绿城·桂花园物业管理方案（一、二期常规性服务项）目录一、物业服务中心组织架构图二、各岗位工作内容三、各部门岗位职责四、具体管理措施（一）客户服务（二）装修管理（三）安保管理（四）设施设备维修保养管理（五）保洁管理（六）绿化管理（七）其它管理物业概况绿城.桂花园位于宁波市镇海新城骆驼街道，东临西大河，南面为规划道路，西面邻接329国道，北面为新城主干道。总建筑面积约227260m2，其中地上建筑面积176680m2，规划建造15幢多层住宅和20幢7-11层的小高层住宅。该项目在总结绿城已开发的多层、小高层产品的基础上对产品有了进一步提升，同时结合当地特色，力求建设成为镇海新城一流的高品质住宅。该项目所在镇海新城是宁波市新一轮总体规划中的重点发展区域。为积极融入宁波大都市，2003年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体规划用地约46平方公里，至2020年规划总人口为40万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心，现有基础设施完善、生活配套成熟，规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于2-3年内建成使用。该项目区位优势明显，距三江口和镇海老城区的直线距离均约10公里，交通便捷；西面隔329国道为宁波市机电工业园区（已落户企业约200家，已建成投产120家）；西北和东北部分别为九龙湖旅游开发区（九龙湖镇）和蟹浦镇、贵泗镇，直线距离分别约为8公里和6公里。园区采用围而不合的整体布局，园区内景观丰富，各组团高低错落，形成了灵活有序的空间形态。一条主干道连接了整个园区，除中心会所附近设有少量地面泊车位，供访客车辆时停放外，自行车、电瓶车、摩托车车库均设在半地下停车场内，汽车库车库设在地下停车场内，以确保园区良好的停车秩序。每户室内均设有信息箱，内设电话、电脑、电视模块、预设语音、数据网络、电视入户线缆，室内电话、数据网络、电视线缆均接入该配线箱，业主可根据需要去电信、有线电视中心办理相关的开通业务。安保系统1摄像监视系统在园区出入口、消防通道均设有彩色或黑白摄像机，实行24小时数字录像。2周界报警系统园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。3出入口管理系统园区出入口设有自动挡车闸和专用通道，实行人、车分流。业主车辆凭远距离车辆感应卡进出，访客车辆经确认同意后，由保安员发放临时感应卡进入园区，实行计时收费；业主经专用通道进入园区，外来人员通过对讲系统联系进入园区，或经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。4可视对讲及门禁系统采用联网型可视对讲系统，可实现户内与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，并可进行通话及开启单元门。5户内报警系统每户进户门装有门磁,并接入可视对讲主机，可对其进行布防、撤防操作，在厨房内预留煤气泄漏探头管道,并可根据业主需求接入其它报警探测器，在装修时可与物业服务中心联系，由专业人员为您设计加装，费用须自理。（6）消防报警系统地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统。（7）一、二期项目基本情况统计一期总建筑面积：150710㎡（地下面积：35580㎡，多层住宅面积48400㎡,小高层住宅面积64150㎡，共建面积：2580㎡）。建筑层数：多层地上五层（局部四层）、小高层七到十一层、部分半地下一层车库。建筑单体数量：29幢单元楼道数量：54个。绿化率：40%。居住总户数：800户结构形式：框架结构。汽车库数量：668个。地上汽车临时泊位：143个。库房：244个。二期总建筑面积：76550㎡（地下面积:15000㎡，住宅（全部小高层）面积:55920㎡）。建筑层数：地上七到十一层（局部四层）、部分半地下一层车库。建筑单体数量：8幢。单元楼道数量：15个绿化率：40%居住总户数：318户（不包括商铺）。结构形式：多层框架结构。汽车库数量：119个6绿城·桂花园物业服务中心组织架构图公司总部桂花园物业服务中心客户服务部综合管理部工程部保安队部客客档保绿综综电弱车案合消门巡辆服户洁化合梯电逻管管维维工监岗管中联组组控岗心系理理修保程理财装人务修事管管管理理理人员配置：一、一期交付人员配置（69人）：1、经理1人2、经理助理1人3、管理员9人（装修管理员6人、财务1人、客服2人）4、工程、维修人员3人（一名为维修主管）5、保安队长1人6、保安班长3人7、保安队员30人（其中3名为监控员）8、保洁员21人9、绿化工（一期为维保期，不设绿化工）二、二期交付人员配置（94人）：1、经理1人2、经理助理2人（1名兼综合管理部主管、1名兼客户服务部主管）3、管理员8人（装修管理员5人、财务1人、客服2人）4、工程、维修人员4人（一名为维修主管）5、保安队长1人6、保安班长3人7、保安队员42人（其中3名为监控员）8、保洁员28人9、绿化工5人7主要岗位的工作内容1、物业服务中心经理：全面负责物业服务中心各项事务。