南山公馆地营销执行案产服务,专注为您目录第一部分我们的目标地产第二部分项目分析服务第三部分营销操作,专注为您第一部分我们的目标目标一：收入增加□抢占市场先机，快速回笼资金□实现项目目标销售均价，提高收益地产服目标二：品牌提升务□通过“以深带惠”及颁奖仪式的联动推广，打造一个里程碑型的明星,项目，提升南山公馆及海东置业的知名度、美誉度专注为目标三：城市标杆您□通过一期项目高品质、稀缺物业形象塑造，打造项目成为城市山居豪宅、城市标杆。第二部分项目分析项目分析核心卖点地产项目定位服务客户定位及分析,专注为您项目核心卖点良好的产品规划与产品创新不可复制的山景资源地产服务,专注为您项目定位案名：地南山公馆产服务,形象定位：形象定位：专注为值得仰望的高度您一城山色一生私享客户定位游离客户群体分类(%)16%、惠州周边直属县市（非主城5%5%区），此类客户占5%。（本地客5%4%游离客户户）3%10%2、惠州周边（非深圳）城市、港2%地地1%澳人士两类，此类客户占5%；0%惠州周边（非深圳）城市惠州直属县市产产（外销客户）、港澳人士重要客户系列15%5%服服20-30%务务核心客户重要客户：惠州惠城区江北、河南岸等片区、城区（惠阳、大亚湾）企业中,,20—60-70%高级管理人员、企事业单位人士、公务员、自由职业者等；此类客户占专专30%的比例。（本地客户）注注1、项目片区与邻近产业群：”鹅岭南—仲恺—陈为为核心客户群体分类(%)江”产业集中地带近800家企业中高层管理者；鹅岭40%您您本地政府公务员、企事业单位人士；tcl、嘉士伯等35%35%周边企业单位中高层管理者、职员，此三类类客户群30%占30—35%（本地客户）20%2、深圳惠州异地置业群体，此类客户群体占30—35%。（特别说明：惠州一线楼盘超过30为深圳客10%0%户群体。（外销客户）项目片区与邻近产业群深圳异地置业群体系列135%35%说明：本项目客户群体以惠州本地为主，占六成半，外销客户比例约占三成半。一期目标客户分析?主要特征?消费心理–关心国家大事，关心政治、经济形势；–关注品质，对价格不是很敏感；–交际广泛、见识广博；–有相对固定的消费品牌；地–追逐时尚，注重形象，关注生活品质；–公共活动频繁；产–家庭人数三口以上为主，大部分有私家车或公–个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；服司专车；–注重地位的表现；务–大部分受过高等教育；–对未来发展有很好期望。,–敢于创新、善于学习新知识、新观念；专–投资意识强。?信息渠道注–报纸：主要为新闻类、财经类和专业类报纸；为–您电视：新闻类；–杂志：时尚杂志、免费速递杂志；–亲友间信息传递；–户外媒体。第三部分营销执行策略?阶段营销策略概述推广阶段?营销要点?营销阶段划分与销售进度安排地?媒体组合策略概述产媒体组合策略?阶段推广策略服?阶段营销活动推广总纲务营销活动策略营销策略概述?阶段营销活动推广思路,专?销售阶段内容销售阶段内容注?销售阶段准备工作为您价格表制定与销控?价格策略宣传推广费用预算?宣传推广费用预算附件?阶段工作安排?开盘前推广费用预算表营销策略概述地——　以高端产品的形象冲击市场，建立市场高度，引起市场轰动，强势推广产服1.媒体组合策略：以户外广告为主，报纸、电视等媒体配合。务2.区域拓展策略：内外联动推广。对外紧抓深圳市场，对内惠城区、陈江等区域同步进行。,专3.营销活动策略：“深惠生活一体化论坛”、“产品发布会”、“开盘活动”等。注4.定向推广策略：对深圳采用网络、特报看楼车、短信以及众厦会等策略；对惠城区、陈江等区域采用短为信、DM、夹报、与劳动部门/区域企业协会等联合进行小众推广。您5.现场包装策略：员工形象、围墙、售楼处、样板房、公共空间、看楼通道、园林等区域的包装。第三部分营销执行策略?阶段营销策略概述推广阶段?营销要点?营销阶段划分与销售进度安排地?媒体组合策略概述产媒体组合策略?阶段推广策略服?阶段营销活动推广总纲务营销活动策略营销策略概述?阶段营销活动推广思路,专?销售阶段内容销售阶段内容注?销售阶段准备工作为您价格表制定与销控?价格策略宣传推广费用预算?宣传推广费用预算附件?阶段工作安排?开盘前推广费用预算表阶段营销策略概述?1、认筹阶段：以形象推广为主，诚意客户以交纳诚意金，签定VIP申请表的形式达到认筹目的，同时辅以有效的宣传推广手段，逐步树立产品形象，推出产品主题。在售楼处使用后，举办进行营销活动形成市场热点，持续认筹活动。前期通过宣传推广在市场上建立高品质豪宅的地产品形象，树立产品主题高度。产?2、开盘阶段：以高端形象入市，树立市场高度带动楼盘的全面销售，同时形成供不应求的局服面。务,?3、持销阶段：以营销活动配合产品分项卖点的宣传进行现场情景销售，推出最优质户型，有针对性的补充剩余单位。