长江置业中州路项目三期开发思路盛世机构郑州盛世房地产营销策划有限公司郑州精工盛世广告有限公司目录□盛世机构简介□周口商业市场综合分析□项目立地条件ＳＷＯＴ分析□商业地产规划成功要素分析□项目三期开发思路□项目基础策略思考周口市商业市场综合分析1、经济环境的分析　　2006年市场贸易继续保持繁荣发展态势。1—4月份，全市社会消费品零售总额完成74亿元，同比增长14．9％。其中，城市市场完成零售额16．3亿元，同比增长14．9％；县完成25．3亿元，增长19．0％；县以下完成32．4亿元，同比增长11．8％。住宿餐饮业增幅高于批发零售业。住宿和餐饮业完成13．5亿元，同比增长16．3％；批发零售业完成59．2亿元，同比增长14．8％。周口市商业市场综合分析2、城市现有商业状况　　我市市区现有市场28个，规模宾馆21个，大型浴池16个，另有人民商场、百货大楼、荷花市场等大型商业设施。但是，这些商业设施分布不均匀，南重北轻，大多沿街布置，分布散乱，配套设施不完善。周口市商业市场综合分析３、商业发展规划　　规划在现有商业设施的基础上逐步完善商业服务体系，形成市级、区级、居住区级三级结构体系，更加方便市民购物消费。周口市商业市场综合分析　　市级商业中心：一处为七一路、八一路、中州路、交通路之间及附近区域，主要安排大型的百货商场、金融贸易大厦、各类中高档专业性商场、中高档宾馆等，塑造该地区的全市商业中心形象；一处为八一路、建设路、大庆路、北环路之间的区域，该区域以中原商贸城为基础，形成以商品批发、零售、周转为主的区域性商贸流通中心。周口市商业市场综合分析　　区级商业中心：一处位于东行政中心，一处位于川东工业基地办公区，主要安排为该区服务的综合及专业商场、银行、宾馆等设施。　　居住区级商业中心：主要是以本社区居民为服务对象的各类市场、银行、餐馆等服务设施，规划设立8处。周口市商业市场综合分析４、重点个案分析１）万顺达商厦项目地址：五一路与七一路交叉口开发商：周口市万顺达房地产开发有限公司建筑设计：郑州匠人规划研究院商场管理：暂无项目定位：集购物、休闲、娱乐、商务为　　　　　一体的产权式商厦商业经营理念：韩国阪神百货经营理念周口市商业市场综合分析　　项目简介：　　该项目位于七一路与五一路的黄金交叉口，地下一层，地上九层，是目前周口建筑规模最大的商厦，总建面大27000平方。其中，一层流行名品馆、二层少女休闲馆、三层名媛新贵馆、四层绅士名品馆、五层创意生活馆、六层文化娱乐馆、七至九层商务写字楼　　首推“一站式”经营方式　　引进国内外流行品牌百货，时尚名品，提高项目价值整个项目分层分区经营，优势互补，资源共享周口首个配备观光电梯的商场　　其他：　　该项目完工时间：预计在06年10月底完工。　　该项目开工时间：预计在07年元月一日开业周口市商业市场综合分析２）中原国际商贸城项目地址；大庆路建设路交叉口开发商：周口市天华置业有限公司经营管理：周口天华物业管理公司项目定位：首创“一站式”多元化商业社区周口市商业市场综合分析　　项目简介：　　该项目总占地2000亩，分三期四阶段开发，其中一期一阶段开发占地273亩，建面13.2万方，39幢框架式两层商业楼　　该项目分为六种经营模式：直接经营、投资经营、委托经营、租赁经营、主题经营、虚拟经营等项目立地条件ＳＷＯＴ分析优势?本案位于周口市中心位置，正处于人民商场与百货大楼之间?周边商业气氛较浓、人气旺?本项目已被列入政府形象工程劣势?周口市区市场上商用物业供应量较大，客源分流严重?该案周围商业面貌较差，地摊、街铺与商场并存，导致商业形象不高?一期项目的住宅立面形象问题，会影响本案销售去化?项目前期规划布局及项目市场定位没有通盘考虑,增加后期开发难度项目立地条件ＳＷＯＴ分析机会点?国家宏观政策的轮番出台，对商用物业整体影响不大?地块规整，易通盘进行规划?市场上商用物业同质化严重，易走市场空白威胁点?因地块过于狭长，三期规划灵活性不够?政策调控频繁量化出台，限制了对房地产投资,对于商业地产的销售工作影响很大?市场商业地产供应量很大,且价格参差不齐,会影响销售速度及价位项目市场总体定位　　　　　　　周口周口时尚生活时尚生活中心中心　　　在商业国际化的进程中，市中心商圈的商务活动日益繁重，对于公务应酬点的要求亦同时迈向国际化。本项目可充分利用位于周口市商业中心的地理优势，提供一个环境优美，交通便利，集精品百货、家电、时尚购物、餐饮、娱乐等功能为一体的时尚生活中心，提供最具个性化的时尚生活体验和感受，成为周口市引领时尚潮流的消费乐园！商业地产成功要素分析　　商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是所必须关心的问题。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。　　欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。商业地产成功要素分析一、遵循商业量化原则?商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。商业地产成功要素分析二、满足需求而非创造需求?商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。商业地产成功要素分析三、体现实施的可行性?合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。商业地产成功要素分析四、奠定高质量招商的基础?合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。商业地产成功要素分析五、确保持续稳定经营的实现?综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。商业地产成功要素分析六、保证投资回报的安全性?只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。项目三期开发思路核心理念选择通达适宜共荣的可生长商业区项目三期开发思路　　　本商业区的设计应充分考虑地块周边现状对本地块的影响,做到交通顺畅通达,经济技术条件适宜,能够带动本地块内其它商业共同繁荣,使本商业区成为周口一个可生长的典范型商业区。项目三期开发思路核心理念选择：可生长　　“可生长”，就是把商业区建设成为真正适宜居民消费的商业区，并让商业区业主及消费者充分感觉到商业区的发展潜力及良好前景.项目三期开发思路现有商业区存在的问题■???缺乏可持续发展的活性度由于步行街的建设未对过去商业街的业态格局进行根本的变革，只是在原有基础上进行简单的改造，因而限制了步行街这一独特的复合贩卖形状的综合绩效。无法形成强大的竞争优势.项目三期开发思路现有商业区存在的问题■???步行街街面功效的弱化?步行街的街面规划设计无法消除消费者对原有商业街道路的思维定势，因而影响了步行街街面对消费者消费时间的滞留和集客功效。项目三期开发思路现有商业区存在的问题■???空间序列和尺度与消费者心理行为的差异缺乏丰富的空间序列和宜人的尺度项目三期开发思路■???交通系统滞后动静态交通系统是保证步行街有效运作的生命线，而目前步行街在这方面明显滞后。项目三期开发思路消费需求向多方位延伸现代人的生活消费已由单纯购物转向多元、综合的社会活动。当物质需求逐步得到满足时，人们的欲求向多方位延伸，形成综合消费方式。除了购物，人们越来越注重购物环境、心情、社会关系的建立、信息交流等“精神消费”。消费者对商业业态趋向多