深圳市众厦地产顾问有限公司www.joinsun.com.cn本报告严格保密1RealEstateServiceDedicationtoYourTrust地产服务专注为你本报告严格保密2谨呈：XX开发商从工程造价到房地产价格的距离版权声明：本项目是深圳市□□□房地产有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／6／2www.fdcsky.cn本报告严格保密3分享感言在房地产价格日益膨胀的今天,是什么因素把我们的房价抬高了？？？需求增加？建筑开发成本提高？还是其它、、、本报告严格保密4影响房地产价格的因素(1)供求因素（供应增加，价格降低；反之亦然）(2)区位因素（自然位置和社会经济位置）(3)环境因素（噪音、空气、视觉、清洁、绿化）(4)心理因素（消费偏好、时尚风气、欣赏趣味及价值观的变化）(5)经济因素（经济发展状况、消费、投资水平，特别是建筑材料价格、利率高低及居民收入）(6)行政因素（制度、政策、法规、行政措施）(7)社会因素（人民安居乐业及城市化进程的加快和一些不可预见性因素)本报告严格保密5分享目的建筑工程造价是房地产价格的一个重要的构成部分,通过对建筑工程造价的了解加深对房地产价格的理解(一)了解工程造价的基本概念和相关知识了解建筑工程投资的构成及土建各分项工程成本计算及控制。掌握具体建筑工程概预算的方法及文件编制。(二）能掌握工程造价的组成\工程量计算\工程造价管理的现状与发展趋势。以对建筑工程造价有一个初步的了解本报告严格保密6分享思路建筑工程造价的几个基本概念建筑工程造价建筑工程造价费用的计算步骤基础知识建筑工程造价的作用和意义本报告严格保密7第一章建筑工程造价的几个基本概念第一节工程造价的相关概念1，设计概算2，施工图预算第二节建筑工程造价的几种计算3，施工预算4，工程结算5，竣工决算本报告严格保密8相关概念第一节建筑工程造价的相关概念1，什么是建筑造价??2，建设工程定额计价与工程量清单计价的区别和联系？3，建筑工程造价的构成？4，建设工程项目是怎么划分的？本报告严格保密9相关概念1，什么是建筑造价什么是建筑造价????建筑工程造价一般是指进行某项工程建设所花费的费用,它是从筹建到竣工验收交所使用的全部费用。它由建筑安装工程费，设备工器具购置费，工程建设其它费和预备费及税金组成。本报告严格保密10相关概念2，建设工程定额计价PK工程量清单计价建一、定额计价的含义设定额计价是指根据招标文件，按照各地区省级建设工行政主管部门发布的建设工程《消耗量定额》中的程“工程量计算规则”，同时参照省级建设行政主管部定门发布的人工工日单价、机械台班单价、材料以及额设备价格信息及同期市场价格，直接计算出直接工计程费，再按规定的计算方法计算措施费、其他项目价费、管理费、利润、规费、税金，汇总确定建筑安装工程造价。二、定额计价基本程序编制建设工程造价最基本的过程有两个：工程计算和工程计价。工程量在一个地区的计算均按照统一的项目划分和计算规则计算，工程量确定后，就可以按照一定的方法确定出工程的成本及盈利，最终可以确定出工程预算造价（或投标报价）定额计价方法的特点就是量与价的结合，经过不同层次的计算形成量与价的最优结合过程。本报告严格保密11区别2，建设工程定额计价PK工程量清单计价一，工程量清单计价的含义工程量清单计价是指投标人根据招标文件中的工程量清单以及相关要求，结合工程施工现场的实际情况、要求，由施工单位自行制订的工程施工方案或施工组织设计，按照企业定额并考虑风险因素，由施工单位自主报价所确定的工程造价。二，工程量清单计价——是指投标人完成由招标人提供的工程量清单所需的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。工程量清单计价采用综合单价计价。综合单价是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、构件增值税、施工管理费、利润，并考虑风险因素。本报告严格保密12区别2，建设工程定额计价与工程量清单计价的关系工程量清单计价与定额计价的不同(1)工程量清单计价是实行量价分离的原则。建设项目工程量由招标人提供，投标人依据企业自己的技术能力和管理水平自主报价，所有投标人在招标过程中都站在同一起跑线上竞争，建设工程发承包在公开、公平的情况下进行。定额计价，企业不分大小，一律按国家统一的预算定额计算工程量，按规定的费率套价，其所报的工程造价实际上是社会平均价。（2）工程量清单计价业主与承包商风险共担，业主提供量，投标人提供价，风险分摊。本报告严格保密13区别2，建设工程定额计价与工程量清单计价的关系（3）工程量清单计价方式中项目实体和措施相分离，这样加大了承包企业的竞争力度，鼓励企业尽量采用合理技术措施，提高技术水平和生产效率。市场竞争机制可以充分发挥。按定额方式计价的人工、材料、机械消耗量反映的是社会平均技术，不能充分体现企业自身的“个性”，竞争的空间有限。