五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—运营策划方案五湖四海—运营策划方案暨项目总体发展执行力暨项目总体发展执行力发展商：广州立都商业地产集团发展商：广州立都商业地产集团编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心本方案的目的旨在：本方案的目的旨在：解决五湖四海招商、销售、经营执行力解决五湖四海招商、销售、经营执行力在解决招商、销售、经营执行力之前应先关注在解决招商、销售、经营执行力之前应先关注一下项目背景条件、目标市场影响和项目执行链影响之关一下项目背景条件、目标市场影响和项目执行链影响之关键因素，由此我们将对五湖四海发展执行力及招商、销售键因素，由此我们将对五湖四海发展执行力及招商、销售、经营执行力重新规划。、经营执行力重新规划。备注：本案旨在解决项目总体招商、销售、经营执行力战略部署，具体执行方案有待确认后进一步深化、细致。编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心一、项目背景一、项目背景一）、市场定位形象高、属性明确，具有相当市场号一）、市场定位形象高、属性明确，具有相当市场号召力召力?区位?市场定位＋＋＋＋?洛溪新城是广州到番禺的咽喉要地；?五湖四海?毗连洛溪大桥，连接环城高速公路及华南快速干线?国际水产交易中心；?水产交易（批发、零售）、汇展、休闲渔?紧连地铁三号线及广州在建火车站；业（旅游）、物流配送外向型服务平台90?公里半径范围内有香港、澳门、深圳、珠海、佛?中泰贸易的门户山六大机场；?10公里车程内有黄埔港、南沙港两个货运码头;;?水产品交易（批发、零售）中心?货运、大型集装箱直达日韩、香港?水产发展研究基地?距离超过20万吨级以上的广州深水港、南沙深水港?水产展览、展示中心、江门川岛深水港、珠海高栏深水港最多也不超过60分钟的车程;;?中泰水产展览、展示中心?广州海洋资源丰富,,水产养殖资源丰富水产养殖资源丰富;;?休闲渔业发展中心编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心二）、定位原则二）、定位原则?11、互补原则、互补原则?22、差异化原则、差异化原则?33、全新定位原则、全新定位原则?建议建议?根据目前广东水产交易行业的特殊性，建议采用全新定位的模式。因此，对本项目的运根据目前广东水产交易行业的特殊性，建议采用全新定位的模式。因此，对本项目的运作绝不能用常规的手法操作，更不能盲目乐观，必须尽快引入具备丰富操盘经验、谙熟作绝不能用常规的手法操作，更不能盲目乐观，必须尽快引入具备丰富操盘经验、谙熟安溪地产市场、拥有丰富客户资源的销售团队，用专业化、系安溪地产市场、拥有丰富客户资源的销售团队，用专业化、系统统化的营销体系化的营销体系整合整合市场市场要要素素资源，资源，并并尽尽早就早就以以下下前前期期策划运作策划运作思思路达路达成成一致：一致：11、理清项目最大的比较优势、理清项目最大的比较优势22、跳出广州看项目、跳出广州看项目33、跳出广东看项目、跳出广东看项目44、跳出水产业看项目、跳出水产业看项目55、跳出冻品业看项目、跳出冻品业看项目66、专业团队整合资源、专业团队整合资源77、将比较优势发挥到极致、将比较优势发挥到极致88、最大限度地争取政策扶持、最大限度地争取政策扶持99、最大限度地扩大产业依托、最大限度地扩大产业依托编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心三）、目三）、目标标市场市场影响影响目标市场期望值过高目标市场期望值过高自然形成市场关注心理自然形成市场关注心理?在这里我们要提及值得关注的是在这里我们要提及值得关注的是：：我们的市场有眼光的商家、投我们的市场有眼光的商家、投资者有很多，但具有行动力的人很少。我们的策略是让我们的商资者有很多，但具有行动力的人很少。我们的策略是让我们的商家既有眼光、又有行动力，我们的行动力是落实五湖四海的发展家既有眼光、又有行动力，我们的行动力是落实五湖四海的发展执行力。执行力。编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心三、运作流程三、运作流程11、、竞争竞争战略战略选择选择22、、导导入入BIBI与与VIVI双双系系统统33、项目、项目推推广原则广原则44、销售分、销售分期工期工作流程（本作流程（本节节不作不作描述描述、具、具体体见第见第六六节节））编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心一）一）竞争竞争战略的战略的选择选择□□结合结合项目定位原则，项目定位原则，可供选择可供选择的三的三种竞争种竞争战略战略◎◎价格竞争价格竞争战略战略即以在市场竞争中具有优势的价格策略作为产品核心即以在市场竞争中具有优势的价格策略作为产品核心竞争力的战略思想。