阳光棕榈园商业港湾丽都商业-地产文库

阳光棕榈园商业港湾丽都商业

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阳光棕榈园商业Vs港湾丽都商业阳光棕榈园港湾丽都德思勤商业中心2006.01一、案例选择二、案例分析比较三、借鉴和启示案例提要?选择两个同区域，类似项目做比较，但不同的是商业入市的时机不同，案例借鉴之处在于?在一个新的居住区未成熟前，商业如何定位？是定位社区型商业还是片区商业？?商业入市时机选择一、选择案例案例选择原因1、地段相近定位选择2、商业规模相当经营情况3、消费群特征近似市场形象4、开发时期相近港湾丽都港湾丽都定位为中高档楼盘，沿临街面呈L型布局，共512户，2003年10月入伙。商业规划港湾丽都1、2楼规划为商业，共计建筑面积2万平方米，使用面积14800平方米，楼层高达5.5米，面积划分较大，在100平方左右居多，铺面开间进深比基本在1：2。市场定位港湾丽都计划将其建成为一个集休闲、购物、餐饮、娱乐为一体的泛社区配套商业广场。业态2003年8月人人乐租赁裙楼二楼8000平方米的商铺，一楼商铺主要引进咖啡店、快餐店、中餐店、服饰店等品牌店，招商、经营情况良好。租售情况港湾丽都的铺位只有桃园路段有3个出售，售价3万，其他只租不售，售出商铺也采取返租方式，平均月租金100元/平米，基本没有空置。阳光棕榈园总建筑面积约40万㎡，2004年中旬入伙，住户3072户，商业约11800平米。商业规划建筑形态是商业街铺，绕小区四周分布，只有学府路和前海路相交处角上局部有两层，整体层高5.0米，面积主要在40-60平方。铺面开间进深比基本在1：2。市场定位集购物、休闲、餐饮为一体的社区配套商业。业态现状楼上是休闲桑拿，楼下为大型餐饮，沿学府路到火车西站的部分为零星的社区配套，如：小吃、五金、精品等；主入口的商业集中为大面积社区健康中心，儿童玩具、糕点店、美容美发，洗衣店、药店，百果园，地产三级地铺等稍具品牌的社区配套。整体经营情况不佳在三期后面沿月亮湾大道建设有一条美食街，有5家汽车美容和修理店参在其中，有不到十家200-400平米的大型餐饮店，经营情况一般，但是由于政策控制无法继续。商铺租售与经营管理主要为租赁，少量靠近火车西站的小铺被出售，售价2万。月租金基本控制在50-120元/㎡之间，最高达150-200元/㎡。空置率约10％，主要集中在交通死角。二、案例分析比较地段比较?港湾丽都位置接近天虹，曼哈形成的百货商圈。周边的大盘比较多，商业氛围较浓?阳光棕榈园更接近家乐福，位于深圳西站的必经之路“学府路”，交通较为便捷入市时机?港湾丽都2003年入市，入市时机好?阳光棕榈园开发周期较长，二期商业2002年入市，三期商业2004年入市，错过最佳时物业机结构?港湾丽都商业面积较大，结构较好?阳光棕榈园格局一般，业态调整难度大定位差异?港湾丽都以人人乐为主力店，在招商过程中以适合区域居民消费需求的业态及品牌为主，定位为片区多功能，中高档次的泛社区商业?阳光棕榈园定位为仅服务于本社区的社区配套商业，没有一定的前瞻性和业态明确定位，造成业态杂乱，档次较低，消费集客力较弱，经营情况不佳竞争环境?港湾丽都由于自身特色性较强，加上主力店与品牌店的号召力，从容面对周边项目竞争?阳光棕榈园周边学府路连通南新路段，有较多低档的商铺，造成同质化程度高，替代性强。三、借鉴和启示比较分析结论1、商业的定位根据周边消费特征打造，能够辐射更大范围的消费人群则具备了更强的生命力2、对商业的规划应在充分的市场分析后制定，不能盲目开发3、招商策略的选择为后续经营打下基础4、社区商业经营状况良好可以提升居住物业的价值5、把握入市时机是商业成功不可缺少的一环谢谢聆听！德思勤商业地产中心2006年1月

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99雨爱贡献于2014/6/2

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阳光棕榈园,商业港湾,丽都商业,调查研究

内容摘要：2003年8月人人乐租赁裙楼二楼8000平方米的商铺，一楼商铺主要引进咖啡店、快餐店、中餐店、服饰店等品牌店，招商、经营情况良好。

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