[键入文字]惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告二〇〇九年十月二十八日[键入文字]目录惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告..............................11、项目分析.................................................................................................21．地块经济指标分析.........................................................................22．地块四至分析.................................................................................33．SWOT分析.....................................................................................44．地块价值分析.................................................................................52、宏观经济对项目的影响分析...............................................................101．宏观经济发展趋势.......................................................................102．房地产市场分析...........................................................................103．惠东县经济走势（生产总值走势、五大基地建设）..............114．惠东县固定资产投资...................................................................123、惠东房地产概况...................................................................................131．惠东市场情况...............................................................................132．华侨城在售项目分析...................................................................163．华侨城在售项目户型总配比.......................................................164．2010年入市项目分析..................................................................185．市场综述.......................................................................................194、项目入市时间预测及建议...................................................................201．入市时间建议.........................................................................202．工程方面建议...............................................................................203．营销方面建议...............................................................................21本报告目的主要是：?对项目地块进行价值分析，推导出该地块的产品定位；?对目前市场宏观经济的分析与目前在售项目的销售来推算本项目的入市时间。1、项目分析1．地块经济指标分析?项目位置：项目位于平山华侨城金光沿江边地段?总占地面积：4.5万平米?容积率：2.7?总建筑面积约：12.15万平米由容积率可知，该地块可作为多层加小高层用地，产品形态较为丰富。2．地块四至分析东北：金光居委，为村民自建房，视线较开阔，但环境相对较差西北：西枝江流域，无遮挡，拥有优质景观资源NEWS西南：菜地和金光村，视线开阔，但景观不优西南：嘉洲花园及怡景湾花园美3．SWOT分析?地段优势?本地段位于华侨城片区规划内，随着片区的成熟，区域价值会得到提升；?临近西枝江，便于后期的景观营造；?北部地块视线较开阔。?地段劣势?地块周边购物、教育、医疗设施等市政配套不齐全；?地段周边为村落，环境相对较差；?地块四周临路，噪音影响相对较大；?机会?周边高端住宅项目林立，对本地块会起到价值的提升；?随着片区的成熟，区域价值会逐渐体现出来；?环城北路的通车，将完善县城交通网络，拉大城市发展骨架，可能带来辖区乡镇的市民来县城置业；?惠东县“五大基地”建设工程，不但提升惠东的经济发展水平，同时扩大住房的需求量；?威胁?华侨城片区及周边片区在售及未来入市项目较多，可能会产生一定的竞争，分流部分客户；?目前经济虽有好转，但对于未来的经济走势不稳定。4．地块价值分析?方案一三房四房②③12①入口三房两房?1号地块是临西枝江，景观面优秀，已确定作为写字楼用地；?2号地块临未来规划的侨盛路和富星规划商业街，由于此地块无外部的景观资源，只能制造内部园林景观并且此地块面积不大，建议规划为围合型布局，增加通透性与楼间距；?把2号地划分为3个小地块，靠商业街地块①噪音影响较大，建议做成两房和三房单位，两房靠外设置，三房靠近园林设置，又考虑到此地块对面为商业楼和嘉州花园，视线有一定遮挡，建议做成东南朝向的小高层，底层做商业裙楼；?②地块前面为写字楼，对此有严重的视线遮挡，而此地块相对较安静，建议做成三房和四房.，三房靠外设置，四房靠园林设置，要求三房和四房的设计都能看到园林景观；?③地块无明显的外部景观，但此位置较安静，视线开阔，也有可能看到西枝江部分景观，建议此地块做成三房和四房，考虑到整个项目的通透性以及旁边地块用途的不确定性，建议不做商业裙楼。?方案二三房四房四房五房4132入口三房两房?1号地块临西枝江，景观面优秀，已确定作为写字楼用地；?2号地块临未来规划的富星规划商业街，噪音影响较大，同时由于其优美的江景资源被1号地建筑物遮挡，无外部的景观资源，只能制造内部景观，建议靠商业街地块做成两房和三房单位，两房靠外设置，三房靠近园林设置，又考虑到此地块对面为商业楼和嘉州花园，视线有一定遮挡，建议做成东南朝向的小高层，底层做商业裙楼；?3号地处于整块地的核心部分，虽然无外部景观，但可以营造内部的园林景观，并且环境安静，东南方向视野开阔，建议设置成东南朝向的四房和五房；?4号地块临规划的金盘路，无外部优美景观，但视线较开阔，建议临路设置成三房和四房，隔路为村庄，人流量不大，建议不做底商设置。2、宏观经济对项目的影响分析1．宏观经济发展趋势经济增长持续回升，经济主体信心趋于恢复据国家统计局初步核算，今年上半年GDP累计增长7.1%，比去年同期低3.3个百分点;二季度当季GDP同比增长7.9%，增速比上季回升1.8个百分点，GDP环比增速比同比增速快一步，及时地反映出经济回暖的势头。2．房地产市场分析?房地产开发完成情况良好，有持续增长趋势2009年前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。?全国商品房销售情况增长迅猛前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。?70个大中城市房屋销售价格指数持续上涨今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。其中，新建住宅价格三季度上涨9%。一、二、三季度全国70大中城市房屋销售价格上涨率10.0%8.2%8.0%6.3%6.0%5.6%4.0%2.0%0.0%一季度二季度三季度3．惠东县经济走势（生产总值走势、五大基地建设）?生产总值走势同比增长10.4%2009年上半年惠东县生产总值实现84.1亿元，同比增长10.4%，与惠城区（10.3%）、惠阳区（10.5%）增幅相近2007年-2009年上半年惠东县总产值（单位：亿）8684.18482.982807875.6767472702007年上半年2008年上半年2009年上半年?五大基地建设可为项目带来潜在客户预计到2012年，惠东县“五大基地”建设将达到500亿元产值，为惠东发展提供强有力的经济支撑，新增就业岗位8.6万个，将会带来庞大的