05.04.1620072007深圳天亿国际商务中心深圳天亿国际商务中心营销策划报告提案营销策划报告提案05.04.16报告思路与结构市场扫描市场扫描客户解读项目分析项目定位营销攻略宏观市场分析４４近期价格分析销售价格200001500014885139551175497711001310310108021000090908818500002005年2005年2005年2006年2006年2006年2006年2006年2007年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度2006年深圳写字楼平均交易价格为9997元/㎡，同比下降了1.6%，呈冲高回落之势。2007年一季度同比上涨26.7%。走势分析２２价格走势?由于中心区超高层写字楼价格的拉动，今年价格将有所攀升;?价格战一触即发,明年可能再次出现冲高回落的态势.中心区现状分析11基本资料占地面积M2建筑面积M2售价（元/M2）销售情况金中环商务大厦7368130151——尚未推出新世界中心5578107917——尚未推出安联大厦5917937301400060%卓越时代广场7295118790——尚未推出国际商会中心81921335951500080%诺德中心4980901511450040%接上表…基本资料占地面积M2建筑面积M2售价（元/M2）销售情况中央商务大厦47194440012000100%国际商会二期55003000011000100%航天大厦55655386411980100%福建兴业银行4703445081100095%以上时代金融中心6000750001150095%以上华融大厦50007000011500未正式推出九州创展大厦3685581181130093%?中高端写字楼出现热销,高端写字楼出现不同程度的滞销;?普通高层写字楼的销售价格在11500-12000元/平米,高端写字楼的销售价格在14000-15000元/平米。竞争环境分析11下阶段项目预计均价竞争面积市场定位项目名称建筑形态推出时间（万/㎡）（万/㎡）中高端江胜公寓2006年底1.2-1.33中高端凤凰公寓、大开间2006年底1.3－1.44.5中高端星河岗夏大开间2006年底1.2-1.34－5高端星河酒店大开间2006年底——4高端荣超经贸大开间2006年中1.4-1.58高端财富大开间2006年初1.4-1.57高端金中环公寓、大开间2006年底1.3-1.47高端新世界大开间2006年底1.57高端卓越时代大开间2006年中——8高端大中华大开间2006年中1.4-1.58.4荣超经贸项目凤凰大厦星河酒店大中华广场金中?环中心区写字楼推出量日益增加，2006年将达到历史顶峰；卓越时代广场?同质化严重，超高层写字楼成为未来主力供应品种。新世界中心?主要竞争对手为：荣超经贸大厦、财富大厦、凤凰大厦和大中华江胜大厦财富大厦。0505年年06年07年08年写字楼营销分析11推广主题项目名称物业类型宣传推广主题九州创展大厦高层写字楼集中品质，完美CBD卓越大厦高层写字楼宽体办公航天大厦高层写字楼中国精神、大国商务安联大厦超高层写字楼活体建筑诺德中心超高层写字楼纯正商务新世界中心超高层写字楼新高度、新标准、新经济国际商会中心超高层写字楼新高度、新旗舰大中华广场超高层写字楼启动全球财富引擎金中环商务大厦超高层写字楼接轨全球放眼天下22推广卖点项目名称物业档次推广卖点九州创展大厦高层写字楼中铁五局的建筑品质卓越大厦高层写字楼宽体办公理念航天大厦高层写字楼无次梁结构、700米阳光中庭安联大厦超高层写字楼活体建筑，健康商务、28个空中花园诺德中心超高层写字楼网络地板、4.2米超高层高新世界中心超高层写字楼SOM设计理念国际商会中心超高层写字楼景观、216米高度大中华广场超高层写字楼写字楼、酒店、公寓的相互配套，双地铁概念金中环商务大厦超高层写字楼中心区、双地铁、会展联体33销售情况总销售现销售平均月目前销售均价项目名称开盘时间面积面积销售面积（元/㎡）安联大厦04/962008㎡24803㎡3100㎡14000诺德中心04/1267000㎡25460㎡5092㎡14500国际商会中心04/398445㎡80725㎡5766㎡15000航天大厦04/937850㎡37850㎡6308㎡12000九州创展04/344800㎡40320㎡3360㎡11300推广主题同质化严重，停留在对项目建筑本身的提炼上;形象差异化及客户的价值共鸣，是解决同质化的最佳出路;深圳中心区写字楼单个项目的平均销售速度约4000~5000㎡/月。报告思路与结构市场扫描客户解读客户解读项目分析项目定位营销攻略11客户定位中心区目前的客户特征为何选择中心区写字楼？?企业发展要求?公司形象提升要求?