商业部分营销策划提报2009年5月20日商业的价值在于经营的价值，只有一个可经营的商业体才能得到商家与投资者的追棒，只有一个可经营的商业体才能给商家及投资者带来源源不断的经营或投资回报。打造一个可持续经营的商业【根本解决招商、销售及后期运营问题】商业经营价值的体现：1、它的（区域）商业氛围，这一般由历史形成；2、它的商业定位、发展模式与物业本身的规划表现，这由后天决定。落位尚都汇项目，处于宜阳唯一商圈之核心，在区域商业价值得到最大认可的前提下，策略性的做好项目的商业定位，并在规划设计中加以表现，便是其能够最终成行成市的最主要因素。目录宏观、微观数据中探寻经济发展趋势第一部分数据分析第二部分宜阳商业情况第三部分政府政策第四部分项目分析第五部分项目定位数据分析年限单位20042005200620072008年辖区人口万70.170.5全县生产总值亿元30.54057.177.692人口自然增长率‰6．025．35．376人均GDP美元18242174城镇居民人均可支配收入元546963007373949910800固定资产投资亿元14.520.525.159.6812008年，宜阳县社会消费品零售零售市场增加趋势总额29亿元，增长22％；居民消费单位2005200620072008结构明显升级，住房、通讯、家用电器全县社会消费品零售总额亿元17.1720.223.729、电脑等成为新的消费热点，衣、食、增长率%　15%17.30%22%住、行四大类消费品销售额快速增长，其中：批发零售贸易业亿元　　19.849423.7服装、食品、家电、通讯等商品销售额住宿餐饮业亿元　　3.68954.6增幅最快，餐饮业增幅达25%。数据分析以上数据表明1、纵向来看，宜阳经济增长率达到15.5%，明显高于河南省13.7%、洛阳市14.4%增长速度，发展动态对比处于领先地位；2、2008年全县固定资产投资效果系数仅为0.178，远低于2006年0.681、2007年0.344，2008年政府固定资产投资效果的偏差必将直接影响到2009年固定资产投资方向，而作为最能够拉动GDP的老城项目的投资，已经成为了今年工作的重点，直接体现本届政府的政绩；3、宜阳社会消费品零售总额逐年递增，已经超越GDP增长的速度，消费品零售总额持续快速增长占GDP比重逐步加大，消费品市场非常旺盛，存在巨大发展空间；数据分析当人均GDP超过两千美元之后，根据商业运行规律，商业市场将会呈现三种态势：一、出现品牌型连锁超市；二、娱乐性行业消费额大幅攀升；二、出现建材家居类卖场；数据分析1200010000人均可支配收入及人均消费性支出年限8000单位20042005200620072008年6000城镇居民人均可支配收入元5469636373739499108004000增长率%　0.1640.1590.2880.142000人均消费性支出0　　40546030.67203.5　单位20042005200620072008年增长率%　0.1290.3220.195　城镇居民人均可支配收入人均消费性支出数据分析表2007城镇居民消费结构年城镇居民人均消费支出　金额（元）增长（%）结构上年结构消费支出7203.5319.5其中:服务性消费支出1821.0120.525.28%19.20%⒈食品2208.5818.130.67%32.03%⒉衣着⒈食品892.726.6⒉衣着12.39%14.89%⒊居住⒊居住960.4615.2⒋设备用品及服13.33%务12.83%⒋设备用品及服务⒌医疗保健526.2620.4⒍交通和7.31%通信7.25%⒌医疗保健662.9950.49.20%7.30%⒍交通和通信⒎教育娱乐服791.61务12.5⒏杂项商品10.99%和服务10.67%⒎教育娱乐服务940.0639.113.05%11.21%⒏杂项商品和服务219.85-4.63.05%3.82%数据分析以上数据表明1、宜阳的人均可支配收入低于13200元的全省平均水平，与洛阳等国家二、三线城市存在一定差距；2、宜阳2008年人均GDP已经达到2174美元，城镇人均可支配收入也已经达到1800美元。同时恩格尔系数的变化（接近30）也进一步说明宜阳已经逐步接近富裕型社会。这些都预示着宜阳消费将步入一个高速发展阶段，同时将伴随着消费方式的转变，从过去追求温饱的大众化消费到追求精神享受的高档化的商品消费的升级。3、经营收入成为家庭的重要收入来源。随着城镇居民的就业观念逐步适应市场经济的新要求，商品流通、服务业领域经营单位急剧上升，在经济增长和居民消费升级的影响下，效益攀升。在抽样调查50户居民中有4户居民从事按摩保健、鞋类零售、电脑维修、娱乐活动等经营活动。2007年居民人均经营净收入756.3元，同比增长48.0%。