专注?4、尾盘阶段：消化剩余单位。为您营销要点2006年2007年10月11月12月2月3月4月6月圣诞节元旦节春节元霄节地预热期认筹期开盘阶段持销期尾盘期产要点要点要点要点服?前期认购及意向客户维护1.开盘系列活1.系列主题营销活1.产品卖点系列展示务?媒体宣传推广策略与主题确定动开展动开展2.项目品质生活情景展示,?宣传资料与物料（如户型手册、模2.后续营销活2.产品卖点系列展（部分园林展示）型）等的准备动方案确定并示3.销售策略调整、价格调专?物业管理方案确定、装修设计确定筹备3.项目品质生活情整注、电视广告片设计制作3.项目品质生景展示（部分园林4.现场管理、销售人员培?认筹系列活动开展活情景展示/展示）训为?开盘系列活动、客户解筹、价格、部分园林展示4.销售策略调整、您销售策略等方案确定并筹备4.销售策略调价格调整?报纸广告软文与硬性广告准备整、价格调整5.现场管理、销售?现场包装售楼处、看楼通道、样板5.现场管理、人员培训房准备到位销售人员培训6.配合销售开展系?开盘前销售人员确定与培训6.配合销售开列媒体宣传展系列媒体宣传营销阶段划分与销售进度安排预计完成销售率推出户型营销阶段时间（销售内容）按面积计按套数计地2006年11月26日—2006年交诚意金，签申产120%300300认筹阶段1220认筹近套近套服月日请书务,2006年12月23日－2007年推出近60%量达到40%的销开盘阶段约102套累计102套专1月底，约164套售率注为2007年1月底—2007年4月逐步推出余下单达到40%的销售持销阶段约102套累计204套您初位率达到20％的销售尾盘阶段2007年4月初—6月初约49套累计253套率第三部分营销执行策略?阶段营销策略概述推广阶段?营销要点?营销阶段划分与销售进度安排地?媒体组合策略概述产媒体组合策略?阶段推广策略服?阶段营销活动推广总纲务营销活动策略营销策略概述?阶段营销活动推广思路,专?销售阶段内容销售阶段内容注?销售阶段准备工作为您价格表制定与销控?价格策略宣传推广费用预算?宣传推广费用预算?阶段工作安排附件?开盘前推广费用预算表媒体组合策略?以户外广告为主，报纸广告及电视广告等相关媒体配合。?在前期形象导入阶段，充分利用户外广告牌的优点以户外广告牌为主、辅以路旗广告；?在开盘阶段进行全方位的强势宣传，充分发挥户外广告的优势，结合报纸媒体进行软文与硬性广告的宣传，同时以电视地广告、网络广告配合；产?在持销阶段以报纸广告、户外广告配合营销活动为主，其他相关媒体配合。服务–报纸广告：以惠州日报为主流媒体，南方都市报为补充媒体。首次硬性广告出街，使用最佳版位，全版广告。,–户外广告：选择惠城中心区人人乐片区广告牌为主，深惠高速惠州收费站处、惠淡大道广告牌为辅。–电视广告：分形象篇与专题片。形象片在指定电视频道与栏目中播出，专题片在房地产专栏节目中播出，也可放专于售楼处现场播放。电视媒体选择惠州3套黄金时端、专业房地产栏目等。注–其他媒体手段：考虑高档物业的销售主要以老客户的口碑传播为主，配合销售中的老客户营销。为?直邮、短信――针对住宅小区、银行、通讯等大户客户的结算单；如项目片区、陈江、仲凯、东平及江北等您的私营企业主、高级管理人员、公务员、教师、医生等。?专业杂志――世界经理人、高尔夫、汽车导报等；?路旗广告——面向全市、陈江片区的主要交通路线以提高项目知名度.如惠淡大道、鹅岭南路、麦地路等相应路段，形成路段包围圈。?专业协会的楼盘推介――潮汕协会、台商会、高尔夫协会、城市精英等；?客户服务手册――沙龙会刊、物业服务手册、导购手册等小众传播的宣传手段。阶段媒体发布策略?认筹阶段：–时间：2006年11月26日至2006年12月23日（开盘前）–广告计划安排：户外广告牌、路旗广告为主。报纸广告在售楼处开放至开盘前以每周一次硬性广告，一次软文的频率发布，以整版为主。开盘前一周电视广告以黄金时间集中播放。地–广告主题：形象宣传为主。产?开盘阶段：服–时间：2006年12月至2007年1月底务–广告计划安排：报纸广告、户外广告牌、车身广告、路旗广告为主为主。报纸广告以每2周1次硬,性广告，每周1软文，软文与硬广间隔推广。以整版为主。专?持销阶段：注–时间：2007年1月底至2007年4月初为–广告计划安排：开盘后两周以每两周一次硬性广告，配一软文，以半版为主。具体根据销售的情况您而定。?尾盘阶段　–时间：2007年4月初至销售完毕–广告计划安排：具体根据销售的情况而定阶段推广主题?1、推广总统筹深惠生活一体化，购房群潮涌惠州↓21世纪，政府主持惠州全新规划蓝图，千载难逢的投资置业机遇地↓产惠州、深圳、广州共同铸就“黄金三角”服↓务南山公馆在这历史的宏伟史诗中脱颖而出，缔造惠州山居珍品典藏大宅,