SCCII-/NEIBSCCII-/NEIB谨呈：恒正房地产开发有限公司2012城市公园项目前期策划版权声明：本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。WENTI问题：?1、10月“文化”现场会和2016年国际园艺博览会对项目未来的影响；?2、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的部分持有；?3、恒正地块属性决定了项目商业定位的方向；?4、让美景+汽车4s+专业市场+文化创意的中高端客户，“相约”本项目。庄庄路路兴兴路路思路框架主要的研究内容成功案例借鉴本阶段工作重点客户目标项目解析项目界定项目假设项目整体定位项目价结构分析发展方向与发展战略值体系项目背景区域发展提出各种假设产品规划设计建议项目背景市场判断机会与问题整体定位产品要点?引言当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁。1877——│城市，“中国近代工业的摇篮”，矿产资源的沃土2010——│公园，体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方…今天│一次│理想的探索│和实现城市公园∣文化创意产业园概念定位∣体验式◎品牌购物◎风情◎街区做和想│享受新公园的地方…Todoingsomething&Tothinkingsomething目录?区位价值?项目本体条件解析?地块价值?项目发展目标?项目发展背景分析?项目属性界定?成功案例借鉴?项目整体定位与发展策略?项目价值体系?产品设计优化建议区位价值。城市公园环境价值：城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率。?项目位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园——城市公园生态风景区内，也是某某市城市结构中最稀缺的资源核心；?城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺。?某某市南部采煤沉降区生态建设工程2002年获得“中国人居环境范例奖”，2004年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。?城市公园生态城规划——91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区；?城市公园生态城将以政务中心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心区域配套价值：高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成?随城市公园区域功能规划的确定，区域文化气质迅速抬升；?目前在建设的休闲类配套设施——紫天鹅庄风情小镇、美食城温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国际美食城、老某某市风情小镇等；?目前在建设的文化类配套设施——陶瓷展览研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研发中心、工业设计中心、艺术创意中心等；?目前在建设的专业类配套设施——汽车4S园、城市公园紫天鹅庄扩建工程五金城、灯具城、石材城、家居城等；道路规划:城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾建大道已经开通，建设南路延伸段经过项设目北边界与“五金之路”复兴路相交。恒南路正项目作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户。本案城市快速路城市主干道城市次干道环湖路城市支路滨湖主干路目录?区位价值?项目本体条件解析?地块价值?项目发展目标?项目发展背景分析?项目属性界定?成功案例借鉴?项目整体定位与发展策略?项目价值体系?产品设计优化建议地块价值。聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核心一线资源+环城河+断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商业。?恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方米。一期已经动工建设。?恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平米。目前处于整体规划定位阶段。?恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值。用地布局及容积率、限高等指标决定商业“街区”的项目属性：?恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方米。一期已经动工建设。?恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平方岳米。各目前处于整体规划定位阶段。庄路?恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建拟筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值。新建?地块进入性：项目目前由岳各庄路进入地块，本体北侧和东侧与岳各庄一期工程建设项目一览表建路和唐柏路相连，南侧有规划道路与唐柏路相连建。筑面积占地面积地类名称路?地块制约性：受东侧的收容所和不规则地形、地震断裂带影响唐地下地上地下平方米亩共计车位商业新建54318104308289　214149柏用地待建146002222000绿化率35%基本信息容积率1.53公共绿地　　　　合计　　　地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高端街区引领周边商业休闲美食商圈休闲美食商圈专业市场商圈专业市场商圈文化创意商圈文化创意商圈11、本、本项项目目所所在位在位置唯置唯一一且且稀缺，交通稀缺，交通便利便利；；22、、依托依托文化文化创创意意园园深厚深厚文文化化底底蕴蕴；；33、本、本项项目作目作为区为区域域内链内链接接城市公城市公园园的中高端街的中高端街区区，，必必将将引引领领周周边边商商业业。。目录?区位价值?项目本体条件解析?地块价值?项目发展目标?项目发展背景分析?项目属性界定?成功案例借鉴?项目整体定位与发展策略?项目价值体系?产品设计优化建议项目发展目标。本项目发展目标之于企业：之于企业：跨行业品牌经营，创造新的价值增长点之于城市公园：之于城市公园：体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢之于市场：之于市场：天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片目录?区位价值?项目本体条件解析?地块价值?项目发展目标?项目发展背景分析?项目属性界定?成功案例借鉴?项目整体定位与发展策略?项目价值体系?产品设计优化建议项目属性界定。关键词：1、介于城市公园生态城快速发展阶段2、区位资源不可复制3、中小规模商业街区目录?项目本体条件解析?某某市城市规划发展分析?项目发展背景分析?某某市宏观经济消费分析?某某市商业市场研究分析?成功案例借鉴?项目整体定位与发展策略?项目价值体系?产品设计优化建议某某市城市规划发展分析。在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心城市定位：?以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国际港口城市；新型生态宜居城市。城市职能：?中心城区——京津冀重要的生活居住和产业服务中心，全市政治、经济、科技、教育、文化中心。?某某市未来将重点建设空港新城、凤凰新城、城市公园生态城及曹妃甸新城，这其中，城市公园生态城和曹妃甸生态城是重中之重，我们称之为“发动机”。?城市公园生态城规划——91平方公里，将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心。城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。新加坡和美-新华联众多一线城市开发仁恒集团商已签约进驻：行绿城地产、新加坡仁正和恒政恒集团、北京新华联中基绿城心、正和恒基；有意向开发还有万科地产。场乐这些一线开发商的拆游童迁儿进入将推动该区域整用体品质的提升，带动地集低区域发展。其他如红约密星美凯龙、开滦集团化度、某某市城投温商集用用地地团、庞大汽贸等专业知名企业。2016年城市公园大事纪——某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！沈阳“世园会”开幕的第一周，就取得了极大的成功。沈阳“世博园”共接待国内外游客176万人次，最多的一天达到34万人，平均达到25.1万人世园会结束后它对沈阳经济社会的促进作用已经显现。为沈阳城市未来发展带来了巨大的乘数效应，对全市旅游、信息、现代传媒和中介服务等第三产业的发展也起到了前所未有的拉动作用。沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升值了五倍，拉动GDP增长100亿元以上，沈阳城市建设水平提前了五到十年。在某某市举办世界园艺博览会将会有力地推动环渤海地区的快速发展、促进世界各地更加深入地了解中国未来的发展战略、全面感知中国第三增长极强劲的发展态势。申办2013年中国第八届花卉博览会和2016年世界园艺博览会的过程，必将对某某市经济社会发展起到推动作用。目录?项目本体条件解析?某某市城市规划发展分析?项目发展背景分析?某某市宏观经济消费分析?某某市商业市场研究分析?成功案例借鉴?项目整体定位与发展策略?项目价值体系?产品规划设计建议某某市宏观经济消费分析。城市影响力评价:某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的经济发展领头羊2004年以后三省市主要行业区位商（专门化率）变动趋势北京天津河北行业2002年变动方向2002年变动方向2002年变动方向煤炭采选业0.76↓0.00↓0.86↓非金属矿采选业0.13→0.90→0.55→食品加工制造业1.61→0.57→0.98↑饮料制造业1.30↓0.57→0.47→纺织业0.33↓0.36↓0.50→服装及其他纤维制品制造0.73↓0.77↓0.30↑家具制造业1.17↑2.57↑0.41↑造纸及纸制品业0.57→0.35→0.60→石油加工及炼焦业1.73→0.66→0.6