2、综合管理部主管（经理助理兼）：。对园区装修管理，装修手续办理工作。工作检查和人员协调。对各工程、绿化等方面提供全面的技术支持与把关。保洁、绿化各岗位计划的制定、工作安排及监督检查。3、客户服务部主管（二期交付后，随着业主入住率的增加，客户服务部工作量不断加大，所以设置经理助理兼客户服务部主管，以便加强处理日常事物）：负责客户服务部的服务质量及管理中心内务。前台接待，资料管理、登记及与业主的联系工作。4、工程部主管：负责小区工程岗位计划的制定、工作安排及监督检查。5、保安队长：负责物业服务中心保安队各项事务。负责保安队日常管理工作。6、工程维修：1）责任区域：琴韵苑。按维修工职责开展工作，整个园区弱电及琴韵苑公共设施设备的验收和维护；2）责任区域：翠步苑。按维修工职责开展工作，翠步苑的设施设备的验收和维护；日常检查工作。3）责任区域：月湖苑按维修工职责开展工作，月湖苑设施设备的验收和维护，日常检查工作。4）责任区域：江辉苑（二期）按维修工职责开展工作，江辉苑以及商业设施设备的验收和维护，日常检查工作。7、二级财务兼管理员：物业管理费的催收，管理中心帐目的登、统计工作。8、装修管理员：按装修管理要求开展工作，装修审批、检查、监督工作。8物业服务中心岗位职责1、带领全体员工执行公司制度与要求，完成年度计划为目标。2、制定管理中心工作计划及经济指标的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。3、组织每周工作例会，贯彻公司相关要求并部署落实相关工作。4、负责控制管理中心的日常费用开支。5、对业主的重大投诉负责。6、经营性项目或活动的洽谈和决策。7、负责管理中心ISO9001质量管理体系的落实。8、负责与当地政府部门的联系。9、全面配合开发公司对后续楼盘的开发介入及管理方案的确定。客户服务部岗位职责1在管理中心的领导下，对各区域的客户服务接待中心的服务质量负责。2、以提升中心的服务质量为重心，负责建立培训制度及实施培训计划。3、负责各项服务的联系单、通知等文件的拟稿和发放的相关工作，做好整个闭环的跟踪工作。4、做到每件投诉及客户反映的问题能得到及时落实与回复，并具有可追溯性。5、负责业主意见征询工作，并对征询表进行汇总报告。6、负责管理中心文件的处理收发工作。7、负责每月一次投诉问题的汇总及分析，书面向管理中心报告业主接待及投诉的处理情况。8、业主投诉、回复归口职能部门。综合管理部岗位职责职能包括：质量管理、工程技术、保洁绿化1、保障公司支持性文件的执行，确保项目物业管理方案的有效落实，对管理中心的服务质量负责。2、对各管理区域提供专业技术指导与支持。3、培训：公司支持性文件的培训、装修管理、保洁绿化、设备设施等方面的培训。4、负责各管理区域方案的制定、优化、评审与细化。95、负责各管理区域保洁绿化养护、设备设施维护计划的制定及日常工作的落实检查6、协助各区域负责人对重要、疑难、投诉问题的处理。7、按计划对各项目的检查和建议，出具巡检报告。8、对百合新城后期开发项目前期介入。保安队长岗位职责1、负责保安队各项安保管理工作和保安队内部管理工作。2、负责保安队ISO9001各项安保台帐的完善。3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好日常运作记录，及时检查设备完好程度，发现问题及时通知有关单位进行维修。5、负责保安业务训练、业务学习及业务考评，并负责召开保安队工作会议。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育工作。7、不定期抽查本园区公共区域及公共设施，如发现管辖区域内设施有任何损坏或潜在危险，及时通知有关部门进行处理。8、园区内发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织队员及时处理，及时上报开物业管理中心，并积极配合有关部门做好调查、取证工作。9、及时与队员谈心，并做好相关记录。10、每月对园区夜间查岗不少于8次。11、每天向保安部经理书面或口头汇报工作情况。12、服从保安部经理的工作安排，完成交办的其他事项。管理员（二级财务）岗位职责1、遵守公司财务制度，负责园区财务工作，负责物业服务中心资金管理。2、及时登记各类明细帐目。3、做好物业服务费的催收，收缴率达到95%。4、做好业主的委托服务工作，积极按业主的需求，负责联系和安排，并做好跟踪反馈工作。5、负责物业服务中心物品管理，员工工资的发放及管理中心费用报销工作。6、严格按公司规定使用发票及收款收据。7、每月与公司财务部核对帐目，做到