谨呈正中置业集团风临美丽湾市场分析及下阶段策略汇报市场分析项目分析问题及策略选择营销节奏本报告是严格保密的。市场分析宏观市场CPICPI持持续续走高，通走高，通货货膨膨胀压胀压力力2月份CPI：8.7%3月份CPI：8.3%本报告是严格保密的。市场分析宏观市场国家统计局局长谢伏瞻：当前中国出现了一些值得注意?““双双防”仍防”仍将将是是调调控控的新情况和新问题，主要是存在经济增长由偏快转为过主要目的主要目的热、价格由结构性上涨转为全面通胀的风险，目前仍需要坚持“双防”的调控手段。《求是》?从紧从紧的的货币货币政策仍政策仍将继续实将继续实行行中国人民银行：4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是央行年内第3次上调存款准备金率。两年来，我国已连续13次上调法定存款准备金率，已经达到16%。中国人民银行行长周小川：自去年连续6次加息以来，市场仍有提升利率的空间，以控制1996年以来最高的通货膨胀率。未来仍会以利率、存款准备金率及公开市场操作等方式，来实行从紧的货币政策本报告是严格保密的。市场分析宏观市场?CPI持续走高，通货膨胀压力大?“双防”仍将是调控主要目的?从紧的货币政策仍将继续实行本报告是严格保密的。市场分析东莞市场三波下降，三波下降，70~8070~80折成折成为为市市场场主流，每波下降都伴主流，每波下降都伴随随着一次市着一次市场场放量放量第一波：以金色华庭为代表中低端楼盘价格大幅下降（70折）三以万科运河东1号、景湖湾畔为代表的特价单位（85-95折）波除少量特价单位外，大部分维持观望状态下第二波：以万科运河东1号为代表的中高端楼盘价格大幅下降降70折团购引爆东莞市场，城区中端大盘全线跟进代表项目：丰泰城、景湖湾畔、景湖名郡、塞纳河畔、景湖春晓、联华花园城、阳光海岸悦湾第三波：以天骄峰景为代表的高端盘价格大幅下降（70折起，整体80折）其他代表：东骏豪苑、万科高尔夫花园本报告是严格保密的。将进一步挤压中端楼盘的市场空间，新一轮价格调整启动市场分析东莞市场降价效果降价效果随时间随时间逐步逐步减减弱弱12.29号以团购的万科运河东号近期销售情况分析7000500名义七折销售，人6000600043056003905500570057005542400气聚升，当天售罄500052004000289300，此后每周的团购30002101792002000159小批量推售，无论10010005462527835464428上门量还是成交量0171288454536250均逐渐大幅下降2.12-2.172.182.293.073.143.203.28成交套数成交价格上门进线2.28号丰泰城大丰泰城销售情况分析8000500幅降价，当天成750065006500391400交100套，此后60003615200550053272964500300每周小批量推售40002704450200，无论上门量还15614120001211008170723842365755是成交量均逐渐0683510221009511270大幅下降9.0311.1112.082.273.033.103.172.24本报告是严格保密的。成交套数成交价格上门进线市场分析东莞市场降价效果逐步降价效果逐步减减弱，每波降价的弱，每波降价的领头楼盘领头楼盘受益最多受益最多3月东莞日成交量走向图从网上的日成交量变化可以发现：月180162160139137134134初的降价带来成交140128121121112量的放大，但随市1201051059893949298981008786777876场降价楼盘的增多807373595658，客户对降价的敏6046364025感性逐步降低，从182121172120149121191015141015151120627548前面各楼盘的上门0-1-2-3-4-5-6-7-8-9012345678901234567333333333-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-2-2-2-2-2-2-2-2量、成交量逐步萎333333333333333333缩可以得到印证；系列1系列22天移动平均(系列1)数据来源：数据来自东莞房地产公众信息网，世联分析整理注：签约数据与实际成交存在一定的滞后性本报告是严格保密的。市场分析东莞市场?市场经历三波下降，现为第三波开始阶段?降价效果随时间逐步减弱?降价效果逐步减弱，每波降价的领头楼盘受益最多本报告是严格保密的。市场分析万江市场新新开盘开盘价格下降幅度价格下降幅度较较大，成交量大，成交量较较平淡，出平淡，出现现万江客万江客户户流失流失趋势趋势阳光海岸·悦湾：?4月5日开盘，均价4800元/平米（4180元/平米起）?4月12日，降均价至4500元/平米（3950元/平米起）再推新?9天（4.5-4.13）共销售约70套。?