区位特征：位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。　　2.功能特征：功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。　　3.商业特征：网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业面积为10万平方米左右，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。　　4.客流特征：服务人口为20万人左右。　注：此文件是严格保密的中国商业地产