敬呈：上海示范投资有限公司永登路商务广场运营提报上海锦和房地产经纪有限公司本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。Part1项目定位分析本报告是严格保密的。项目自身特点区域特征分析市场现状分析发展商要求项目地理位置地块现状?区位：本案位于中外环间,桃浦版块核心位置,周边物流企业云集,大规模的居住社区,与学区经济辐射带来一定的商业需求本案?交通：地铁7号线祁连山路站的开通运营让外区人口的导入成为可能,此外祁连山路真南路构建的主要路网将本案直接纳入中外环快速交通体系?规模：地上总建面约2.9万平方米的商业综合体，为区域内的产业提供配套商业支撑。本报告是严格保密的。项目自身特点区域特征分析市场现状分析发展商要求项目周边环境?商业氛围：项目周边已建成康建商务广场以及上海机电城一期两大商业项目，区域内的商务配套伴随企业的本案入驻正日趋完善。?上海机电城一期：12万平方米机电类专业主题市场，机电城二期规划8万平方米。二期用地?康建商务广场：9.5万平方康建商务广场米工业产品设计研发，及展示基地。上海机电区域内未来商业总城一期建面将达30万平方米，伴随企业商家的入驻将具有一定的规模效应本报告是严格保密的。项目自身特点区域特征分析市场现状分析发展商要求上海机电城一期康建商务广场区域内两大已落成的主题商业基本处于空置状态，商业?现状：全面落成，租售并举，目前?现状：全面落成，售磬，入驻经营状氛围极度匮乏。大部分业态处于空置。态欠佳?租金：1.5—2/天·M2?4层以上租金：2.1/天·M2?售价：1.6万/平米?二手写字楼售价：1万/平米?可售面积单位：300平米以上?最小面积单位：400平米?可租赁最小面积单位：50—60平?1-3层商业租金：16万/年（9-16米平）本报告是严格保密的。?底层租金在2.8—3/天·平米项目自身特点区域特征分析市场现状分析发展商要求项目定位城市商业综合体开发目标打造区域内商业地标业态定位一站式商务休闲消费领地本报告是严格保密的。Part2项目读解与业态分布本报告是严格保密的。项目基本情况概括商办楼商业综合体7楼号层数面积15F2178623F168954336F424045/6F33662153F146164F2085712F13854本报告是严格保密的。人流动向商业价值分析开放式街区商业城市主路网临街展交示面口2路点核心商51业广场34671、2、4、5、7号楼都有临街商业展示面，商业价值由于3、6号楼，1号楼7号楼有车行路网环绕，停车位丰富，与核心商业组团的步行路网相对独立。本报告是严格保密的。Q1：底商人流导入的考虑业态定位需要解决的问题如何通过合理的商业布局，将人流由外街引入内街，实现内街商业价值向南临街面的辐射。城市主路网临街展示面251内街商业346南向临街商业结论：3、4、6南向邻街面紧邻机电城二期，属于次级路网络商业价值基本舍弃，因此该部分底商不考虑南向开面，以内街昭示为主。本报告是严格保密的。Q2：2F以上垂直动线的商业布局业态定位需要解决的问题相互独立的商业体块之间，2F以上楼面无空中连廊，因此在商业人流导入的过程中，高区楼层的商业价值的发掘是成功的关键。结论：在垂直动线上大型休闲娱乐中心，以及餐饮机构的设置，应与低区经营业态相匹配。箱式电梯与扶梯的选择也根据高区经营业态确定。本报告是严格保密的。成功案列借鉴——大宁国际大体块建筑单体，内街式商业组团本报告是严格保密的。大宁商业布局特征总结A、底层以快餐，简餐+休闲服饰为主，最求小面积多元布局，以内街广场作为核心商业氛围打造。B、垂直动线的安排主要通过下小上大，跨层经营的商业内部实现人流垂直导入，如屈臣氏、C&A等。C、正餐以及特色餐饮，KTV，健身房，电影院等大尺度业态商业，形成目标型消费，合理消化了高区商业面积。D、弱化箱式直达电梯的功能性引导，以扶梯为主，进一步提高中区楼层的商业价值。本报告是严格保密的。