仁恒－运杰社区商业初步营销方案　　目录一、项目社区商业现状二、项目商业定位三、合富商业客户资源四、项目营销模式2一、项目社区商业现状1.1本社区商业类型1.2本社区商业分析31.1项目社区商业现状——社区商业含义社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。41.1项目社区商业现状——按照商住比分析本项目社区商业由沿街商铺、步行街内铺、泛会所商业组成，预估整体商业面积在3万平米左右，约占整体住宅的10%以上。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。51.2项目社区商业分析——三部分组合商业优劣势类型优势劣势外围沿街商铺显现出一定的餐饮行业限制，商铺内部格局沿街商铺利用率不高集群效应，与主干道商业商铺房型方正，分割自由度大，社区入口咖啡餐厅阻挡视线，步行街内铺商业动线也较为合理外围客流难以导入整体商业形象时尚，前卫，位置较偏，出入动线单一，商河滨商业邻河景观环境幽雅铺单套面积偏大，不利于销售61.2项目社区商业分析——目前项目经营业种分析?项目运营时间周期较长。项目知名度较低。?目前内街商铺存在着一些不合理，内街主入口有一标志性的咖啡店，使要进入的人群视线被挡，无法在向内街延伸。?便利店、书店、美发店、培训、旅馆，台球等等，但都没有达到规模所以读不能做为亮点来辐射周边社区。7一、项目社区商业现状二、项目商业定位三、合富商业客户资源四、项目营销模式8二、项目商业定位2.1沿街商铺定位2.2步行街内铺定位2.3泛会所商铺定位92.1沿街商铺定位——经营业态、辐射区域、租金、售价所剩余单位目前可经营业态可辐射区域商户可承受租金售价765，761便利店，房产中，777介，五金店、休青湖路两侧居一二层平均1.5元15000元商店、美容均在沿街双闲类住社区平米/天租金投资年回美层商铺单位发报3.65%合富认为：这部分沿街商铺由于是一二层共同销售因而一层的高租金往往会被二层的低租金坦薄，并且目前销售的3套沿街商铺的二层无法相互打通而整体利用，因而在整体销售过程中合富主要会以部分需求上办下商，上库下商，上住下商的业态经营者，投资客为主要目标。102.2步行街内铺定位——经营业态、辐射区域、租金、售价所剩余单位目前可经营业态可辐射区域商户可承受租金售价一层19号、20服装、美容美发社区内居民15000元号、21号、23、休闲店，服务，部分青湖1.2元/平米/天租金投资年号、30号、配套，家居生活路沿线区域回报3%二层办公、休闲娱乐社区内居民8500元17-27号、17-家居生活、服务，部分青湖0.8元/平米/天租金投资年29号、17-213配套路沿线区域回报3.7%号步行街内铺的目前主要经营的业态跨度较大。在可租可售的情况下合富建议一层商铺可在销售期内租售并举，二层商铺可有针对性的选择企业购买作为办公楼使用112.3泛会所商铺定位——经营业态、辐射区域、租金、售价所剩余单位目前可经营业态可辐射区域商户可承受租金售价98号、108号中大型餐饮，中平均1.8—2元18000—20000元、118大型娱乐休闲中青浦城区平米/天租金投资年回报号、128号、心3.65%138号泛会所商铺目前已有一家大型中式餐饮进驻，可以借助这一契机引进可连动的餐饮娱乐业态，但由于泛会所商铺单套面积在300—650米之间，且按照行业惯例一般这类经营者不会购买经营，合富建议这部分商铺在实际操作中一定是租售分离，招商先行的。12一、项目社区商业现状二、项目商业定位三、合富商业客户资源四、项目营销模式13三、合富商业客户资源3.1长期合作商家3.2各种类型商家物业条件要求143.1长期合作商家——合富资源1、运动休闲服饰类：SPORT100、锐力体育、运动城、FOXTOWN及耐克、阿迪达斯等全国连锁品牌等。2、连锁旅店：汉庭、莫泰、如家、雅高集团等。3、大中型餐饮：苏浙汇、金钱豹海鲜、鹭鹭酒家、鑫旺府、利苑海鲜酒楼、食博汇、甜蜜蜜美食餐饮、3皇3家复合餐厅、上海采蝶轩、台湾小吃推广协会等。4、休闲餐饮：星巴克、真锅咖啡、迪奥卡费、肯德基、麦当劳、必胜客等。5、大型休闲浴场：清水湾、水上威尼斯、东方罗玛、金海岸大浴场、绿岛休闲、皇家银泉芬兰浴等。6、娱乐会所：好乐迪、上海歌城、喜满客KTV、上海大班休闲SPA、丽池会所、上海世嘉游艺中心等。153.2各种类型商家物业条件要求——合富的经验便利超市技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200单层面积（㎡）50-200经营楼层选择1（层）结构层高要求≥4.5（m）Kg/楼板承重（≥500㎡）给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯163.2各种类型商家物业条件要求——合富的经验大中型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）500-2,000单层面积（㎡）200－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）20—100物业交付装修标准简单装修/毛坯173.2各种类型商家物业条件要求——合富的经验西式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯183.2各种类型商家物业条件要求——合富的经验服务配套及精品类服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯193.2各种类型商家物业条件要求——合富的经验美容美发类美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标具体要求需求面积（㎡）80-500经营楼层选择≤3（层）结构层高要求≥4（m）给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯203.2各种类型商家物业条件要求——合富的经验休闲类休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯休闲业态经营场所一般在2、3楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等指标有要求。21一、项目社区商业现状二、项目商业定位三、合富商业客户资源四、项目营销模式22四、项目营销模式4.1主要招商策略4.2销售策略4.3主要推广策略234.1主要招商策略总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品牌24小时便利店等244.2销售策略目前商业市场有四种操作策略，本项目的销售策略，主要采用纯销售与带租约销售模式纯销售带租约销售短期返租销售一般为三年返租长期返租销售一般为十年返租254.2销售策略——纯销售模式优势优势：：?发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；?将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势劣势：：?产权分散，主力店或品牌店难以进驻；?无法规划经营业态及规范整体形象；?对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；?若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适适用用：：?商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；?纯街铺销售；?商业体量极少或零星商业物业。264.2销售策略——带租约销售优势优势：：?通过招商保证前期商业定位与形象；?能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；?短期内使业主获得稳定收益。劣势劣势：：?铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；?未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；?销