鞍山万科城10月市场报告报告背景：项目本月开始进行高层产品的客户积累。据案场反映，本月到访客户较低，成交仅5套，客户情况较差。故此次报告主要通过从竞品市场中找出原因，并给予市场建议。报告结构：一、竞品动态情况二、总结分析原因三、阶段性问题汇总四、市场建议一、竞品动态情况绿色智慧城园区规划：现售剩余两栋11层顶的高层产品价格：均价约4300元/平面积区间：40—200平，主力为100~130平两居（热销户型）规模:两栋高层约2万平备注:现在是离项目最近的竞品项目,是成熟的园区,但是所剩的2栋小高层在园区的位置不是很好,客户认可度不是很高。项目现阶段销售的产品为现房，购买即住，以免一年物业费和采暖费的优惠政策来吸引客户，但整体效果不好，来电较差，且本月没有销售（成交客户均为上月交诚意金客户，约30户）。原因多为受到宏观环境的影响，市场开始处于观望态势。永缙学府现售产品：首推4栋高层产品主力面积：109平两居室首推产品现售均价：4300元/平左右推售时间：开盘时间未定推售套数：项目首推278户剩余套数：511户现销售率：现正在接受认购项目本月没有进行优惠活动，通过与售楼员交谈本月到访客户较少，约10组且没有成交。新景世纪城开发商：鞍山新景地房地产开发有限公司项目位置：铁东区新华街、园林路交汇处开盘时间：未定产品类型：写字楼、LOFT、板式高层住宅户型区间：60—176平价格：均价5000~6000元/平。备注:目前本项目在销售的是1,2,4号楼10月份主要以1号楼LOFT结构产品为主项目最新动态：本项目正式开盘的时间大概在明年的3月份，不过目前已经预售.本月已经销售了26套。主要销售的只有1#楼一栋产品。销售价格在5000—6000之间。本项目目前日到访大约在20~30组左右,大约是以路过为主,但是本项目目前一直未开盘也是有客户质疑的,而且原定优惠10平的政策也取消了.由于鞍山的城市面积比较小,有部分喜欢距市中心近的区域,此项目由于这个原因也分流了我们部分的客户恒志新东方规模：占地4.5万平方米，建面22万平方米。产品类型：由多层、高层和小高组成。主力户型：两居室，主力面积区间为70—120平方米。均价：4200元/平方米。销售情况：2008年9月开盘，现未正式销售。目标人群：主要以鞍钢职工为主，老师、医生、老师公务员比例较少。年龄在40—50岁之间，主要给孩子购买。项目评析：项目位置属于城市配套最为齐全地段之一，且外立面为深红色面砖，品质感强。另外现正在认购积累，准备推出房源零散，但主要集中在园区南面第一排。最新动态：据销售人员介绍，新东方目前销售情况不好,上个月卖了20套左右,以往月销售50-60套左右。目前到访量可以,日20组左右,但是成交率低,目前的均价4000-4200元/平米,最近可能要下调价格或出台更有利的优惠政策。目前一次性可以打9.5折,虽然在很大程度上吸引了很多客户,但是成交量上并没有得到很大的提升,一方面也是受了整个房地产行业不景气的影响,很多在在持观望的态度!世纪峰景规模：总占地1万平方米，总建筑面积20万平方米。产品类别：由3栋31层高层组成。主力户型：三居室，面积区间在75—130平方米。均价：均价4000元/平方米。目标人群：主要以鞍钢职工和私营业主，多为自用，投资仅占10%。项目评析：项目底商为家乐福超市，加之其优越的地段，是其主要的卖点。由于近期北方城市受到南方的影响,此项目大额度的折扣极大的打击了整个鞍山市房地产的发展脚步.折扣:最低9折优惠大德金典世家本月推售：本月开始销售20层以上精装修房源，装修标准600元/平。销售均价：5300元/平左右销售套数：约20套左右。二、总结分析原因1.本月各项目销售量剧减1.绿色智慧城本月没有销售，签约客户多为上月认筹客户。2.永缙学府本月到访客户较低约10余组，基本上没有成交。3.恒治新东方自8月份开始成交量开始下降，本月成交17组，与8月份成交46组客户相比，销售情况较差。4.新景世纪城现未正式销售，经过3—4个月的客户积累，现仅26组客户进行了认购。5.大德金典世家本月销售不到10套。6.世纪峰景本月销售不到20套。