成交客户主要来自于高埗、洪梅、望牛墩、中堂、道滘等万江周边镇区，万江客户比例比较低理想0769?4月8日，开始认筹，计划推售约150套，?价格：对外释放有4500元/平米的房子，4800元/平米就能买到七八楼的。?截至4月13日，认筹83个。?计划开盘4月本报告是严格保密的。19日，因市场变动，临时决定推迟一周。市场分析万江市场万江片万江片区区市市场场供供应应量量约约40004000套，且同套，且同质质化化严严重，重，竞争竞争激烈激烈项目产品数量理想0769100－120平米900套盛世华南100平米两房，120平米三房100套阳光海岸悦湾90－150平米二至四房1000套水印长堤江湖124－156平米三房，251四房350套香堤水岸70－140平米二、三房一期300套滨江公馆90－150平米三房、四房500套风临美丽湾80－130平米二至四房800套本报告是严格保密的。市场分析万江市场周周边边市市场场供供应应充足，价格下降，充足，价格下降，维护维护片片区区客客户难户难度加大度加大风临美丽湾西城楼大街塞纳河畔围仔项目孚泰南坑项目合正项目万科运河东1号江南又一城景湖湾畔本报告是严格保密的。市场分析万江市场?供应量大，竞争激烈，白热化?周边市场楼盘供应充足，价格下降，市场壁垒被打破，形成直接竞争，造成万江客户流失本报告是严格保密的。市场分析项目分析问题及策略选择营销节奏本报告是严格保密的。项目分析货量统计后后续货续货量大，量大，销销售售任任务务重重楼16号15已售：588套楼号19A、B地块剩余货量已推未销售164套未推售239套10号楼4C地块待推售388套未售合计：791套未推售楼栋本报告是严格保密的。项目分析近期销售小结新政后，新政后，尤尤其是其是0808年后，上年后，上门门量和成量和成单单率均率均维维持在持在较较低的水平低的水平4.1-4.152008.32008.22008.12007.122007.11上门量98297137158236300成交量716792924成单率7.1%5.4%5.1%5.6%12%8%主要事件特价单位特价单位特价单位入户逼定本报告是严格保密的。项目分析近期销售小结特价特价单单位位对对成交成交促促进进作作用用有有限限?特价单位均为楼层差、朝向差的单位，客户接受度低特价单位均价5400元/平方米特价单位外整体均价6500元/平米（万科运河东1号（莞城中心区）整体均价5500元/平米，景湖湾畔整体（南城步行街）均价5300元/平米，景湖春晓（南城中心区）整体均价5100元/平米，万科高尔夫花园（东城东）带1280元/平米精装修5500元/平米）相相比比较较市市区区降价降价楼盘楼盘，比价，比价关关系反系反置，置，不具不具性价比性价比优势优势本报告是严格保密的。项目分析近期销售小结新政后，新政后，尤尤其是其是0808年后，上年后，上门门量和成量和成单单率均率均维维持在持在较较低的水平低的水平4.1-4.152008.32008.22008.12007.122007.11上门量98297137158236300成交量716792924成单率7.1%5.4%5.1%5.6%12%8%主要事特价单位特价单位特价单位入户逼定件本报告是严格保密的。项目分析近期销售小结客客户户群群体及体及来来源源发发生生重要重要改改变变，万江客，万江客户户流失，客流失，客户对户对价格敏感价格敏感?客户群的变化公司白领职员的比例提高较大，私营企业主及个体户比例降低。客户群对价格的敏感度降低?客户来源地的变化万江客户比例降低，周边镇区客户比重增加，价格成为客户流向的主要标杆，价格导致了市场边界的变动本报告是严格保密的。市场分析项目分析问题及策略选择营销节奏本报告是严格保密的。问题问题?宏观形势严峻，从紧的货币政策短期内不会放松?东莞市场正在开始第三波下降?万江市场供应量大，将远大于市场消化能力?项目后期供应量大，销售任务重问题问题：：形形势严势严峻峻，，如何突如何突围围？？本报告是严格保密的。策略突围路径抓抓住住第三波价格第三波价格调调整机整机会会，，抢抢占先占先机，成机，成功功起起势势，，确立确立万江市万江市场领导场领导者地者地位位路径一：路径二：路径三：完善品质，不调整价封盘，完善品质，择调整价格，同时完善格，部分特价机再售品质本报告是严格保密的。策略路径一：完善品质，不调整价格，部分特价月月销销售量：售量：10-2010-20套套剩余剩余单单位位销销售售时间时间：：40-8040-80个个月（月（3.5-6.53.5-6.5年）年）难点：?地段、规划已定，不可能大规模改变?不具备性价比优势?自住客户数量有限，且对价格敏感，难以保证有效上门本报告是严格保密的。策略路径