（4）工程量清单计价方式与定额计价方式有原则性区别，清单项目的工程量是按实体的净值计算，这是当前国际上比较通用的做法。定额计价方式的工程量是按实物加上人为规定的预留量或操作余度等因素。（5）在计量单位上也有明显的区别。清单项目是按基本单位计量。而定额计价方式的计量单位一般不采用基本单位。本报告严格保密14联系2，建设工程定额计价与工程量清单计价的关系工程量清单计价方式与定额计价方式的关系（1）本规范从章节的划分到清单项目的设置，均参考了原定额的结构形式、项目划分，使清单项目与定额有机地联系起来。做到即与国际接轨，又结合我国实际现状，以便于推广清单计价方式能易于操作，平稳过渡。（2）本规范附录中的“项目特征”的内容，基本上取自原定额的项目（或子目）设置的内容，如规格、材质、重量等。（3）规范附录中的“工程内容”均为定额的相关子目，它是综合清单的组价内容。（4）清单计价方式，企业需要根据自己的企业实际消耗量计算，在目前多数企业没有企业定额的情况下，现行全国统一定额仍然可作为消耗量定额的重要参考。本报告严格保密153,建筑工程造价构成之建筑安装工程费直接工程费(人\材\机)直接费措施费1、工程排污费2、工程定额测定费规费3、社会保障费4、住房公积金(一)建筑安装工程费间接费5、危险作业意外伤害保险企业管理费利润税金本报告严格保密163,建筑工程造价构成之其它费用二、设备安装工程费1.直接工程费2.间接费3.计划利润4.税金三、设备、工器具购置费1.设备购置费2.工具、器具及生产家具购置费本报告严格保密173,建筑工程造价构成之其它费用四、工程建设其他费用1.土地使用费2.建设单位管理费3.勘察设计费4.研究试验5.建设单位临时设施费6.工程监理费7.工程保险费8.引进技术和进口设备的其它费用9.联合试运转费10.生产准备费11.办公和生活家具购置费五、预备费1.基本预备费2.涨价预备费六、贷款利息七、投资方向调节税本报告严格保密184,建设项目的划分　一个工程建设项目是一个工程综合体。可分解为许多有内在联系的独立和不独立的工程。为了便于对工程项目的建设进行管理和费用的确定，把工程项目按其组成划分为工程建没项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。　　(1)工程建设项目是指按一个总体设计进行建设的工程项目的总称。工程建设项目由一个或几个单项工程组成，。　　(2)单项工程，是指一个工程建设项目中，具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程。例如，一个新建学校的教学楼、办公楼、食堂、宿舍、体育馆等都是该建设项目的单项工程。一个单项工程由若干个单位工程所组成。　本报告严格保密194，建设项目的划分　(3)单位工程，是指具有独立的专业设计文件，可以按专业组织施工，具有独立施工条件的工程。一个单位工程由若干个分部工程组成。(4)分部工程，是指单位工程中，由不同材料、不同的主要工种，或由不同的施工机械所完成的各个部分。分部工程由若干个分项工程组成(5)分项工程，每一个分部工程，按照它不同的施工方法，不同的结构类型，不同的材料规格等可分为各分项工程。分项工程是计算人工、材料、机械消耗的最基本的计算要素。　　　　本报告严格保密204，建设项目的划分如下图，工程建设项目的划分是一个从大到小，从总体到最基本单元的分解过程。各个分解单元都有与之对应的工程造价。分项工程分部工程单位工程工程建设项目单项工程本报告严格保密21第二节建筑工程造价的几种计算之设计概算1，设计概算(1)含义　　设计概算是设计文件的重要组成部分，是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或扩大初步设计）图纸、概算定额（或概算指标）、各项费用定额或取费标准（指标）、建设地区自然、技术经济条件和设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部费用的文件。本报告严格保密22第二节建筑工程造价的几种计算之设计概算(2)作用a,设计概算是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据。b,设计概算是控制施工图设计和施工图预算的依据。c,设计概算是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据。　d,设计概算是工程造价管理及编制招标标底和投标报价的依据。　e,设计概算是考核建设项目投资效果的依据。本报告严格保密23第二节建筑工程造价的几种计算之施工图预算2,施工图预算　(1),含义　它是由设计单位在施工图设计完成后，根据施工图设计图纸、现行预算定额、费用定额以及地区设备、材料、人工、施工机械台班等预算价格编制和确定的建筑安装工程造价的文件。本报告严格保密24第二节建筑工程造价的几种计算之施