营销策划案要引领宝山办公市场！！宝莲城应该怎样做？解读宝莲城首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在……宝莲之路上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路1、宝莲花园酒店——2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工——主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地——专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理——以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资——主要致力于教育事业的投资建设。宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。立项目品牌影响力方面还需继续努力。宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。中增加一颗极为重要的砝码。宝莲城的产品是什么样的？项目概况?项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧?总占地面积：土地面积10.9万平方米?总建筑面积：23万平方米?容积率：1.6?绿化率：40％?项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率?项目建筑规划：1幢28层办公楼、4幢22层办公楼、2幢7层办公楼、2幢5层办公楼商业广场标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在面积集中在130130和和170170㎡㎡左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到且同类产品供应总量达到5.65.6万万㎡㎡。。这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。我们的难点我们的难点:一种不具备可持续发展的产品如我们的客户又我们的客户又何引领未来宝山在哪里？在哪里？市场？我们要突破！新项目、新产品，需我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！市场目标及目标消费群！！我我们们的市的市场场在在哪哪里？里？宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中项目所处板块心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇—东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商宝山区空间结构现状图务核心区域的板块。微观市场：?宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；?由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；?已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30㎡，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/㎡·天；宝山镇及周边地区办公市场解读巴黎时光（淞宝钢商务大宝杨路钢材项目名称南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场厦新宝山大厦宝轻商务楼交易中心盘古路388弄1友谊路、牡友谊路199号密山路、牡丹宝杨路、牡地址牡丹江路1211淞南路459号号淞滨路135号号，近牡丹江路丹江路口（友谊路、牡丹江路口丹江路口口江路口）上海江豪置业上海祥腾房地产开发商安信置地湘腾房地产隶属于宝钢————隶属于宝钢有限公司发展有限公司66148141/661联系电话665922035684865756690220————————472794800㎡左右，层面积300㎡11540㎡，可办公2500㎡总约480㎡，建筑面积约5万㎡3000㎡左右25199㎡层面积600㎡左左右，总售8999㎡左右单套20㎡右1200㎡左右1栋18层，34栋，8－10层1栋6层，层1栋3层建筑1栋4层建筑1栋18层，1－7层为办公1栋8层，筒1栋8层，有一建筑类型高3.8m，复式，1－2层商业，是住宅小区，老式筒子栋19层用房，其余是办子楼形式层地下室小户形公寓，8－18层的沿街楼楼为住宅公用房基总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由120套左右30套左右24套60套左右本分割资料机动车806个门口广场免费停车位量无无有地下车库，车较多，且对无院内有可免，自行车1580位量不定外车，约30个费停车个得房率————61%75%————————物业管理——高力国际——三湘物业————————公司建于上个世纪建于上个世交房日期现房预计2006年底现房，94年2006年底建于20世纪建于2001年左建成80年代80年代纪80年代主力面积58.31㎡46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡未分割面积面积范围46－92㎡27－100㎡单套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡分50㎡左右约100析层面积1400㎡单套面积20㎡积15－20㎡各类面积46㎡45套，套，100㎡左右20㎡约120100㎡左右25——左右，单套面，每层有8间，每层约15套数27㎡25套的32套，140㎡套套积未分割左右间左右的32套宝杨路巴黎时光（淞项目名称安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼钢材交南商城）易中心均价租赁3000元/20报价8500（含未开盘，销售价9800-1000/20㎡/5万/15价格范围15000，实㎡/月，5元/2.5元/㎡/天装修）格不详12000月㎡/年行一房一价㎡/天6500（除装修9800－主力价位————————————费）9900价格分析6126（除装修9800－成交均价————————————　费）9900　物业管理3.5元/㎡/3.5元/3元/㎡/　2.5美金/㎡/月无无无无费月㎡/月月为基价一次性付付款方式款97折及其优惠首付35％未定——————————，首付情况50%销售44套，均为2005年10目前只剩7楼一剩余30出租率销售情况月至12月份售无未开盘出租率100%间，面积99.75出租率100%－40套100%出，销售率㎡25%2部永大日立1部上海2部GFC电梯，电梯进口三菱共9部电梯无无无牌电梯三菱电梯速度较慢送海尔壁三菱中央空办公配置空调——中央空调————————挂式空调调3.8米，挑高标准层3.8米和层高2.9米5.5米————————复式3.85米楼宇社设备控系1－2层为苏宁多数为钢铁相关底层有饭店统；公共广播系电器所租赁，3800元/㎡，可的中小型公司或、桌球房等统；多媒体显示－8层为办公楼根据办公或居生产型公司办事商业，入驻备注系统；规划有超————，钢铁、物流、——住的要求提供处，面对友谊路企业有金属市、休闲餐饮、贸易、保险等相相应的家具的底层为钢铁交、贸易等相影剧院、游乐厅易中心关中小企业入住关的等于内此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。品BOSTON竞争矩阵主要竞争区域质通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝宝莲城安信商业广场聚客源祥腾国际广场新宝山大厦丰鼎国际宝杨路钢材交易中心次要竞争区域淞南商城通过产品优势吸引宝钢商务大厦宝轻商务楼该区域内现有客户价格通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源——钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。宝莲城的核心客户群是谁终端客户分析偶得客户群普遍