从以上资料可以看出，各竞品项目本月成交量开始下降。原因多受宏观低迷市场的影响，市场需求开始观望。另外，项目开始进入房产淡季，需求购房欲望也开始下降。2.国家开始救市财政部下发通知，从今年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。同时，央行决定自10月27日起，最低首付款比例调整为20%，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。这一系列政策的出台，降低了购房门槛，扩大购房需求购买力的范围，对楼市回暖起到了一定的促进作用。但救市政策只针对90平以下户型。如首付20%契税下调、印花税减免等为需求减少一定的购房负担。由此也可以看出，国家在进行宏观调控刺激楼市的同时，对楼市户型结构的发展趋向仍然进行约束。而本案高层产品均为90平以上户型，国家救市政策对本案高层产品没有任何意义。3.竞品位置主要分布两个区域从地理位置来看，竞品在售项目主要分布两个区域，其一为市区中心，另一区域为高新区。其中恒治新东方、新景世纪城、大德金典世家和世纪峰景属于市中心区域；东山林语、绿色智慧城、永缙学府及本案属于高新区区域。万科城东山林语绿色智慧城永缙学府市区竞品项目，周边配套齐全、交通便利，与高新区相比较为繁华；高新区内，竞品项目较为集中在科技广场附近，周边配套相对齐全。而本案虽地处高新区，但位置相对较为偏远，周边山地环绕，生活配套还未形成，交通车辆还未开通，出行不便，对产品销售产生了一定困难。（如上图所示）4.大部分竞品项目不具备现房销售条件绿色智慧城在售产品已经完工，产品形式已经完全体现，具备了现房销售条件，加之其成熟的园区氛围，从而取得市场需求的信任，对其自身销售起到了一定的积极作用。它是竞品中唯一达到现房销售条件的项目。本案高层产品现阶段不具备现房销售条件，所设样板间在售楼处2楼。样板间是项目实景展现前给予客户的产品展示，客户通过体验能直接从中得知产品的优劣势，是促进销售的手段之一。之前示范区的开放间接的体现了高层产品与整体项目融合的西班牙风情的生活氛围，但因样板间所处位置较低，视野较受局限，使其自身产品的山景优势没有得到显现。5.楼层越高，销售速度约缓慢经调研可知，大部分项目高层产品现阶段在售和剩余房源均在高层上半部分。而下半部分房源已经基本销售完毕。具体如下——1.世纪峰景本月推出48套房源进行9折的促销活动，房源位置均处于高层上半部分。2.大德金典世家现售及剩余房源均在14层以上。3.恒治新东方现阶段在售产品中，剩余房源多为12层以上。现阶段鞍山市场供应主要以高层产品供应为主，其它产品形式稀缺，在未来客户对高层的抗性可以转化。但现阶段从各个项目销售情况来看，楼层越高，市场认可度越差。原因多为随楼层增高而递增的价格，以及对后期物业服务及电梯品质的无法保证，从而对未来生活产生不便而担心。因此可以看出，现阶段市场对高层产品的抗性仍在延续，对本案高层产品的销售也产生了一定的困难。三、阶段性问题汇总1.宏观环境波及鞍山市场，呈现观望态势2.救市政策倾向90平以下，对本案产品无正面作用阶段性问题汇总3.本案位置较偏，交通不便，对销售产生不利影响4.本案高层产品优势没有通过样板间完全体现5.高层抗性现阶段仍在延续四、市场建议问题一：宏观环境波及鞍山市场，呈现观望态势问题二：救市政策倾向90平以下，对本案产品无正面作用市场建议：建议对本案产品进行其它的优惠活动来弥补救市政策的倾斜，从而达到吸引客户的目的。问题三：本案位置较偏，交通不便，对销售产生不利影响市场建议：建议开通由项目到市区内的“万科城业主大巴”及市内看房车，来暂时弥补现阶段地处偏远、交通不便等劣势问题四：本案高层产品优势没有通过样板间完全体现市场建议：建议在10层以上开设样板间，让西班牙风情与山景视野等产品优势得到完全体现。问题五：高层抗性现阶段仍在延续市场建议：建议通过一些列渠道进行对万科物业服务及自身的建筑质量的宣传，来取得消费者的信任。如体验式的SP活动及媒体宣传等。另外，针对高楼层的房源价格进行适当调整，缓解消费者对楼层越高价格越贵的抗性。ThankYou