4、由于经济发展和收入增加，消费观念已经更新，人们在外就餐越来越多，支出也明显增加，同时房地产业的发展，家居建材类消费也有较大的增长；第一部分数据分析从目前商业发展第二部分状况中寻宜阳商求业项目发展情况道路第三部分政府政策第四部分项目分析第五部分项目定位宜阳商业情况商圈简介锦花市场：寿安市场：全客层，大众服饰类市场；?具有一定业态宽度，深度不够；?窗帘布艺类市场；?档次较低，多为大众货，自有品牌；?业态宽度、深度均存在明显不足；目前，全县只有一?消费针对性较为宽泛，男女老少皆能购物；?档次较低，多为大众货，自有品牌为主；个县级商圈，即旧城区?经营环境较差，每年有约3个月时间无法经营；?消费针对性明确；县级商业中心，目前由?生意较好，出现二手房东；?经营环境较差，物业难以承受商业升级；人民路、文化路、红旗路所构成的商圈，这里集中着整个县城最完全城市商业表象：的商业；1、休闲娱乐业发展迅速（菲英特洗浴、KTV）；2、1-18岁教育学校、机构发展迅速；3、服饰与餐饮类呈现井喷式发展；4、中端品牌（达芙妮为代表）已经开始散点出现，且已经基本度过存活期；宜阳商业情况宜阳县商业发展存在的问题及趋势1、业态全、档次低、规模小。宜阳由于历史悠久，所以各种业态都比较齐全，百货、超市、专业店、专卖店、便利店等，但档次都较低，一般都是沿街分布，经营零散，业种宽度较广，深度十分欠缺；2、商业种商业业态升级已经类齐全但结构不合理，购物环境不佳呼，停车之、餐饮、欲出休闲，势在必行、服务配套不足。影响城市品！味和商业经营状况，购物空间拥堵，交通可达性差，购物空间的停留、体验和娱乐性非常差；3、商业布局不平衡，县城商业中心单级化，80%商业集中于县城中心商圈内；4、底商多半面积较小，档次较低，难以形成聚集效应，而且存在扰民现象；步行街由于本身素质问题，空置率较高。5、尚未完全形成集约化的趋向，仅有已经形成服饰为主的锦花市场，经营窗帘布艺为主的寿安市场。宜阳商业情况关于项目竞争：在宜阳传统的商业格局下，由于县城的土地供应限制，从地段和规模综合考虑，锦花市场商圈中，本案目前没有竞争对手；潜在竞争对手对于本项目来说，其他最大的潜在竞争对手在于新城区购物中心的开发，新的购物中心的开发，必将减小本项目所辐射的商圈范围。但如同郑州有花园路和二七广场两个成熟商圈一样，各自有各自的优势，老城区的传统商业氛围比较难替代，尤其是在宜阳这样一个县城规模不大，消费趋向性较强的城市。附录北城区的商业开发：家鑫购物广场和西安百特商业运营管理有限公司和洛阳市金福运房地产置业有限公司投资8000万元在北城区即将建设大型商业设施。第一部分数据分析第二部分宜阳商业情况从政府宏观第三部分指引中，寻政府政策觅商业发展趋向第四部分项目分析第五部分项目定位政府政策摘自《宜阳商务局局长王富军同志在县商务工作会议上的讲话》积极发展新型现代流通方式。以百货大楼、贸易大厦、商业大厦、春都大厦经营业态升级改造为重点，打造五金、家电、家具等各类专业市场，规范和提升家鑫购物广场、菲英特购物广场、海洋量贩、阳光量贩等流通网络，积极发展连锁经营、超市、专业店、专卖店、电子商务等新型现代流通方式，培育和打造新型购物中心和特色购物区，迅速提升经营档次，逐步提升我县商贸流通现代化水平。大力发展流通、餐饮、娱乐、文化休闲等服务业。积极争取优惠政策，为投资、兴办服务业创造良好的发展环境。立足我县区位优势，鼓励投建一批质量高、环境好，集吃、住、休闲、娱乐、健身为一体的高档宾馆，形成具有一定特色的消费链；依托阳光水岸开发，建设茶馆、酒吧、KTV等休闲娱乐一条街，吸引洛阳及周边消费群体到宜阳消费；积极争取政策支持，实施“放心早餐”工程，努力扩大餐饮消费，提升餐饮业经营水平。逐步提升发展大众化餐饮，大力扶持品牌经营和连锁经营餐饮业的发展，鼓励引导餐饮业走规范化、连锁化、品牌化发展道路。发展和壮大现有服务业，以改善服务业经营管理和服务质量为重点，增强服务功能，提升服务水平和档次。第一部分数据分析第二部分宜阳商业情况第三部分政府政策落位自第四部分身，寻求适合项目分析自身发展之路第五部分项目定位项目内部环境分析区域位置都市首府、汇丰城市广场项目都位于县城中央区----宜阳的四心地带，具有良好的区位条件项目内部环境分析都市首府汇丰城市广场东侧为文化路，县城干道，店铺林立，外部与锦花市场一路之隔，生活出入极为便外部东侧为人民路，县城干道，店铺林立，邻接利。西侧为居住的聚居区。北紧临育新邻接商业网点便布。西侧为居住区、北侧为状况路、南紧临县城主干道红旗路。状况居民房、南紧寿安市场和锦花市场。规模地块约8022平方米(约12.03亩)，形规模地块约2915平方米(约4.37亩)，形形状状成规则的长方形。形状状成不规则的正方形。北侧紧