通许项目发展建议报告通许项目发展建议报告群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告项目核心问题项目核心问题背景：通许县房地产处于初步发展阶段，整体规划及产品有待提升，现在通许县地产项目主要集中西区，分布在惠贾渠两侧，周边环境优美，区域认识度越来越高；北区板块正在崛起，现在只有一个中央公园，咸平湖环境资源丰富，将来是通许地产项目突出板块，相信将来一定会超越西区板块，本案紧邻咸平湖，自然环境，提升本案的区域价值。1.项目全案在通许承担一个什么样的市场角色？2.本案应该做什么产品来满足我们的目标客群？3.项目优点很多，我们采取什么样的营销策略吸引客户、塑造品牌；4.我们如何锁定我们的目标客户？群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告本案需要解决的问题本案需要解决的问题?明确方向（企业战略、市场竞争下的策略）?清晰思路（整体定位、营销思路）群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告本案总体轴线本案总体轴线宏观市场分析市场环境分析竞争环境分析项目属性诠释客户群定位项目物业发展建议整体产品定位营销策略群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告通许北区，再造一座城5050万㎡稀缺舒适住宅区万㎡稀缺舒适住宅区如如如如何何何何引引树树领领立立高高核核尚尚心心？？？？群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告PART1：通许印象群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告城市属性：通许位于河南省中部，紧邻通许，距通许仅45公里通许县河南中心，开封相邻通许县隶属开封市，地处豫东平原，北临黄河杞，距省会郑州市100公里，七朝古都通许市45县公里。通许县东接杞县、西连尉氏，南邻扶沟、太康，北交通许县。东西宽27.7公里，南北长34.8公里，总面积767.53平方公里。2008年，辖6个镇、6个乡：城关镇、竖岗镇、玉皇庙镇、四所楼镇、朱砂镇、长智镇、冯庄乡、孙营乡、大岗李乡、邸阁乡、练城乡、厉庄乡。309个行政村，611个自然村，62.46万人。尉氏民族汉族居多，占99.2%，回族和其他少数民扶沟族占0.8%。县人民政府驻城关镇。太康群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告城市属性：西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里，南兰、大广距城区3公里，交通便捷。通许县区位优势明显，交通十分发达。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里。地方铁路登杞线穿越境内，长达46公里。境内高速公路纵横交错，遍布全县，日南（日照至南阳）、大广（大庆至广州）两条高速公路交汇与县城东北3公里，内蒙古阿拉善旗至深圳高速公路纵贯全境，已开工建设的郑州机场至商丘高速成公路穿境而过。境内有S218、S325、S326省道3条，全县通车总里程已达1422.7万公里，公路密度每百平方公里185.8公里，现已形成了以高速公路、铁路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告城市属性：按照通许市委、市政府打好工业强市攻坚战的总体部署，通许县大力实施“开放引进”战略，全面出台各项招商引资优惠政策，打造“政策洼地、投资福地、兴业高地”。产业园聚集区产通许县产业集聚区规划占地15.5平方公里，分城东和城业北两个集聚区，已开发利用5.1平方公里，入驻企业35家园，全部投产后可实现年产值46亿元，年获利税3.88亿元聚，可安排7000余人就业。区内基础设施日趋完善。已形集成以电动车产业为支柱，纺织服装、机械制造、酿酒、化区工、农副产品加工五大优势产业并存的良好局面。产业集聚区按照“统一规划、成片布局、整合资源、拓展空间”的要求，从基础设施建设、信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，高标准建设，最大限度降低企业入区成本，吸引项目向集聚区聚集，力争将两大集聚区建设成为通许县对外开放的“窗口”和招商引资的重要基地3群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速2011年1-11月份，通许县规模以上工业企业达到128家。截至11月末，规模以上工业共完成总产值1263835万元，同比增长25.8%；实现现价工业增加值334175万元，同比增长26.3%。（一）1-11月通许县规模以上工业发展情况1-11月以来，全县规模以上工业发展呈现稳步上升的态势，尤其进入第二季度，由于各企业生产力度的不断增强，一批新建新增企业的加入，全县规模以上工业处于稳增速运行状态，三个月当月的总产值增长速度一直保持在23.7%以上，平均速度达到了23.8%，全县规模以上工业增加值获得了24.3%以上的增长速度。同时产销衔接良好，1-11份销售产值共完成1256692万元，产销率达99.4%，同比增长0.7个百分点，工业用电量平稳控制，1-11月共用电1955.5万千瓦时，同比下降7.6个百分点，远低于工业增加值的增长速度。