竞争力的战略思想。◎◎差异化差异化竞争竞争战略战略即针对市场空白点，通过产品与从不同的个性化特征即针对市场空白点，通过产品与从不同的个性化特征作为核心竞争力的战略思想。作为核心竞争力的战略思想。◎◎全全面领先面领先战略战略即在先进理念的指导下进行全面的创新革命，在竞争即在先进理念的指导下进行全面的创新革命，在竞争期间内，构建难以模仿和超越的核心竞争力的战略思想。期间内，构建难以模仿和超越的核心竞争力的战略思想。编制人：编制人：XXXX二）、二）、导导入入BIBI和和VIVI双双系系统统五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心□□BIBI（行为识别）（行为识别）□□VIVI（视觉识别）（视觉识别）◎◎办公系统办公系统◎◎销售系统销售系统◎◎平面表现平面表现□□施工现场包装施工现场包装◎◎招商中心的形象设计招商中心的形象设计◎◎招商中心外包装招商中心外包装◎◎招商中心内包装：展示区，洽谈区，签约区招商中心内包装：展示区，洽谈区，签约区，控台（，控台（VIVI区）区）编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心三）、项目三）、项目推推广原则广原则□□原则原则11：：强势启动强势启动原则原则本项目是在非中心城区的以商业为主体的商业本项目是在非中心城区的以商业为主体的商业地产项目，近地产项目，近2020万万㎡㎡的建筑体量、来自珠江对面的建筑体量、来自珠江对面（黄沙水产、广州鱼市场）的竞争压力，决定我（黄沙水产、广州鱼市场）的竞争压力，决定我们不能采用简单的诉求和包装，不能按照常规的们不能采用简单的诉求和包装，不能按照常规的销售模式来消化这些产品，必须通过强势的组合销售模式来消化这些产品，必须通过强势的组合推广手段启动项目销售，必须强势树立形象给市推广手段启动项目销售，必须强势树立形象给市场以强烈印象，力求全面、快速启动市场，迅速场以强烈印象，力求全面、快速启动市场，迅速地将本项目的商业环境和商业气氛蓄积聚拢并辐地将本项目的商业环境和商业气氛蓄积聚拢并辐射扩散出去。射扩散出去。编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心三）、项目三）、项目推推广原则广原则原则原则22：：卖点卖点的的推出推出必须有必须有层次层次1.1.不能提前透支卖点，必须结合工程进度和项目不能提前透支卖点，必须结合工程进度和项目的利好消息进行销售的利好消息进行销售。。2.2.卖点不能一次推完，必须根据消费者的特点和卖点不能一次推完，必须根据消费者的特点和市场的形势相应推出市场的形势相应推出。。□□原则原则33：：充足充足的客户的客户储储备备与管理与管理开盘前充分畜客蓄势，开盘前充分畜客蓄势，达达到：强烈到：强烈购买意愿购买意愿者者若干若干，较强，较强购买意愿购买意愿者者若干若干，，意向登记意向登记者者若干若干。。编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心三）、项目三）、项目推推广原则广原则□□原则原则44：：与主与主流流媒媒体深体深度合度合作作媒媒体的体的言论言论对对房房地产项目消费的地产项目消费的影响影响力是力是深远而巨深远而巨大的。在推广中大的。在推广中，我们应，我们应该紧紧联该紧紧联合主合主流媒流媒体对项目作体对项目作深深度的包装度的包装宣传宣传。与主。与主流媒流媒体体的的深深度合作，主度合作，主要要系与系与报社报社、、电电视台的合作，对本视台的合作，对本案案作全作全角角度、度、多层多层面、立体化、地面、立体化、地毯毯式式宣传宣传。。□□原则原则55：：成为成为市场的市场的焦点和热点焦点和热点本项目本项目要拥要拥有一个有一个成功成功的销售期，最的销售期，最重要重要的环的环节节是是人人气指气指数数，，尤其尤其是是租租售现场售现场人人气的聚气的聚集集。。旺盛且旺盛且持持久久的的人人气，对项目气，对项目租租售的推动作用售的推动作用是是巨巨大的。大的。事件事件行销能行销能够够有有效效地地制造社会焦制造社会焦点与销售点与销售焦焦点，点，选择时机制造恰选择时机制造恰当当的的“事件“事件行销行销””以出以出奇制胜奇制胜产产生轰生轰动动效效应，应，其其针对性强，针对性强，效果直接效果直接。。能不能不断成断成为为社会焦社会焦点和销售点和销售焦焦点，点，可保可保持持旺盛旺盛的现场的现场人人气，气，成成为市场为市场持持久热久热点，产点，产生生对销售的推动力。对销售的推动力。编制人：编制人：XXXX五湖四海—国际水产交易中心五湖四海—国际水产交易中心三）、项目三）、项目推推广原则广原则□□原则原则66：：造势造势、、做做市、市、做事做事本本案案产品产品要要在在激激烈的市场竞争中烈的市场竞争中赢得“赢得“先手先手””，并，并保证保证项目在全面进项目在全面进入入市场市场后短