7号楼（总建面1.4万方）业态分布建议7号楼是商业集群中的地标性建筑单体，具有对外昭7示性，此外在行车动线以及位置业态面积品牌停车位方面都具有相当优势9-12F经济酒店4580莫泰、锦江之星，因此将其定位为一幢集主力餐饮+写字楼+酒电的业态模式。底层区域除银行外，合理安排写字楼大堂，酒位置业态面积经营模式店入口，以及餐饮通道。4-8F办公5870化整为零出租位置业态面积品牌2-3F主力餐饮2316辛湘汇、谕信位置业态面积品牌1F银行+大堂1023中国银行7本报告是严格保密的。1号楼（总建面2178）业态分布建议1号楼，与7号楼在与外围路网关系上具有同等优势，因此定位为西式简餐商务休闲区。1位置业态面积品牌4-5F西餐厅885巴贝拉、澳门豆捞位置业态面积品牌2-3F咖啡馆993上岛咖啡、迪欧咖啡位置业态面积品牌1F休闲餐饮39885度C、星巴克1本报告是严格保密的。2号楼（总建面1689）业态分布建议2号楼具有主临街面，底层商铺可进行小分割多元业态经营，以品牌服饰、数码电器、奶茶铺、2位置业态面积品牌3F-屋顶花商务简餐或577汉泰、一茶一坐园特色餐饮位置业态面积品牌品牌服装卖1-2F1111C&A、H&M、ZARA场2本报告是严格保密的。5号楼（总建面1462）业态分布建议5号楼位于路网主入口处，与7号楼毗邻，大型主力餐饮具有一定的沿街昭示性，同时在车位资源上也具一定优势。5位置业态面积品牌1-3F主力餐饮1462新南华酒店5本报告是严格保密的。3号楼（总建面4240）业态分布建议3号楼是内街商业中体量最大的一幢商业建筑单体，总高6F，建议将该楼打造为以健身中心为代表的休闲娱乐领地。3位置业态面积品牌5-6F健身中心1413一兆伟德位置业态面积品牌3-4FKTV1440好乐迪、上海歌城位置业态面积品牌1-2F服饰简餐1388Sports100,味千拉面3本报告是严格保密的。4号楼（总建面3366）业态分布建议4号楼是中央商业组团的核心建筑，造型独特，建议打造成小型百货公司商业布局，形成多元业态相互融合的经营格局。4位置业态面积品牌4-6F电影院1485庆春电影城、大光明位置业态面积品牌3F美容美发647永琪、NB、艾手艾脚位置业态面积品牌2F服装服饰648热风、ONLY…..位置业态面积品牌DQ，面包新语、周1F食品珠宝586大福、老庙….4本报告是严格保密的。6号楼（总建面2085）业态分布建议4号楼相对位置关系在建筑群落中比较隐蔽，体量在2000平米左右上下总共四层，单层面积在500平米左右，将其定位为目标指向性较强的男性消费场所，集数码，娱乐，休闲为一体6位置业态面积品牌4FSPA会所515良子足浴、千足莲位置业态面积品牌3F桌球俱乐部530潘晓婷、顶点、位置业态面积品牌1-2F数码电子1039百思买、国美6本报告是严格保密的。地下广场（建面1370平米）业态分布建议该部分空间位于4号楼侧下沉式广场处，内部结构的垂直动线，目前尚不明确（即B1与F1之间的动线关系）；暂将该部分空间定位为地下超市，或综合简餐机构，解决周边从业人员的日常消费需求。品牌参考本报告是严格保密的。底层业态分布过程中统一的准则底层业态分割为小面积多元化的经营模式，以快餐，简餐为主，面包房，咖啡馆，奶茶铺，以及各种休闲服饰品牌相配合，错落分布。品牌参考本报告是严格保密的。Part3招商运营模式（参见合作附件）本报告是严格保密的。委托全程销售招商示范公司委托锦和负责项目全程招商、销售代理代理条款：1.招商佣金收取2个月的月租金；2.销售佣金收取总销金额的2.5%；3.月费收取每月人民币3万元（自合同签订当月起至开盘前一月止）租赁以及销售价格双方另行协商；以上费用均不包含广告、推广等费用，代理佣金按月结算；双方在签订合作合同前，锦和提供月费的服务内容及条款。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。敬呈：上海示范投资有限公司THEEND感谢聆听上海锦和房地产经济有限公司上海锦和房地产经纪有限公司本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。