中心区规划?中心区聚合效应22客户定位中心区目前的客户特征太多的理由让企业动心，但梦想和现实的差距让很多企业对中心区望而却步。33客户定位中心区目前的客户特征价格中心区写字楼的档次决定了他的建造成本，决定了她的价格。区域中心区罗湖片区华强北片区中心西区南山片区目前均价（元/13500120001100090008000㎡）44客户定位中心区目前的客户特征管理费用高额的物业管理费和中央空调费用，决定了公司的运营成本。片区中心区罗湖片区华强北片区中心西区南山片区物业管理费（元/月.10—1710—125—105—85—8㎡）空调费（元/月.8—118—105—1055㎡）55客户定位中心区目前的客户特征重重障碍后，中心区客户是哪些?企业环境良好，发展高度成熟?高速成长朝阳性企业需扩大再生产?与国际化接轨的企业?高利润企业，需要形象支撑66客户定位中心区目前的客户特征经我司对中心区客户的调查，2004年至今中心区写字楼客户比例如下：购买企业类型外向型经济类实业类咨询服务类传媒类金融类科技类其他20%18%15%12%10%5%20%77客户定位中心区目前的客户特征客户年龄段20—25岁25—30岁30—40岁40岁以上9.38%21.88%50.00%18.75%?25－40岁是中心区写字楼主要置业人群，占总人数的72%，他们的知识面广，不仅对传统文化有较深的认识，对现代的新理念也有良好的接受能力，而且教育程度较高。88客户定位中心区目前的客户特征客户学历高中以下中专大专本科硕士硕士以上4%13%33%42%6%2%?大专到本科学历占总比例的87%，他们的发展战略思想相当成熟，对天亿国际商务中心理解深入，关注专业媒体，尤其是现代企业战略的资讯；?购买写字楼行为除了投资者外，主要是企业购买行为，因此客户泛指参与谈判者并拥有决策权的人士。如：董事长、总经理、副总、总经济师等。报告思路与结构市场扫描客户解读项目分析项目分析项目定位营销攻略11区位概况分析位于中心区南区CBD中心轴线东面，本项目位于福田中心区福华路与金田路交汇处的东南角，北面福华路，南靠超高层写字楼财富大厦，西对金中环、大中华，东临岗夏，地理位置十分优越。天亿国际商务中心22交通概况分析完美的交通网络位于福华路和金田路两条城市主要干道的交汇处，地面交通便捷；紧临地铁1号线和4号线双地铁出入口，拥有完美的地铁资源。33景观资源分析新世界中心诺德中心安联大厦江胜大厦凤凰大厦大中华卓越时代金中环本案财富大厦东面：岗夏旧城改造区；南面：财富大厦，会展中心；西面：金中环、大中华；西北：莲花山、市民广场、水晶岛、深南大道。SWOT分析OOTT机会威胁分析?Opportunities?Threats–…–…WTO和CEPA市场供过于求，竞争压力大“9+2”和深港一体化的形成同质化严重，营销难度大深圳国际化城市定位价格战一触即发中心区日渐成熟加息、控制按揭、物业税等宏观政策的影响SWOT应对策略结合双地铁、五星级酒店等“泛配套”，提升档次形象；避开硬件竞争，寻求软性突破；合理控制成本，应对今后价格战；强化6.6米层高，提倡全新办公理念，“泛珠三角经济带”，扩大客户定位范围；加大营销力度，整合客户资源，应对激烈竞争；?优势、机会强化“重点优化，而非全面改善”，根据客户需求有的放矢。?劣势、威胁规避报告思路与结构市场扫描客户解读项目分析项目定位项目定位营销攻略11档次定位物业档次天亿国际商务中心中心高高端市场　　中中端市场低低端市场客户层面　低　　中　　　高项目处于写字楼市场的中高档次“22属性定位CBD·核心商圈超高层高·稀缺性甲级写字楼”33客户定位高端市场中高端市场中端市场中低端市场低端市场购买用途定位自用型客户投资性客户目前中心区85%15%本项目80%20%?中高档次，下半部分小开间，上半部分超高层高，提升投资欲望；?稀缺性产品，可塑性强，提升投资价值。需求面积定位小面积客户中面积客户大面积客户(半层以下）（半层~整层）（整层以上）法律、会计、咨询顾问具备相当实力且发展，较有发展前景的贸易迅猛的中大型贸易、国内外大型金融、证券、物流、科技公司、广高新科技、物流公司、保险公司，通讯、实业告、多媒体设计，投资，以及其他大型企业公司，以及跨国大型实力者等在深圳的分支机构。集团公司的区域总部。30%40%30%客户类型定位金融中介贸易物流实业科技投资其他证券服务目前中心10%22%10%18%8%5%15%12%区本项目3%27%10%20%10%5%20%5%?贸易、实业类企业的比例将有所上升；?投资类客户比例将有所上升；?中介、物流类、科技类将保持稳定，不会有大的波动；报告思路与结构市场扫描客户解读项目分析项目定位营销攻略营销攻略USP提炼11营销定位思考“思能否通过与竞争对手综合比较，考寻找本项目的差异化竞争力