新城开发模式研究及案例14／6／214／6／2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2008.10.10[关键字]：?新城开发模式[简介]：?新城是位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。本文给出了新城发展的六大模式，并举出了相应案例。本报告是严格保密的。2关于“新城”（NEWTOWN）的论述?新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。?成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。?新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany本报告是严格保密的。3依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式国际案例?Letchworth田园新城（英国，伦敦）?WelwynGardenCity（英国，伦敦）?PortSunlight（英国，利物浦）产业新城?筑波科学城（日本，筑波）?Radburn（美国，纽约）边缘新城?Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）新城发展模式?千里新城（日本，大阪）TOD新城?多摩新镇（日本，东京都）?沙田新市镇（中国，香港）副中心新城?东京临海副中心新城（日本，东京）?拉德芳斯副中心（法国，巴黎）行政中心新城?Canberra（澳洲，堪培拉）资料来源：文献检索、世联分析?Brasilia（巴西，巴西利亚）本报告是严格保密的。4目录?田园新城?边缘新城?TOD新城?产业新城?副中心新城?行政中心新城本报告是严格保密的。5田园新城是指以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城?田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普遍的住房条件恶劣。?新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（NewTownDevelopmentCorporation）统一规划和实施开发的。?政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。?新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。?新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利。?新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。?田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；MiltonKeynes等。本报告是严格保密的。6三代田园新城第一代新城Phase1(1949-1950)第二代新城(1955-1966)第三代新城(1967-1980)?规模比第e二代新城大特征?规模较小?规模比第一代新城大?设施配套进一步完善，?建筑密度较高?建筑密度较低，居住平独立性强，不仅仅作为均密度为75人/公顷?更多注重城市景观设计中心城郊外的居住区??功能分区不明显住宅按邻里单位进行建?预留了大量土地，为今设，各个邻里有各自的?淡化了邻里概念后城市产业结构转型和中心，并有大片绿地相?综合考虑了地区经济发可持续发展提供了空间隔展问题，把新城作为地上的保障?居住区和工业区等功能区经济的增长点分区较明显?应对私人小汽车的增长?道路网一般由环路和放，道路交通处理较为复射性道路结合组成杂缺点?密度太低，建筑分散，?过分依赖新城中心区，缺少城市生活氛围使新城未来的拓展变得?人口规模偏小，公共设非常困难施配套不足或运营困难代表城市?Stevenege?Cumbernauld?Milton．Keynes本报告是严格保密的。7第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage?位置和规模:–位于伦敦以北48.2公里，靠近高速公路，在3个主要机场的近距离范围内–规划建成25平方公里，人口6万48.2km，有6个邻里居住区的新城?特点：–住宅布局上采用人车分流的原则伦敦–设计新城中心及英国第一条步行街区，营造良好的公共活动氛围–密度低，住宅设计多为带有私家花园的独立式住宅–住宅按邻里单位设置，各个邻里之间间隔大片绿地–功能分区明显，工业区主要布置在城西，与生活区有铁路相隔本报告是严格保密的。8斯蒂文乃齐出现的五大问题问题1新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度依赖私人汽车。问题2由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。问题3新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利迁入新城。问题4中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整体效能不能得到充分的发挥。问题5交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。本报告是严格保密的。9第三代新城的典型：密尔顿?凯恩斯MiltonKeynes?位置和规模:–位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰分别为1小时和1小时50分的汽车车程，临近牛津和剑桥。–规划建成88.8平方公里，人口25万?特点：–引入网格道路布局模式，并且主要道路系统在地面层上，设有多层次的立体交叉点–注重景观设计，新城公园用地占了总用地的20%，并设计了成线性型的公园。–采用就业岗位分散的模式，给人们提供了较多的选择余地。–提供良好的社会服务促进了早期居民和公司的迁入–土地使用上预留待发展用地，能够随发展、需求的变化灵活调整。本报告是严格保密的。10密尔顿?凯恩斯出现的三大问题1问题总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低密度化。问题2新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获利远远小于应得的收入。问题3新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训本报告是严格保密的。11田园新城模式的成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用?:?立法和政立法和政策策的的支支持持:为为吸引吸引伦伦敦的居敦的居民前往民前往新城新城,,英英国国政府政府制制定了一系定了一系列列减税减税和和补贴补贴的的优优惠惠政政策策。。并并制制定了定了??住宅、城住宅、城镇规划镇规划法法??，，??新城法新城法??，，??城城乡开发乡开发法法??等等大力等等大力支支持新城的建持新城的建设设。。?:?政府部政府部门门的主的主导导作用作用:在新城地址的在新城地址的选选定和定和规划规划方面，政府方面，政府起起了了决决定性的作用。定性的作用。在新城建在新城建设设的的初期初期，政府，政府为为新城新城开发开发公司提供了大量公司提供了大量资资金以金以支支持持一一些造些造价价很很高但高但短期短期内内也无也无法法带来带来收益收益的的项项目的建目的建设设。。本报告是严格保密的。12目录?田园新城?边缘新城?TOD新城?产业新城?副中心新城?行政中心新城本报告是严格保密的。13边缘新城是随着城市郊区化的发展而形成的人口郊区化制造业郊区化零售业郊区化办公业郊区化阶段（1920-1950年）（1950-1970年）（1970-（80年代以来）划分1980年）?汽车时代的到来使得?出现了产业郊区化热潮?大型购物中心,休闲娱?金融、贸易、保险等郊区开发不再沿铁路，制造业、运输、仓储乐场所在郊区逐渐兴旺生产服务业也出现郊线分布?区化迁移发业等纷纷落户城郊住宅建设从分散型的高?中产阶级和富裕阶层??新兴的高科技科技产展大都市周边大量的产业档住宅转变为中高层公的郊区住宅迅速膨胀,园,工业园等崛起,郊区寓业在郊区蓬勃发展特?征这批人住在郊区，白本地就业趋势加强?城市居民阶层多样化,传统城市中心及其郊天进城上班?以产业为主导的新城开基本实现本地化就业区边缘城市共同构成?大都市郊区涌现大批发掀起了郊区化的另一?大都市周边形成了一些的大都市圈逐步形成以居住为主的卫星城个高潮相对独立，功能完善的新城镇?核汽车的普及和路网的?高速公路体系的发展?市区商业日趋饱和，?信息高速公路的迅猛发,心建设使通勤费用下降?中心城日益高涨的地而城区需求日益旺盛展?驱实际收入增加价,使得郊区的地价极?市中心商业面对来自?新的信息交流方法使得?,动中心城环境恶化严具竞争力新郊区商业的激烈竞争办公单位的选址郊区化重的“城市病”日益突出?中心城劳动力成本逐?追随消费者,人口郊?新型技术产业普遍对地?跟随企业迁到郊区渐提高区化引起零售商业迁移价和环境要求较高?行政政策本报告是严格保密的。14典型案例：哥伦比亚新城?位置和规模：–距离华盛顿中心约48km，距离巴尔的摩4km–占地5600公顷–规划总人口11万人24KM?用地功能组合：–居住、商业服务设施用地为主，绿地高速公路网公园用地占到23%?主要特点：48KM–邻近核心城市，公路交通网发达–新城建设按照邻里单位结构组成–公共配套设施完善–60％以