通许县城市化进程7070605040363030.9城市建成区30城市化率2012.51610009年10年规划群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速（二）2012年及未来全县规模工业发展形势展望鉴于通许县工业结构及传统发展模式，历来县规模以上工业发展会在下半年开始提速，相应而言每年的下半年也是同比基数逐步加大的时期，给县规模以上工业增长的压力也开始逐步加大。首先，老企业增长空间进一步压缩，难有潜力可挖。全县目前的128家规模以上工业企业中，纳入统计两年以上的企业有124家，基数十分庞大，而且经过多年的发展，其产能利用基本饱和，部分企业已经处于下滑状态，仅仅依靠企业自身自然的增长，已经没有多少空间，正常情况下能有10个百分点的拉动力已很不错了。其次，新增企业规模相对较小，拉动力不足。2011下半年全县共新增企业4家，预计规模没有一个亿元企业，对全年规模以上工业增长的拉动力预计不会太强。鉴于上述情况，可以预期随着去年同期基数的逐步加大，2012年县规模以上工业经济增长的压力将是空前的，预计累计增长速度将会慢速提升。群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告城市属性：以打造生态园林城市为目标，以创“三城”为载体，按照“两心、两轴、三带、五大片区”的规划布局本案群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告区域属性：北城区，将成为一座集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城；将成为通许未来的行政中心与发展重点；将来对通许市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景；西区居住区逐步形成。通许以北，生态新城通许新区核心区是集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城区。建设初建成效，区域崛起在即从近几年的发展情况看，西新区高端项目云集，绝大部分项目都集中在此，北区生态居住规划已经初步形成，区域崛起在即，相信将来一定会超过西区群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告区域属性：北区的崛起，启动了通许县发展的新篇章，将成为通许经济未来发展的新兴区与改革发展的孵化器涵盖产业、教育、居住、商贸等功能产业聚集区产业咸平大道聚集行政单位，产业园居住区聚集区聚集于此，势必会带来强大的区人流，咸平湖的建设改造必将提升北区区域价值。群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告区域属性：而随着北区的建设，通许也将逐渐开始共享部分通许市的优势资源，享受通许20分钟城市圈的便利区位优势通许20分钟城市圈2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了《河南省全面建设小康社会规划纲要》，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的通许、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群，同时大广高速和国道到通许仅需20分钟，享受开封老皇城城市生活圈。未来的20分钟城市圈中心作为通许到通许的桥头堡，通许北区新区将与通许西新区一起成20分钟生活圈为卡疯城市带的副中心，从而共享20分钟城市圈核心带来的巨大区位优势。群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告项目属性：本项目地块所属区域位于通许北区咸平湖景观中心，属于通许新区的第二组团，随着北区道路管网等系统的完善和咸平湖改造建设完成，北区组团即将大规模开发；项目发展机遇明显。咸平本案湖群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告项目与城市的关系：项目的发展将推动通许房地产市场的升级，提升通许人居水平并奠定新区的形象，从而奠定核心区的发展基调主导通许房地产开发方向，引领新一轮建设热潮项目距兰南高速不足5公里、距S218不足1000米，未来的城市之门在项目之北，项目未来将承担通许北大门的形象的使命形成通许新城形象，奠定核心区发展基调作为核心区启动路的一号路从项目南北贯穿，将带动区域与核心区发展共同建设，极大的推进项目的面世进程。升级通许人居体系随着核心区的建设，项目将享受核心区域的市政配套与咸平湖湖景资源，将成为项目开发的巨大利好群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告项目与区域的关系：项目位于新区核心区的发展轴线上，承载着引领区域强势启动的关键角色咸平大道次主轴线上，通许北门户项目紧邻上海路，与咸平大道不足500米，10分钟直达兰南高速，项目未来将承担通许北大门的形象的使命。咸平湖改造、道路建设，北区崛起在即！咸平湖改造方案已经审批，道路管网正在如火如荼的将建设，北区崛起指日可待！群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告PART2：通许房地产现状群雄逐鹿差异制胜通许项目发展建议报告通许县房地产市场洞察（一）、市场现状随着政府对城市的重新规划定位，通许县房地产发展迎来了真正的春天，瑞通嘉园、、水榭花都、俪景湾、凯旋城、假